Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Когда можно перевести земли в другую категорию
Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).
При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.
Получение положительного решения о переводе категории земли
В случае одобрения ходатайства, уполномоченный орган составляет акт (не позднее 5 дней с момента принятия решения). Далее документ передается в Росреестр для фактической замены статуса. Сотрудники службы вносят соответствующие изменения в базу данных, присылают уведомление собственнику земли.
После смены категории земли, владельцу нет необходимости лично посещать Росреестр и заниматься получением новой документации. Все имеющиеся документы действительны, меняется лишь сам статус. Их использование не ограничено, возможно проведение любых сделок с землей, включая куплю-продажу, дарение и наследование.
Как поменять: порядок действий
Для начала перевода земель сельхозназначения в другую категорию надо написать и отдать лично ходатайство в исполнительный орган госвласти или местные управляющие органы, которые могут решать такие вопросы.
Можно выслать пакет документов по почте заказным письмом, не забыв поставить свою подпись.
В составленном заявлении требуется указать:
- кадастровый номер переводимого участка;
- категорию земли, в которой числится переводимый участок и ту, в которую его нужно перевести;
- объяснения необходимости замены на другую;
- полномочия на землю, на перевод которой составляется заявление.
К ходатайству необходимо обязательно приложить следующую документацию:
- проект землеустройства, объясняющий подробно смысл смены категории;
- извлечение из земельного кадастра, содержащего информацию о переводящемся участке земли;
- ксерокопии документов, подтверждающих личность заявителя, если он физическое лицо. Если это юридическое лицо, то выдержку из госреестра индивидуальных предпринимателей или извлечение из реестра юрлиц;
- выписку из госреестра прав на недвижимость и правообладание участком земли;
- заключение экологических экспертов, если потребуется;
- согласование с собственником участка земли, если это нужно по федеральному закону;
- согласование с исполнительным органом.
По окончании рассмотрения исполнительными органами выдается заключительный акт о постановлении смены категории сельхозземли или отказ в этом.
В выданном решении с положительным заключением должны быть подробно указаны:
- аргументация,
- границы земельного участка,
- описание места,
- площадь,
- кадастровый номер.
Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?
Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.
С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.
| Категории земель по целевому назначению | Виды разрешенного использования | |||
|---|---|---|---|---|
| Садоводство | Огородничество | Ведение личного подсобного хозяйства | ИЖС | |
| 1.5, 13.2 | 13.1 | 1.16 | 2.1 | |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено. | Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя. | На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено.
Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки. |
— |
| Земли населенных пунктов | Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”.
В этом случае прописаться можно. |
Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться. | Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад. |
Как поменять категорию наделов сельхозназначения, водного, а также лесного фондов?
У части наделов возможно изменить категорию только, если строго придерживаться всех правил проведения процедуры. К таким наделам относятся участки земли сельхозназначения, водного, лесного фондов, зоны, находящиеся под особыми условиями охраны.
Как перевести землю сельхозназначения в другую категорию?
Итак, сделать перевод надела сельхозназначения возможно только, если он связан с:
- добыванием природных богатств;
- прокладкой дорожного полотна, линий электрических передач и т. п.
- сохранением надела;
- предоставлением территории для обороны государства.
Как изменить категории наделов, относящихся к лесному фонду?
Изменение категорий наделов, относящихся к лесному фонду производится только тогда, когда их дальнейшая эксплуатация больше невозможна, в связи с чем проведена соответствующая экологическая экспертиза, и на руках владельца есть решение эксперта.
Как поменять категорию наделов, относящихся к водному фонду?
Изменить категории наделов, относящихся к водному фонду, возможно, если:
- возникла потребность в организациисерьезно охраняемых объектов;
- участок больше не существует;
- случились серьезные перемены на территории населенного пункта;
- появилась нужда в размещении наделов муниципалитета или госназначения.
Как поменять категорию наделов спецназначения?
При изменении категории наделов спецназначения необходимо:
- восстановить территорию, если на ней был разрушен слой почвы в процессе осуществления определенной деятельности;
- создать проект, обеспечивающий проведение рекультивации наделов при их загрязнениях, застройке или разрушениях.
В соответствии с нормами права перевод возможен только в рамках установленных законодателем категорий. Например, Земельным кодексом РФ не установлена такая категория, как «земли общего пользования». В нормативных актах этот термин применяется как обозначение имущества общего пользования, в который могут быть включены и земельные участки (ст. 85 ЗК РФ, ст. 3 ФЗ-217), но данное понятие не используется в списке категорий, установленном в ст. 7 ЗК РФ.
Вот список категорий земель, официально утвержденный в действующем российском законодательстве:
Сразу нужно уточнить, что региональные власти не вправе расширить этот перечень, а собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. Вид разрешенного использования может быть выбран и изменен владельцем из числа установленных при зонировании территории совершенно самостоятельно. Но категория земель — это понятие более общего уровня и сменить ее гораздо сложнее.
Получение отказа в переводе земли из одной категории в другую
Процесс изменения статуса земельного участка достаточно сложный с юридической точки зрения. Он скрывает в себе массу нюансов. Несоответствие хотя бы одному из них станет причиной отказа.
Получение отрицательного решения может быть связано с:
- Подачей прошения лицом, неуполномоченным на данное действие.
- Приложением недостоверных документов.
- Предоставлением неполного пакета документации.
- Наличием ошибок в тексте прошения.
- Невозможностью перевода земли в другую категорию.
- Обращением в ненадлежащую инстанцию.
- Наличием отрицательных результатов экологической экспертизы.
- Установлением запрета на смену категории земли.
