Арендный карантин. Плюсы и минусы для предпринимателей

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендный карантин. Плюсы и минусы для предпринимателей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.

Платить или не платить? Вот в чем вопрос.

Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.

Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.

Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

А что же судебная практика, которая существовала до сего дня?

Судебные акты Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно защищают права арендатора и его право не вносить арендную плату, если пользование имуществом было затруднено или являлось и вовсе невозможным.

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

«…5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы…»

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

«…Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы…»

ВАС РФ также придерживался аналогичной позиции по делам такого рода. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011, например, говорится, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, указано, что если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, поскольку арендодателем не были переданы предусмотренные законодательством документы, без которых предмет аренды к эксплуатации не допускается, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано.

Аналогичного мнения придерживаются и арбитражные суды кассационной инстанции.

Из Постановления Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2019 N Ф05-3889/2019 по делу N А41-64832/2018 следует, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы в течение периода, в который арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, если такая невозможность возникла вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств, установленных в договоре (пункт 8.11 договора аренды).

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.05.2019 N Ф02-1814/2019 по делу N А58-7844/2017 гласит, что из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Определении ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011 говорится, что согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Как следует из судебных актов, с 13.04.2011 арендатор был лишен возможности использовать арендуемые помещения в связи с ограничением в них доступа со стороны арендодателя (помещения были опечатаны). Причины таких действий истец сообщил позднее, в письме от 28.04.2011.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правильно сделали вывод о том, что фактически с 13.04.2011 арендатор имуществом не пользовался, поэтому у истца отсутствовало право на требование внесения арендных платежей в спорный период.

Факт прекращения истцом доступа в помещения и последующие действия по перераспределению своевременно поступивших арендных платежей в рассматриваемом случае не могут являться основанием для опровержения выводов суда об отказе в иске. Взыскание суммы эквивалентной обеспечительному платежу после прекращения действия договора не основано на условиях этого договора.

В другом Определении от 20.08.2010 N ВАС-9267/10 по делу N А57-4934/2009 ВАС РФ пришел к выводу, что поскольку арендные платежи были внесены обществом частично, администрация уведомила общество о необходимости погашения задолженности по арендным платежам. Невыполнение ответчиком данного требования послужило основанием для обращения администрации с настоящим иском в суд.

Установив, что арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность по передаче объекта аренды, а также, с учетом нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности арендодателю, суды пришли к выводу о невозможности использования арендатором арендованного им земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а также к выводу о недоказанности арендодателем размера задолженности по арендной плате.

При таких обстоятельствах суды, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в удовлетворении заявленных требований.

Думаю, что все указанные правоположения, разработанные как Высшим Арбитражным Судом РФ, так и Верховным Судом РФ, должные применяться и в последующих спорах между арендаторами и арендодателями относительно внесения арендной платы при не использовании недвижимого имущества в период пандемии, поскольку не утратили своей актуальности.

Каких сфер бизнеса коснулись ограничения

Введённые в последние дни и недели органами власти меры существенно повлияют на бизнес. В том числе, на отношения между арендодателями и арендаторами. Например, Указом мэра Москвы:

• приостановлено посещение обучающимися образовательных организаций, предоставляющих общее, дополнительное образование, осуществляющих спортивную подготовку;
• временно прекращено проведение досуговых, развлекательных, зрелищных, спортивных, рекламных и других подобных мероприятий с очным присутствием граждан, а также оказание соответствующих услуг в торгово-развлекательных центрах и других местах массового посещения граждан (в том числе в парках культуры и отдыха,);
• временно приостановлено посещение гражданами зданий, строений, сооружений (помещений в них), предназначенных преимущественно для проведения указанных мероприятий (оказания услуг), в том числе ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений;
• введен запрет на курение кальянов в ресторанах, барах, кафе и иных общественных местах.

