Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.
Составление договора купли-продажи
Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.
Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.
Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.
Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:
- текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
- перечень документов для подготовки текста;
- какие документы нужно взять на прием;
- сколько стоит удостоверение.
Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.
Регистрация сделки и перечень документов
Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.
Для регистрации понадобятся:
- Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
- Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
- Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
- Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
- Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Справка о прописанных.
- Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.
Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.
Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.
Если ребенок – владелец жилья
Самая сложная сделка – когда нужно продать объект недвижимости, одним из собственников которого (или даже единственным собственником) является несовершеннолетний гражданин. Особенно сложной такая сделка становится, когда семья пытается продать квартиру, купленную за материнский капитал, а деньги использовать как первый взнос по ипотеке на более дорогую квартиру.
Основное условие – если хотя бы небольшая доля жилого помещения принадлежит ребенку, для его продажи нужно получить согласие органов опеки. Ребенок мог получить долю в собственности любым способом – в порядке наследования, дарения, распределения по условиям программы материнского капитала (или родители просто решили записать на него часть квартиры). Процедура оформления продажи такого объекта недвижимости во всех подобных случаях будет одинаковой.
Если разрешение на продажу удалось получить
Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.
Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.
Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры. Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства. Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.
✅ Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка
Родители могут продать квартиру, в которой имеется доля их несовершеннолетнего сына или дочери. Однако потребуется одобрение со стороны местного органа опеки. Если они дадут согласие – сделка состоится, а если откажут – возникнут трудности.
Основное условие в таких сделках – предоставление ребенку доли в новой квартире. Например, родители продают старую жилплощадь и покупают новую квартиру. Придется выделить долю ребенку, причем она не должна быть меньше текущей (в случае с квадратурой – меньше по площади, чем старая).
Причины для продажи квартиры с долей ребенка могут быть разными:
- Улучшение жилищных условий семьи – родители накопили достаточную сумму, взяли ипотеку, оформили материнский капитал.
- Размен квартиры вследствие развода матери и отца.
- Острая необходимость в лечении супруга или ребенка.
- Переезд из неблагополучного, криминогенного, неразвитого или экологически опасного региона.
- Строительство нового дома по ДДУ.
- Смена места жительства в связи с заграничной работой или учёбой.
Итак, независимо от причин, родители обязаны предоставить ребенку долю в альтернативной жилплощади. Второй вариант – открыть счет в банке и положить туда сумму за проданную долю ребенка. Параллельно нужно согласовать действия с опекунским советом.
Нюансы продажи квартиры, в которой проживают несовершеннолетние
Взрослые люди вправе свободно распоряжаться свои имуществом, в то время как несовершеннолетние такой возможности лишены. До определенного возраста сделки купли-продажи с их недвижимым имуществом осуществляют взрослые. Далее, подростки могут сами вступать в отношения купли-продажи, но с письменного разрешения родителей. Эти положения отражены в законодательстве РФ – п. 1 ст. 28 ГК РФ и п. 1 ст. 26 ГК РФ соответственно.
В первом случае, права ребенка могут быть ущемлены — намеренно или непредвиденно. Допустим, в трехкомнатной квартире ребенок имеет 1/3 доли стоимостью 700 тыс. рублей. Родители решают купить недвижимость подешевле, а на сэкономленные деньги приобрести автомобиль. В результате покупается квартира поменьше, в которой доля ребенка составляет уже не 700, а 400 тыс. Получается, что, по независящим от него причинам, несовершеннолетний потерял 300 тыс. от своего законного имущества.
Чтобы права юных граждан не нарушались, закон регулирует сделки купли-продажи, в которых прямо или косвенно задействованы несовершеннолетние. Основные положения закреплены в Гражданском Кодексе РФ, в частности, п. 2 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного» гласит, что, без разрешения органов опеки и попечительства, законные представители ребенка не имеют права распоряжаться его имуществом.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.
Основания для отказа в продаже квартиры
Если от ООиП получен отказ, сделка по продаже квартиры не состоится. Основаниями для этого являются:
- покупка новой квартиры осуществляется в рассрочку — существуют подозрения, что возникнут материальные трудности и оплатить всю стоимость недвижимости так и не удастся, в результате чего ребенок потеряет свою долю, а новую так и не получит;
- новая квартира приобретается в новостройке, которая еще не сдана в эксплуатацию;
- новая доля меньше старой;
- в новом жилье меньше удобств, как было в старом;
- новая квартира расположена вдали от объектов инфраструктуры, в то время как вблизи проданной недвижимости располагались детский сад, школа, больница и прочее.
Как повысить шансы на одобрение опеки?
Перед выбором нового объекта жилья согласуйте свои намерения с органами опеки. Узнайте, какие дополнительные документы понадобятся, и опишите свою ситуацию. Менеджеры обязаны вас проконсультировать бесплатно. Рассчитывайте на простую сделку, если выполнены три условия:
-
выделяемая доля не меньше предыдущей;
-
доля взрослого не меньше доли ребенка;
-
доля выделяется в доме с ремонтом, новостройке или вторичном объекте.
Но главное правило в том, чтобы при проведении сделки не ущемлялись права несовершеннолетнего ребенка.
-
Покупайте недвижимость в районе с развитой инфраструктурой.
-
Посмотрите, чтобы рядом с домом был детсад и школа.
Разрешение на продажу доли несовершеннолетнего
Как уже указано выше, для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего, изначально необходимо получить разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире.
Обращаться необходимо в опеку по тому месту, где проживает ребенок.
Конкретный перечень документов, необходимых для получения разрешения, лучше уточнить в соответствующем органе опеки, поскольку помимо стандартных документов, таких как паспорт, письменное заявление родителей и т.д., указанные органы потребуют иные документы, например, отчет о рыночной стоимости имущества.
Разрешение опека должна выдать через 15 дней с даты, когда законные представители обратились за таким разрешением, или же выдать мотивированный отказ, который может быть оспорен в суде.