Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.

Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов

Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:

1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.

Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом

Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• паспортные данные продавца и покупателя;

• сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;

• выписка из ЕГРН;

• разрешение органов опеки на продажу;

• стоимость жилья;

• подтверждение того, что объект не находится под обременением;

• порядок вступления договора в силу;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.

Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.

Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

При покупке жилья в ипотеку на него налагается дополнительное обременение: оно передается в залог банку. Этот залог обеспечивает обязательство должника перед кредитной организацией и служит гарантией возврата кредита.

Продажа такого объекта сама по себе будет более сложной задачей. Для этого нужно либо получать согласие банка, либо до оформления продажи погасить заем и освободить квартиру от обременения.

При этом залог, существующий в период выплаты кредита, не исключает обязанности выделить права домочадцам покупателя. На практике банки редко позволяют сделать это до полного погашения займа.

Для таких случаев закон, устанавливая правила обращения с материнским капиталом, позволяет не выделять доли сразу после приобретения недвижимости. Семья вправе направить деньги на покупку квартиры, а права выделить после полного погашения долга. Однако это возможно при соблюдении важного условия: собственник должен дать нотариально удостоверенное обязательство в будущем выделить доли.

Таким образом, получается, что на период возврата долга обязательства по распределению прав не исполнены, и встает вопрос, можно ли при этом продать ипотечное имущество, чтобы купить новое.

Если необходимо продать ипотечный объект с материнским капиталом, прежде всего обратитесь в банк и попробуйте согласовать возможность распределения долей до возврата кредита. Если банк это разрешит, выделите доли в квартире детям и супругу и продавайте квартиру в ипотеке и с детскими долями. Найти покупателя, вероятно, будет непросто, но возможно.

Другой вариант — действовать в следующей последовательности шагов:

1) погасить долг досрочно. Для этого, например, найдите покупателя, готового внести аванс в размере остатка долга;

2) снять обременение;

3) произвести выделение долей;

4) получить одобрение ООиП;

5) оформить сделку.

Какие документы потребуются для продажи квартиры?

Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.

• Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.

• Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.

• Техпаспорт на квартиру.

• Документ купли-продажи.

• Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.

• Выписка из ЕГРН.

• Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.

• Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.

• Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.

• Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.

Выделение долей детям

Важно помнить, что продажа ипотеки под материнский капитал и другие операции с недвижимостью могут осуществляться только с разрешения властей и Комиссии. Государство защищает интересы несовершеннолетних и тем самым предотвращает злоупотребление средствами, выделенными в рамках государственной помощи. По этой причине, если дом продается, ребенок должен иметь долю в новой квартире или доме, а условия проживания должны быть такими же или лучше, чем в предыдущей.

По закону несовершеннолетние должны быть включены в недвижимость в течение шести месяцев после закрытия ипотеки.

Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с ипотечным материнским капиталом, связана с тем, что сделка требует одобрения органов Комиссии, но на практике, как уже говорилось выше, доли распределяются после завершения кредитного договора. Если у продавца нет собственных средств для закрытия ипотеки, на момент продажи он имеет неполный список документов.

Как вы выходите из сложной ситуации? На первом этапе рекомендуется попытаться закрыть долг самостоятельно или найти покупателя, готового оплатить ипотеку по предварительному соглашению. Продавец также может попытаться получить предварительное решение от органов Комиссии.

Как уплачивается налог с продажи

Продажа заложенной квартиры с материнским сертификатом предполагает уплату 13% налога на доход в обычных условиях. Обязанность по уплате подоходного налога возникает, если недвижимость принадлежит менее пяти лет на момент совершения сделки (в некоторых случаях срок может быть сокращен до трех лет, если недвижимость является единственным местом жительства). Сумма налога зависит от цены продажи, стоимости недвижимости по данным Земельного кадастра и суммы затрат на покупку.

Если имущество находится в собственности дольше указанного срока, владелец освобождается от уплаты подоходного налога с физических лиц.

Важно помнить, что этот период определен для всех владельцев. Поэтому стоит стараться избегать ситуаций, когда имущество находилось в собственности более пяти лет, но в собственности детей, чьи доли были небольшими. Это может произойти, когда несовершеннолетние вступают в права собственности гораздо позже, чем их родители.

При определении налога с продаж учитывается 70% от стоимости продажи имущества или его подвальной стоимости в соответствии с договором купли-продажи. Вырученные средства распределяются между всеми продавцами в соответствии с долевым участием. При расчете налога владелец имущества имеет право уменьшить выручку на одну из следующих сумм вычеты на недвижимость (1 млн.

фрикций) или расходы, понесенные при покупке недвижимости (требуется подтверждающая документация). Таким образом, сумма, облагаемая подоходным налогом, рассчитывается следующим образом

Доход = стоимость продажи объекта (но не менее 70% от оформления земли) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).

В расходах, принятых к учету, учитывается сумма, уплаченная за недвижимость, независимо от того, были ли использованы средства материнского капитала или ипотечные платежи. Если доход от продажи больше, чем 1 млн. фрикционной скидки или денег, вложенных в рынок, заемщик должен заплатить 13%, если меньше — это обязательство отменяется.