Помимо этого, дополнительные санитарно-противоэпидемические меры введены уже Постановлением Главного государственного санитарного врача по городу Москве. В частности, руководители бассейнов, фитнес-центров, аквапарков и других объектов физической культуры и спорта города Москвы с массовым посещением людей вне зависимости от ведомственной принадлежности и организационно-правовой формы с 21 марта 2020 года обязаны прекратить допуск посетителей в бассейны, фитнес-центры, аквапарки и другие объекты физической культуры и спорта с массовым посещением людей до особого распоряжения.

Как результат – все субъекты, помещения которых были предназначены для оказания услуг развлекательного, спортивного и торгово-развлекательного характера, предназначенные под образовательные учреждения, фитнес-центры, кинотеатры и др., обязаны приостановить свою деятельность на территории столицы до отмены ограничений. То есть для них распространение коронавирусной инфекции объективно стало обстоятельством непреодолимой силы.

Уведомление о форс-мажоре

Арендатор обязан уведомить арендодателя о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств (ст. 401, ст. 451 ГК РФ). Без уведомления ситуация не считается зафиксированной, и арендодатель вправе требовать арендную плату в полном объеме.

Действия после получения уведомления

• Обратите внимание на срок, в который оно подано. Проверьте, соблюдены ли сроки уведомления о форс-мажоре, указанные в договоре аренды.
• Изучите аргументы: арендатор должен сослаться на действия властей, которые напрямую влияют на возможность заплатить арендные платежи. В уведомлении необходимы ссылки на конкретные законы и постановления.
• Предложите условия. Арендные каникулы, скидка или отсрочка платежа — зависит от вашего решения как арендодателя.

Дополнительные льготы по аренде недвижимости для малого и среднего бизнеса

Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ предусматривает дополнительные льготы для субъектов МСП, арендующих недвижимость, находящуюся в государственной, муниципальной или частной собственности.

Они состоят в следующем:

1. Арендатор вправе потребовать по договору аренды недвижимости уменьшения арендной платы на срок не более года.

Если соглашение об уменьшении арендной платы между сторонами достигнуто не будет, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. При этом с арендатора не взимаются убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, связанные исключительно с досрочным расторжением договора, а также денежные средства, которые он обязан выплатить в случае одностороннего отказа от договора (если такая обязанность прописана в договоре аренды). Однако обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю, возвращен не будет. Также с арендатора могут быть взысканы иные убытки (денежные суммы) в соответствии с гражданским законодательством.

Законом № 166-ФЗ не уточняется, на арендаторов какого имущества распространяется такое право.

Следовательно, этим правом могут воспользоваться «пострадавшие» субъекты МСП, арендующие любое имущество — государственное или коммерческое.

2. Субъект МСП, арендующий государственное или муниципальное имущество, вправе обратиться к арендодателю за заключением в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды недвижимости (кроме земельных участков) до одного года на условиях, согласованных ранее. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении такого доп. соглашения при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности до введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Что понимается под надлежащим исполнением обязанностей арендатором, в Законе № 166-ФЗ не разъяснено. Полагаем, что речь идет о своевременном внесении арендных платежей на протяжении действия договора аренды, а также об отсутствии задолженности по арендной плате на дату обращения к арендодателю за заключением доп. соглашения.

3. Субъект МСП, арендующий земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя продления срока действия договора аренды.

Срок продления определяется самим арендатором. Однако если первоначально договор аренды был оформлен более чем на 3 года, то продлить его доп. соглашением можно максимум еще на 3 года. Если же изначально этот срок составлял менее 3 лет, то продлить аренду допустимо максимум на этот же срок.

Обратиться с таким требованием к арендодателю можно до 01.03.2021 при соблюдении условий:

• срок действия договора аренды не истек;
• арендодатель не заявлял в суд требование о расторжении договора аренды;
• у органа земельного надзора отсутствует информация о выявленных или неустраненных нарушениях законодательства при использовании участка.

Отсрочка при приобретении арендатором государственного и муниципального имущества

Субъекты МСП, которые арендуют государственное или муниципальное имущество, имеют преимущественное право на его выкуп (ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

1С:ИТС

Подробнее о требованиях к арендаторам, о порядке оплаты выкупаемого имущества, см. в разделе «Консультации по законодательству».

Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ предоставляет указанным субъектам льготу в виде отсрочки платежей за приобретенное имущество (которое раньше находилось в аренде) (ст. 15 Закона № 166-ФЗ).

Так, субъекты малого и среднего предпринимательства, которые заключили договор купли-продажи имущества до введения в 2020 году на территории соответствующего субъекта РФ или муниципального образования режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, вправе обратиться к продавцу (орган власти субъекта РФ или местного самоуправления) с просьбой заключить дополнительное соглашение об отсрочке внесения платежей за выкуп арендуемого имущества.

Условия предоставления отсрочки:

• предоставляется в отношении платежей, подлежащих уплате в 2020 году;
• срок отсрочки платежей — от 6 до 12 месяцев;
• проценты на сумму средств, по уплате которых предоставляется отсрочка, в период действия такой отсрочки не начисляются;
• штрафы, неустойки, иные меры ответственности в период предоставления отсрочки не применяются;
• не допускается установление дополнительных платежей.

Собираем доказательную базу наличия обстоятельств форс-мажора

Для того чтобы можно было убедить арендодателя дать арендные каникулы в силу форс-мажора, необходимо собрать документы, которые будут подтверждать соответствующие обстоятельства.

1. Сертификат о форс-мажоре. Выдачей данного документа занимается Торгово-промышленная плата, однако действовать он будет лишь на внешнеторговые операции. По другим правоотношениям, которые возникли на территории Российской Федерации, сертификат выдан не будет (в том числе и арендные соглашения). Однако, если того потребует договор, то нужно получить отказ о выдаче документа от ТПП.
2. Заключение о форс-мажоре. Его может выдать Торгово-промышленная палата, представительство которой находится в субъекте Российской Федерации. Заключение можно будет использовать в качестве доказательства в суде, однако решающей роли оно не оказывает, суд оценит его по своему усмотрению.

Каким образом уведомить контрагента о наступлении фактора форс-мажора

Оцениваем шансы изменения/расторжения арендного соглашения

Нет необходимости использовать гражданское законодательство о форс-мажоре для освобождения от внесения арендных платежей. Статья 451 Гражданского Кодекса РФ в настоящем случает наиболее применим, к арендным правоотношениям тоже. Для использовании вышеуказанной нормы нужно соблюсти 4 главных пункта:

1. При заключении арендного соглашения ни арендодатель, ни арендатор не могли предвидеть наступление обстоятельств непреодолимой силы. Договор аренды должен был быть подписан до пандемии.
2. Нет возможности преодолеть возникшие ограничения и запреты в силу распространения коронавируса.
3. Возможность платить арендные платежи по договору аренды существует, однако в полном объеме выполнять свои обязательства арендатор не может.
4. Риск изменения обстоятельств не должен в силу возникших договорных правоотношений нести арендатор.

Право на снижение арендной платы

Наряду с получением отсрочки по внесению арендных платежей организации и ИП в ряде случаев вправе требовать от арендодателя снижения арендной платы.

Как поясняет ВС РФ в своем обзоре, право на снижение арендной платы может быть реализовано в случае невозможности использования арендованного имущества. Данная невозможность должна возникнуть в силу введения региональными властями режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Например, когда в субъекте РФ запрещается работа развлекательных и торговых заведений, располагающихся в арендуемых помещениях и зданиях. Причем право на снижение арендной платы, в отличие от отсрочки, распространяется на все организации и ИП, а не только на те, которые работают в пострадавших от коронавируса областях экономики.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования арендованного имущества по изначально согласованному назначению. То есть с даты введения в регионе режима повышенной готовности.

Отдельно ВС РФ отмечает, что момент снижения платы не зависит от даты заключения дополнительного соглашения о ее уменьшении. Не зависит этот момент и от даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к уменьшению арендной платы.

