Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли согласие прописанных на продажу квартиры собственником». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Очень желательно доверить сопровождение такой сделки юристу и/или риелтору, у которых много опыта в сегменте недвижимости с обременением. Они помогут грамотно составить договор и проконсультируют по всем вопросам.
Список использованных источников
Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 N 5242-1 (последняя редакция) // СПС КонсультантПлюс.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 29.07.2023) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 06.06.2023) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. N 525-ФЗ «О внесении изменений в закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах российской федерации» // Гарант.
Совершать какие-либо действия с недвижимостью, в которой есть еще жильцы с прописками, достаточно сложно. Поэтому многие даже отказываются от реализации жилища, но происходит это из-за незнания правовых норм. Во-первых, существуют ситуации, когда лицо можно выписать без последствий и спокойно распоряжаться недвижимым имуществом. Тем не менее есть и моменты, когда невозможно снять кого-либо с учета и без его согласия сделать что-то с домом.
Во-вторых, прежде чем приступать к каким бы то ни было манипуляциям с жильем, следует ознакомиться с законодательством и понять, что вы сможете делать, а что нет. Помните, что продажа квартиры с прописанным человеком (не собственником) займет немало времени и сил.
Снизить цену квартиры
Собственники неохотно идут на уступки в цене, рассчитывая извлечь из сделки максимум прибыли. Но если временно зарегистрированное в квартире лицо не выписать, скидку необходимо обсудить. Есть несколько аргументов, которые можно использовать в переговорах с собственником:
- возможное увеличение расходов на оплату коммунальных услуг, которые начисляются по количеству проживающих;
- судебные расходы, которые могут возникнуть, если временно зарегистрированные откажутся выписываться;
- временно зарегистрированные могут жить в квартире вместе с детьми, пока не закончится срок действия регистрации, а значит, новому собственнику придется делить жилой дом с нежеланными соседями.
Скрыть зарегистрированных жильцов не получится. Они обязательно «всплывут», и тогда покупатель сможет оспорить сделку через суд и вернуть деньги. Поэтому продавец должен сообщать о таких деталях не просто до подписания договора, а даже до назначения просмотра квартиры, чтобы приобретатель выбирал жилье, обладая всей информацией.
Как продать квартиру с прописанными людьми?
Чтобы продать квартиру с временно или постоянно зарегистрированными лицами, попробуйте договориться с ними о льготах. Если они согласны, покупателю не нужно делать скидку. Если они не согласны на отчуждение или если его нельзя отменить, продажа по рыночной цене исключается.
В сделке есть несколько этапов
- Найти покупателя и договориться об условиях сделки.
- Если родственники согласны выписаться, составляется договор предварительной продажи, но на это требуется время. В предпродажном соглашении излагаются точные условия основного договора купли-продажи.
- Необходимо подготовить не менее трех копий основного документа о продаже. Каждый из них должен быть подписан всеми участниками сделки или заочным представителем с нотариальной доверенностью.
- Подача документов на регистрацию смены фамилии, которые можно подать непосредственно в Росреестре или направить через МФЦ.
- После регистрации вы получите полный комплект готовых документов.
Примечание: Перед подачей документов рекомендуется заранее записаться на прием. Это избавит вас от необходимости ждать приема.
Чтобы продать квартиру с зарегистрированными родственниками, продавец должен предоставить следующее
- Паспорт, паспорт
- расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
- выписка из домовой книги, а
- технический паспорт; и
- Документация, на основании которой было зарегистрировано право собственности; и
- Свидетельство о невыполнении обязательств коммунального предприятия
- Нотариальное согласие супруга в случае продажи имущества.
- Разрешение органа по завещанию, если имущество продается детям.
Покупателям необходим только паспорт. Если вы состоите в браке, то для приобретения недвижимости на совместные средства или по брачному контракту требуется согласие супруга.
На что обратить внимание при покупке жилья с зарегистрированным в нем человеком?
Суды могут встать на сторону регистрируемого на законных основаниях, поскольку государство предлагает своего рода социальное освобождение, а некоторые категории граждан могут быть высланы только по собственной инициативе.
Отдельные лица не могут быть удалены:
- Беременные женщины, если нет другого жилья
- женщины с несовершеннолетними детьми; и
- юридически некомпетентных граждан.
Поэтому беременные женщины, не освобожденные судом, могут оставаться в квартире после рождения ребенка до его совершеннолетия. Недееспособное лицо может оставаться с новым владельцем до самой смерти, если оно не помещено в центр социальной помощи или психиатрическую больницу. Эти вопросы решаются покупателем недвижимости.
Поэтому важно проверить, кто зарегистрирован в качестве резидента недвижимости.
Следующие лица имеют законное право на проживание в квартире, и это не оспаривается в суде:
- Доноры, если сделка содержит условие о пожизненном проживании
- Люди, чьи средства к существованию основаны на договоре о наследовании; и
- люди, заключившие договор об аннуитете.