Достаточно часто, уполномоченные органы сталкиваются с просьбами перевода категории сельскохозяйственной земли в статус участка под индивидуальное жилое строительство, при этом его расположение находится далеко за чертами населенного пункта. Отрицательный ответ в подобных случаях оправдывается большой отдаленностью и невозможностью подведения коммуникаций.
В случае принятия отрицательного решения, ходатайство возвращается заявителю не позднее тридцатого дня с момента его подачи.
Какое может быть вынесено решение по ходатайству о переводе земли сельхозназначения?
По статистике на конец 2017 года, ежегодно граждане в каждом субъекте подают по 40–50 заявлений на перевод земельной территории в другой разряд. Из них департамент удовлетворяет только около 10% ходатайств.
Если департамент принимает положительное решение, то после подписания акта он должен уведомить органы власти, которые вносят сведения в единую базу данных по недвижимости. Проще говоря, новый статус земли должен быть зарегистрирован в Едином реестре.
Самая распространенная причина для отказа — не выполняется ни одно из условий, перечисленных в статье 7 Федерального закона №172. Переводить сельскохозяйственную землю в другую категорию, строить на ней дом можно только после изменения границ населенного пункта. Оспорить решение можно в течение 3 месяцев. Для этого потребуется обратиться в суд.
Смена правового режима: список необходимых документов
При возникновении вопроса, как перевести земли из сельхозназначения в другую категорию, заинтересованное лицо должно получить соответствующее разрешение, а для этого нужно подать заявление в органы, наделенные такими полномочиями и прикрепить к нему некоторый пакет документов. Для обращения нужно подготовить:
- кадастровый номер земельного участка;
- подтверждение с указанием, к какой категории на данный момент относится выбранный надел;
- письменное обоснование (возможно даже заверенное нотариусом), в котором дается четкое объяснение тому, для чего необходима смена категории земли;
- документ, подтверждающий право на владение выбранным участком.
Кому разрешается заявлять о смене земельной категории? Какие данные должны содержаться в ходатайстве?
Законодательством разрешено подавать ходатайство:
- собственнику владения;
- землепользователю;
- землевладельцу;
- арендатору.
В ходатайстве должна содержаться следующая информация:
- номер участка согласно кадастровому учету;
- исходная и желаемая категории земли;
- причина перевода;
- доказательство права собственности на владение. Стоимость процедуры изменения земельной категории рассчитывается из размера владения и составляет 9 — 12 тысяч руб. за одну сотку.В случаях, когда заявление о переводе исходит не от собственника, арендатора, пользователя или владельца земли, заявка отклоняется сразу же при ее подаче. Если компетентным органом будет выявлено, что пакет документов, прилагаемых к заявке, сформирован не корректно, то заявка может быть отклонена в течение одного календарного месяца.
Получение отказа в переводе земли из одной категории в другую
Процесс изменения статуса земельного участка достаточно сложный с юридической точки зрения. Он скрывает в себе массу нюансов. Несоответствие хотя бы одному из них станет причиной отказа.
Получение отрицательного решения может быть связано с:
- Подачей прошения лицом, неуполномоченным на данное действие.
- Приложением недостоверных документов.
- Предоставлением неполного пакета документации.
- Наличием ошибок в тексте прошения.
- Невозможностью перевода земли в другую категорию.
- Обращением в ненадлежащую инстанцию.
- Наличием отрицательных результатов экологической экспертизы.
- Установлением запрета на смену категории земли.
Достаточно часто, уполномоченные органы сталкиваются с просьбами перевода категории сельскохозяйственной земли в статус участка под индивидуальное жилое строительство, при этом его расположение находится далеко за чертами населенного пункта. Отрицательный ответ в подобных случаях оправдывается большой отдаленностью и невозможностью подведения коммуникаций.
В случае принятия отрицательного решения, ходатайство возвращается заявителю не позднее тридцатого дня с момента его подачи.
Как изменится земельный налог
Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую имеет прямое влияние на налоговую нагрузку компании. Ведь он влечет за собой изменение кадастровой стоимости земли, которая является налоговой базой по земельному налогу. Иными словами, изменение категории земли влияет на налоговую ставку (письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03-05-05-02/27214).
Напомним: в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельхозпроизводства, налоговая ставка не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости участка (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ). В отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земли.
Как поменять: порядок действий
Для начала перевода земель сельхозназначения в другую категорию надо написать и отдать лично ходатайство в исполнительный орган госвласти или местные управляющие органы, которые могут решать такие вопросы.
Можно выслать пакет документов по почте заказным письмом, не забыв поставить свою подпись.
В составленном заявлении требуется указать:
- кадастровый номер переводимого участка;
- категорию земли, в которой числится переводимый участок и ту, в которую его нужно перевести;
- объяснения необходимости замены на другую;
- полномочия на землю, на перевод которой составляется заявление.
К ходатайству необходимо обязательно приложить следующую документацию:
- проект землеустройства, объясняющий подробно смысл смены категории;
- извлечение из земельного кадастра, содержащего информацию о переводящемся участке земли;
- ксерокопии документов, подтверждающих личность заявителя, если он физическое лицо. Если это юридическое лицо, то выдержку из госреестра индивидуальных предпринимателей или извлечение из реестра юрлиц;
- выписку из госреестра прав на недвижимость и правообладание участком земли;
- заключение экологических экспертов, если потребуется;
- согласование с собственником участка земли, если это нужно по федеральному закону;
- согласование с исполнительным органом.
По окончании рассмотрения исполнительными органами выдается заключительный акт о постановлении смены категории сельхозземли или отказ в этом.
В выданном решении с положительным заключением должны быть подробно указаны:
- аргументация,
- границы земельного участка,
- описание места,
- площадь,
- кадастровый номер.