Причем если арендодатель отказывается снижать плату и требует ее взыскать через суд, то в суде арендатор вправе ссылаться на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от уменьшения платы. Данный аргумент суды обязаны будут учитывать при разрешении споров о взыскании арендных платежей.

Кто имеет право на скидки по договорам аренды нежилых помещений

Если в статье 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» говорится лишь о некоем праве арендаторов требовать от арендодателей пересмотра арендных платежей в связи с невозможностью использования имущества, то в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» содержится прямое указание на “предприятия, в наибольшей степени пострадавшие в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции”.

Перечень таких предприятий содержится в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 “Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции” (с изменениями и дополнениями от 10 апреля 2020 года).

Данный перечень предприятий содержит указание не только на сферы деятельности предприятий, но и на их коды ОВКЭД 2 (Общероссийского классификатора видов экономической деятельности), и в нем перечислены:

• Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта (код ОКВЭД — 49.3)
• Деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам (код ОКВЭД — 49.4)
• Деятельность пассажирского воздушного транспорта (код ОКВЭД — 51.1)
• Деятельность грузового воздушного транспорта (код ОКВЭД — 51.21)
• Деятельность автовокзалов и автостанций (код ОКВЭД — 52.21.21)
• Деятельность вспомогательная, связанная с воздушным транспортом (код ОКВЭД — 52.23.1)
• Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений (код ОКВЭД — 90)
• Деятельность в области демонстрации кинофильмов (код ОКВЭД — 59.14)
• Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений (код ОКВЭД — 93)
• Деятельность физкультурно-оздоровительная (код ОКВЭД — 96.04)
• Деятельность санаторно-курортных организаций (код ОКВЭД — 86.90.4)
• Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (код ОКВЭД — 79)
• Деятельность по предоставлению мест для временного проживания (код ОКВЭД — 55)
• Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код ОКВЭД — 56)
• Образование дополнительное детей и взрослых (код ОКВЭД — 85.41)
• Предоставление услуг по дневному уходу за детьми (код ОКВЭД — 88.91)
• Деятельность по организации конференций и выставок (код ОКВЭД — 82.3)
• Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения (код ОКВЭД — 95)
• Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий (код ОКВЭД — 96.01)
• Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты (код ОКВЭД — 96.02)
• Стоматологическая практика (код ОКВЭД — 86.23)

18 апреля 2020 года Правительством Российской Федерации данный перечень был дополнен следующими сферами деятельностями и кодами ОКВЭД:

• Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами в специализированных магазинах (код ОКВЭД — 45.11.2)
• Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами прочая (код ОКВЭД — 45.11.345.11.3)
• Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, прочая (код ОКВЭД — 45.19.3 2)
• Торговля розничная мотоциклами, их деталями, составными частями и принадлежностями в специализированных магазинах (код ОКВЭД — 45.40.2)
• Торговля розничная большим товарным ассортиментом с преобладанием непродовольственных товаров в неспециализированных магазинах (код ОКВЭД — 47.19.1)
• Торговля розничная информационным и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах (код ОКВЭД — 47.4)
• Торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах (код ОКВЭД — 47.6)
• Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках текстилем, одеждой и обувью (код ОКВЭД — 47.82)
• Деятельность музеев (код ОКВЭД — 91.02)
• Деятельность зоопарков (код ОКВЭД — 91.04.1)

Выяснить, относится ли то или иное предприятие к вышеуказанному списку, можно, заказав бесплатную он-лайн Выписку из ЕГРН.

Результатом указания в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 конкретных кодов ОКВЭД 2 стало то, что органы власти субъектов Российской Федерации, с оглядкой на данное постановление, стали издавать свои правовые акты, закрепляющие различные льготы для арендодателей лишь в отношении договоров, заключенных с весьма узким кругом арендаторов.