Чтобы не попасть в безвыходную ситуацию при покупке недвижимости с обременениями, необходимо убедиться, что правоустанавливающие документы содержат действительные обременения.
Купля-продажа квартиры с прописанными лицами
Процедура отчуждения жилья по договору купли-продажи при наличии прописанных в нем лиц не имеет принципиальных отличий от стандартного процесса заключения такого соглашения. Сторонам сделки следует пройти несколько последовательных шагов, а также привлечь зарегистрированных лиц. Таким образом, процесс оформления договора купли-продажи предполагает следующее:
- Переговоры с зарегистрированными лицами. Если привлечь прописанных людей возможности нет, то следует предупредить покупателей о них. Особенно важен этот момент, когда принудительная выписка не допускается по закону.
- Составление договора. Здесь нет отличительных особенностей. В самом соглашении факт наличия прописанных лиц может не указываться.
- Удостоверение договора у нотариуса. Соглашение подлежит заверению ввиду повышенных рисков.
- Регистрация договора. Это также может сделать нотариус.
- Переоформление права собственности. Оно осуществляется после регистрации договора и подачи заявления в Росреестр. После внесения сведений в реестр собственник официально меняется.
- Расчет и подписание акта приема-передачи.
Только после прохождения указанных этапов можно приступать к выписке граждан. При этом следует изучить основания для этого и представить суду соответствующие доказательства.
Как продать квартиру с прописанным человеком
Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.
Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.
Скупкой «проблемных» квартир занимаются некоторые агентства недвижимости, но при обращении к риелторам продавцу придётся значительно понизить цену за квартиру. Такое жильё теряет 40% от реальной стоимости.
Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет. А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?
Как выписать из квартиры
По общему правилу снятие с регистрации нежелательных жильцов возможно по двум основаниям:
- добровольно;
- принудительно.
Первый способ предпочтительнее, однако не всегда удается договориться с зарегистрированными гражданами. В большинстве случаев они не намерены покидать проданную квартиру.
В этой ситуации (если они не попадают под категорию лиц, не подлежащих выселению) новому собственнику следует:
- Написать заявление в суд.
- Приложить документы, свидетельствующие о его праве собственности (договор купли-продажи, выписка из Росреестра).
- Предоставить сведения, свидетельствующие о неосновательном и незаконном проживании лиц, зарегистрированных в квартире.
- Чаще всего суд встает на сторону добросовестного покупателя, процедура выселения происходит принудительно.
Помимо этого, при заключении сделки (если покупатель знает о зарегистрированных в жилом помещении лицах) условиями договора обязанность по выселению может быть возложена на:
- продавца;
- покупателя.
Первый случай наиболее распространенный. Однако наличие такого обязательства вовсе не гарантирует его выполнение. При нарушении условий договора новый владелец квартиры по аналогии может обратиться в суд, где выселение лиц будет произведено принудительно.
Возможные риски и правовые последствия
Основной риск покупателя – это купить квартиру с прописанным лицом, которое имеет право пользоваться помещением независимо от того, кто является собственником.
При заключении договора необходимо прописать в его тексте условие об обязательном снятии с регистрации всех лиц с указанием срока. За время проживания продавца в квартире после совершения сделки лучше установить плату.
В этом случае ответственность за снятие лиц с регистрации возлагается на продавца. При неисполнении этого пункта возникает основание для подачи иска о признании договора недействительным и неподписанным с требованием вернуть переданные за квартиру деньги.
Никто не гарантирует, что продавец вернет стоимость квартиры по решению суда сразу, а у зарегистрированных граждан право пользования прекращается с прекращением этого права у собственника. Поэтому в интересах покупателя до момента подачи документов в Росреестр выяснить, кто прописан и на каком основании. Если просьба пояснить данные о прописанных лицах вызовет затруднения у продавца, лучше отказаться от такой сделки.
Право на обращение в суд за защитой прав и интересов гарантировано каждому, но хочется просто жить, а не ходить по судам.
С целью избежать рисков с прописанными гражданами в покупаемой квартире можно арендовать банковскую ячейку, тогда продавец получит деньги только после снятия всех с учета. Такой вариант исключит риск финансового мошенничества.
Также риелторы рекомендуют попросить предоставить продавца архивную справку о регистрации, чтобы исключить появление лиц, отбывающих уголовное наказание или проходящих лечение в психиатрической больнице в момент заключения сделки. В обычной справке о количестве прописанных их может и не быть.
Риск продавца – это продать квартиру, но не получить денежное возмещение. Используйте все имеющиеся способы проверить чистоту квартиры, прежде чем купить ее.
Собственник квартиры – это лицо, обладающее зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это гражданин, чьё имя занесено в Единый государственный реестр недвижимости и находится в графе «Правообладатель» в выписке из этого реестра.
Термин «прописанный» в квартире, на самом деле, юридически устарел. На смену прописке уже давно пришла регистрация по месту жительства и месту пребывания. Поэтому «прописанный» — это лицо, зарегистрированное в квартире по месту жительства или месту пребывания.