Однако налоговая декларация должна быть представлена.

Как маткапитал влияет на ипотеку

Чтобы использовать средства материнского капитала на покупку квартиры (1 ), кредит должен быть целевым и использоваться строго на покупку или строительство жилья; обратитесь в Райффайзен Банк для уточнения условий ипотечного кредита, включая средства материнского капитала, с использованием стандартной программы и государственной помощи.

• Можно включить детей в качестве покупателей и приобрести недвижимость единовременно. Однако банки редко регистрируют заложенную недвижимость на имя несовершеннолетних. Эти объекты трудно продать, и сделка требует ряда согласований. Поэтому, если составляется кредитный договор и материнский капитал используется для погашения ипотеки, подписывается соглашение об определении размера капитала. Это гарантирует, что ребенок получит права на недвижимость в течение шести месяцев после завершения ипотеки и отзыва ипотечного кредита. квартира из залога банка.
• Рассчитать размер распределяемой доли просто: она не должна быть меньше его доли в материнском капитале. Чтобы узнать его, разделите сумму, указанную в сертификате, на количество членов семьи. Материнский капитал — это общая жилищная субсидия, а не персональная.
• Например, в 2021 году материнский капитал эквивалентен 483, 881 руб. 83 девушки. Если в семье двое детей и двое родителей, то доля семьи составит 483, 881 руб. 83 части: 4 = 120 970 руб. 45 полицейских.

Если недвижимость приобретается за 8 млн рублей, то 120 970 рублей соответствуют 1,51%. Для расчета номинальной доли стоимость округляется до целой единицы — 2%, что в пересчете на акцию составляет 1/50. В этом случае необходимо учитывать норму площади на душу населения в 10-18 кв.

м. — Требования изложены в Жилищном кодексе (2). Имущество может быть разделено поровну между всеми членами семьи.

Можно ли продать квартиру с вложенным материнским капиталом и использовать средства на строительство дома?

Да, однако поскольку выделить доли детям в недостроенном объекте невозможно, необходимо создать отдельный сберегательный счет в банке для перечисления на него средств от продажи квартиры в размере доли ребенка. Позже эти средства можно расходовать на завершение строительства дома.

На это в любом случае необходимо получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Если дети ЯВЛЯЮТСЯ собственниками квартиры

Иногда с банком получается договориться о выделении долей детям в текущей ипотечной квартире. В таком случае применимы как выше озвученные варианты решения вопроса, так и нижеследующие.

Вариант 3. Покупатель выплачивает вашу ипотеку на сделке. В таком варианте найти покупателя будет чуть легче. Здесь гарантом успешного проведения сделки выступает уже ваш банк. В сделке задействованы вы, покупатель, специалисты банка и органы опеки и попечительства. Примерный порядок действий:

1. Получаем в банке разрешение на проведение сделки;
2. Получаем разрешение на сделку в органах опеки и попечительства;
3. Находим покупателя, готового на покупку ипотечной квартиры;
4. Заключается договор. По договору сумма, оплачиваемая покупателем, идёт на получение задатка банком (за счёт него гасится ипотека), а оставшаяся сумма переходит вам как к продавцу;
5. Покупатель квартиры кладёт деньги на два счёта: для банка и для вас;
6. Сделка регистрируется в Росреестре;
7. Банк и продавец (вы) получают деньги с соответствующих счетов;
8. Покупатель квартиры получает выписку ЕГРН и закладную на квартиру. Квартира будет с обременением, но его можно снять;
9. Подписывается акт приёма-передачи старой квартиры;
10. Вы покупаете новую квартиру и выделяете в ней доли детям (либо переводите деньги на их счёт);
11. Отчитываетесь в органы опеки и попечительства.

Вариант 4. Покупатель оформляет ипотеку на себя. У покупателя может не быть достаточно денег, чтобы разом погасить вашу ипотеку и выплатить вам оставшуюся часть стоимости квартиры. В таком случае уже сам покупатель может взять ваш ипотечный кредит и переоформить его на себя. Примерный порядок действий в таком варианте развития событий схож с вариантом 3:

1. Обращаемся в банк и получаем разрешение на проведение сделки;
2. Обращаемся в органы опеки и получаем разрешение на проведение сделки;
3. Находим покупателя, готового на покупку ипотечной квартиры по данному типу сделки;
4. Покупатель получает в банке одобрение на ипотеку;
5. Заключаются договор цессии (уступки прав по кредиту) и договор купли-продажи с обременением;
6. Сделка регистрируется в Росреестре;
7. Вы получаете оставшуюся часть суммы от стоимости квартиры;
8. Подписывается акт приёма-передачи квартиры;
9. Вы покупаете новую квартиру, в которой выделяете доли детям, либо переводите деньги на их счета;
10. Отчитываемся в органы опеки о выделении детям их долей.

Похожие записи:

• Меры социальной поддержки семей с детьми Удмуртской Республики
• Если покупатель хочет обменять купленный тонометр
• Как получить инвестиционный налоговый вычет