В итоге далеко не все предприятия малого и среднего бизнеса получили гарантированную возможность воспользоваться правом на скидки и отсрочки по арендным платежам, предусмотренным статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Карантин, которого нет

Помимо Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» меры, направленные на предотвращение распространения инфекционных заболеваний предусмотрены Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Его первая статья определяет карантин как ограничительное мероприятие, включающее административные, медико-санитарные, ветеринарные и иные меры, направленные на предотвращение распространения инфекционных заболеваний и предусматривающие особый режим хозяйственной и иной деятельности, ограничение передвижения населения, транспортных средств, грузов, товаров и животных.

Однако на момент написания статьи на территории Москвы карантин не введен. А значит, нет особого режима хозяйственной деятельности и ограничений на передвижение москвичей.

Таким образом, на распространение коронавирусной инфекции как обстоятельство непреодолимой силы могут ссылаться лишь те субъекты бизнеса, для которых нормативно-правовыми актами органов власти введён прямой императивный запрет на продолжение деятельности. Срок действия обстоятельства непреодолимой силы подлежит исчислению с момента введения соответствующей меры и до её полной отмены.

Также, стоит отметить, что принимаемые меры дополняются даже не ежедневно, а ежечасно.

В частности, в городе Москве на период нерабочей недели, установленной Указом Президента от 25 марта 2020 № 206, с 28 марта до 05 апреля приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания.

Ограничение не распространяется на столовые, буфеты, кафе и иные предприятия питания, осуществляющие организацию питания для работников организаций, помещения которых также могут быть арендованы.

Кроме того, ограничения, коснувшиеся предприятий общепита, носят временный характер (до 05 апреля 2020 включительно) и не касаются обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений, а также доставки заказов.

В сложившейся ситуации, арендаторы смогут ссылаться на действия обстоятельств непреодолимой силы лишь в период действия ограничения и как следствие их обязательства могут быть уменьшены пропорционально периоду ограничения, а не в полном объёме.

В таких случаях арендодателям стоит пойти на встречу своим арендаторам и уменьшить величину арендной платы, в качестве мирного урегулирования спорных ситуаций.

Также, стоит отметить, что «работа на вынос» и «доставка» продолжают действовать, что прямо указывает на возможности предприятий общепита извлекать прибыль из своей деятельности.

При возникновении в последующем судебных споров, арендодателям необходимо ходатайствовать об истребовании бухгалтерской документации за указанный период в целях доказывания извлечения арендатором прибыли.

Какие проблемы с арендой коммерческой недвижимости возникли из-за коронавируса?

Бизнес, который так или иначе зависит от аренды коммерческой недвижимости (а это подавляющее большинство предпринимателей среди малого и среднего бизнеса), пострадал из-за коронавируса и ограничений, связанных с ним, сразу по нескольким причинам, а именно:

• запреты и ограничения не определенные виды деятельности – из-за необходимости сдержать распространение вируса были введены ряд ограничений: запретили работать кафе, ресторанам, барам, салонам красоты и парикмахерским, спа-салонам, многим непродовольственным магазинам. В некоторых регионах закрыты целые торговые комплексы, отели, офисные центры и другие объекты торговли, промышленности, инфраструктуры. Из-за этого предприниматели, которые арендовали недвижимость, столкнулись с невозможностью оплачивать ее на предыдущих условиях, ведь продаж и прибыли нет, другие же вообще не видят необходимости вносить арендную плату в период, когда деятельность их сферы полностью запрещена;
• падение трафика и продаж – даже те заведения, которым разрешено работать в период карантинных ограничений, сталкиваются с резкими падениями продаж. Во-первых, это связано с рекомендациями самоизоляции – многие люди по максимуму сократили походы по магазинам и заведениям, оставив лишь самое необходимое – продуктовые магазины, аптеки, банки. Во-вторых, у людей из-за продолжительного карантина и приостановки деятельности стало намного меньше денег: кто-то потерял работу, кто-то был вынужден перейти на меньшую ставку и уйти во временный неоплачиваемый отпуск. В результате арендаторы коммерческой недвижимости, особенно те из них, которые арендуют элитные помещения в центральных районах, больше не могут оплачивать аренду – низкие продажи вынуждают их закрываться или искать более дешевые варианты размещения;
• массовое закрытие точек арендаторов – проблемы коснулись не только тех, кто арендует коммерческую недвижимость, но и тех, кто ее сдает в аренду. Для многих предпринимателей доходы от аренды являются основным источником дохода, а поскольку отмена аренды в связи с коронавирусом стала очень распространенным явлением, пострадали десятки тысяч арендодателей по всей стране. А даже те, которые остались работать, не могут оплачивать аренду в полном размере, и для них правительство предусмотрело т.н. «арендные каникулы» – на протяжении действия карантинных ограничений плату за аренду недвижимости могут не вносить некоторые категории предпринимателей, особенно пострадавших от пандемии коронавируса. Это еще больше усугубляет положение собственников коммерческой недвижимости.