«Прописанными» выступают члены семьи собственника, проживающие совместно с ним. А это:
- Супруг, дети, родители;
- Другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие);
- Нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи;
- Иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака).
Как отказаться от согласия на продажу квартиры
Когда вам предлагают продать квартиру, в которой вы прописаны, но вы не хотите продавать жилье, вы имеете право отказаться от согласия на продажу. В этой статье мы расскажем вам, какое законодательство регулирует этот вопрос и как следует действовать, чтобы отказаться от согласия.
- Вас заставляют продать квартиру под угрозой или насилием: если вас принудительно заставляют согласиться на продажу квартиры, угрожая или применяя насилие, вам следует обратиться в правоохранительные органы и сообщить о случившемся. В данном случае, вы можете отказаться от согласия и просить защиты своих прав.
- Недействительность договора: если вы подписали договор на продажу квартиры, но впоследствии выяснилось, что он недействителен, вы можете обратиться в суд с заявлением о его признании недействительным.
- Согласие на продажу было получено с использованием обмана: если вас обманули или ввели в заблуждение, чтобы получить ваше согласие на продажу квартиры, вы имеете право обжаловать эту сделку в суде и отказаться от согласия.
В каких случаях нельзя продать такую квартиру
Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.
К таким категориям относятся:
- дети, оставшиеся без родительской опеки;
- граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
- граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
- лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.
Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:
- несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
- недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.
Много неожиданного может ждать покупателя квартиры, в которой прописаны дети. Выиграть судебную тяжбу в таком случае трудно — приоритеты детей в нашей стране на первом месте.
Если Вы все-таки решили приобретать такую квартиру, взаимодействовать нужно с органами опеки.
Если «маленький» гражданин не имеет в собственности ни квадратного метра продаваемого жилья, то продавать можно без согласия опеки.
В остальных случаях без мнения органов опеки продажа невозможна. При этом каких-то конкретных форм взаимодействия с опекой нет. В целом защита прав несовершеннолетнего, которого выписывают из квартиры, сводится к следующему:
- ему должны предоставить иную недвижимость;
- квадратов в новом жилье несовершеннолетнему должно быть отведено не меньше, чем в старой квартире;
- новое жилое помещение должно быть с удобствами — никаких туалетов и рукомойников на улице.
Можно ли продать долю в приватизированной квартире или половину квартиры: однокомнатной, многокомнатной?
- Если недвижимость — общая совместная собственность — любые операции с имуществом возможны лишь при согласии всех участников. Иначе свою долю невозможно даже родственнику подарить. Решить вопрос можно путем выделения своей доли, обратившись в суд, нотариат.
- После выделения доли со собственник начинает владеть своей частью имущества. Право долевой собственности дает возможность продать свою долю. Остальные же собственники имеют приоритет, чтоб выкупить продающуюся долю. Их об этом необходимо уведомить письменно.
- Доказательством передачи уведомления может быть свидетельство, заверенное нотариально. Без доказательств официальной передачи уведомления продажа доли может быть аннулирована.
- Спустя месяц, если жильцы не воспользовались своим правом приобретения доли имущества, собственник может ее продать.
Может ли муж продать квартиру жене, бабушка несовершеннолетнему внуку, мать дочери, сыну?
- Муж может продать имущество жене, поскольку имеет право распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью.
- Если приобретена квартира была в браке и имущество — совместно нажитое, для сделки купли/продажи необходимо согласие жены.
- Получается, что договор оформляется как бы с самим собой. Такую сделки между супругами достаточно легко оспорить. Если же имущество приобрели вне брака, таких проблем не возникает.
- Сделки купли/продажи между близкими родственниками разрешены. Исключение — если покупатель несовершеннолетний. Передать ему квартиру можно только посредством дарения, безвозмездной передачи. Поэтому ни бабушка, ни мама, ни кто-ли еще не может продать квартиру несовершеннолетним потомкам.
Можно ли продать квартиру по ипотеке Сбербанка или другого банка: плюсы и минусы?
Продать — можно, хотя сложнее. Банки в большинстве случае соглашаются на процедуру перепродажи, особенно, если у заемщика ухудшилось финансовое положение. Но причины сделки должны быть вескими.
Плюсы:
- продавец освобождается от долга, поскольку продаст квартиру и долг
- покупатель может приобрести жилье дешевле, чем средняя его стоимость на рынке
Минусы:
- найти покупателя будет сложнее, поскольку не каждый захочет связываться с ипотечным жильем
- необходимо получить разрешение банка на продажу. Для этого необходимо доказать платежеспособность и надежность покупателя
- банк устанавливает порядок передачи денег покупателю
- банк может изменить условия кредитования для покупателя ипотечной недвижимости, поскольку будет заключать с новым заемщиком новый кредитный договор. Условия могут отличаться и быть не выгодными.