В результате указанных выше проблем споры по аренде возникают сегодня массово, и найти выход из ситуации не всегда бывает просто. А учитывая тенденцию, вскоре таких конфликтов станет еще больше, и нужно быть готовым к решению подобных конфликтов.

Докажите форс–мажор: самоизоляция не во всех случаях может сработать

Например, представляется возможным отсрочка платежей (или снижения платы), если представить арендодателю сертификат или заключение о форс-мажоре из Торгово-промышленной палаты, переписки с контрагентами и публикации в СМИ.

В случае отказа в отсрочке и/или снижения платы, указанные документы в суде подтвердят наличие обстоятельств, свидетельствующих о форс–мажоре и могут освободить от оплаты. Также данные документы можно использовать в суде для расторжения договора аренды, также через суд.

Существенно изменившиеся обстоятельства являются основаниями для расторжения договора, а не сама пандемия (эпидемиологическая ситуация в стране).

Скорее всего, те отрасли бизнеса, которым сейчас запрещено работать могут пытаться добиться отсрочку или снизить плату по аренде, в том числе и в судебном порядке, а арендаторам может быть отказано во взыскании арендной платы.

Таким образом, с учетом того, что в принятых новых поправках имеется много неопределенностей, именно от судебной практики будет зависеть регулирование арендных отношений.

А в настоящее время арендаторам необходимо собрать ряд доказательств, подтверждающий вынужденный простой и неиспользование помещений по назначению, а также предпринять попытки, путем письменного обращения к арендодателю о снижении или отсрочке арендной платы.

А мы работаем для вас из дома и по всем средствам связи, которые вам удобны. Пишите нам и задавайте свои вопросы. Как только заработают суды, мы приступим к решению ваших вопросов в судебном порядке.

Если пожар произошёл по вине арендодателя

В этом случае варианты таковы:

1). Арендатор своевременно застраховал имущество от риска уничтожения огнём

Это самая простая из возможных ситуаций. У предпринимателя есть договор имущественного страхования, признающий пожар страховым случаем.

Итак, страховой случай наступил. Госпожнадзор выдал справку о возгорании и его причинах. Если лица, чьи действия явились причиной пожара, не установлены, об этом тоже делается запись. Далее с заявлением о компенсации ущерба арендатор обращается в страховую компанию. По её правилам проводятся все дальнейшие процедуры.

Риски арендатора в этой ситуации сводятся к вынужденному простою и занижению суммы выплаты.

2). Арендатор не заключил договор страхования, но арендодатель застраховал от пожара всё здание

Насколько известно из СМИ, такая ситуация сложилась в ТЦ «Синдика». С одной стороны, у арендаторов появляется надежда получить выплаты от собственника за счёт компенсации страховщика. Однако арендодатель может не захотеть добровольно направить часть полученных им денег на компенсацию ущерба арендаторам.

В связи с этим рекомендую арендаторам в кратчайшие сроки определить размер ущерба, который можно подтвердить с помощью товарных накладных, счетов и других документов. После этого инициировать судебный процесс о взыскании убытков с арендодателя.

Похожие записи:

• Как оспорить отцовство?
• Что ждет пенсионеров в 2023 году
• Что нужно знать о стаже