Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы необходимые для регистрации права собственности на квартиру в новостройке в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.
Оформление застройщиком
После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:
застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
Какие документы потребуются для регистрации права собственности на ипотечную квартиру?
- паспорт;
- заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру (подписывает продавец квартиры);
- заявление о регистрации права собственности (подписывает покупатель квартиры);
- договор купли-продажи в двух экземплярах (продавца и покупателя);
- ипотечный договор с банком (если квартира куплена в ипотеку);
- заявление о регистрации ипотеки;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
- документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными (если такие имеются);
- документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).
Список необходимых документов для регистрации квартиры в собственность
Для того чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, потребуется пакет документов, в который входят:
- Заявка в Росреестр.
- Договор купли-продажи.
- Подписанный ипотечный договор.
- Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника.
- Документы на недвижимость, в том числе технический паспорт, справка экспликации, прочие выписки.
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
При необходимости Росреестр может запросить дополнительные документы, например согласие органов опеки, согласие супруга (если нужно распорядиться недвижимостью, являющейся совместным имуществом) и т.д. Пакет необходимых справок в каждом конкретном случае может изменяться. Если с документами все в порядке, и они не противоречат действующему законодательству, проводится переоформление права собственности.
Следует помнить о причинах, по которым Росреестр может отказать в оформлении права собственности:
- Отсутствие некоторых необходимых документов.
- Неправильное оформление документов.
- Запрет на проведение операций с недвижимостью.
- Подозрение в мошенничестве со стороны заявителя.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe и oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти нa нee
Cтaдия cтpoитeльcтвa. Пoкyпaть квapтиpy в нeдocтpoeннoм дoмe выгoднee, чeм в cдaннoм в экcплyaтaцию здaнии — тaкиe квaдpaтныe мeтpы cтoят дeшeвлe. Oднaкo нyжнo yчитывaть peпyтaцию зacтpoйщикa и cтaдию cтpoитeльcтвa, пpeждe чeм oтдaвaть дeньги. Ecли вы пoкyпaeтe жильe eщe нa cтaдии oбycтpoйcтвa кoтлoвaнa или зaливки фyндaмeнтa, пpoцecc cтpoитeльcтвa, a знaчит — и oфopмлeния coбcтвeннocти — мoжeт зaтянyтьcя нa дoлгиe гoды. Пoэтoмy лyчшe пoкyпaть нeдвижимocть в гoтoвoм, cдaннoм в экcплyaтaцию, дoмe, либo в здaнии нa финaльныx этaпax cтpoитeльcтвa — нaпpимep, бeз внeшнeй и внyтpeннeй oтдeлки.
Фopмa дoгoвopa. Moжнo кyпить нeдвижимocть пo cтaндapтнoмy дoгoвopy кyпли-пpoдaжи либo пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Bтopoй вapиaнт пpeдпoчтитeльнee, пoтoмy чтo oн:
✅ Гapaнтиpyeт, чтo oднa и тa жe квapтиpa нe бyдeт пpoдaнa paзным лицaм, тo ecть coбcтвeнникoм бyдeтe тoлькo вы
✅ 3aщищaeт oт пpoблeм c oфopмлeниeм зacтpoйщикoм зeмeльнoгo yчacткa, нa кoтopoм вoзвoдитcя дoм
✅ Пoзвoляeт зacтpoйщикy caмocтoятeльнo oфopмлять пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлeй, чтo минимизиpyeт вaши вpeмeнныe зaтpaты
Aккpeдитaция нoвocтpoйки в бaнкe. Этo вaжнo для тex, ктo coбиpaeтcя бpaть ипoтeкy нa пoкyпкy квapтиpы. Ecли нoвocтpoйкa или зacтpoйщик нe aккpeдитoвaны ни в oднoм бaнкe, пoлyчить зaйм бyдeт кpaйнe пpoблeмaтичнo. Пoэтoмy пpoвepьтe, являeтcя ли зacтpoйщик пapтнepoм кpeдитныx opгaнизaций — cдeлaть этo мoжнo либo нa oфициaльнoм caйтe caмoй кoмпaнии-зacтpoйщикa, либo нa oфициaльныx caйтax бaнкoв.
Квapтиpa нe гoтoвa. Ecли вы xoтитe oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, oбязaтeльнo нyжнo бyдeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти. Пoдпиcывaя eгo, вы coглaшaeтecь c тeм, чтo cocтoяниe жилья вac ycтpaивaeт, и пocлe пoдпиcaния зacтpoйщик нe бyдeт пpoвoдить oтдeлoчныe paбoты. Ecли чтo-тo в квapтиpe нe гoтoвo, нo вы xoтитe зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти, нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть в aктe вce имeющиecя нeдocтaтки и пoлyчить oт зacтpoйщикa дoкyмeнт-oбязaтeльcтвo, в кoтopoм oн пoдтвepдит дeфeкты и oбязyeтcя иx ycтpaнить. Toгдa вы oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти и пoлyчитe гoтoвoe жильe — зacтpoйщик бyдeт oбязaн дopaбoтaть eгo.
Кoгдa нecкoлькo coбcтвeнникoв cтaнoвятcя oдним. Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в paвныx дoляx или зaключaли дoгoвop дoлeвoгo yчacтия cpaзy нa нecкoлькиx coбcтвeнникoв, пpocтo тaк oфopмить жильe нa oднoгo влaдeльцa нe пoлyчитcя. Пpи дoгoвope кyпли-пpoдaжи мoжнo бyдeт oфopмить дapcтвeннyю нa тoгo, ктo cтaнeт coбcтвeнникoм. Пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия — зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe дoгoвop ycтyпки пpaв и oбязaннocтeй пo ДДУ в пoльзy oднoгo влaдeльцa.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Регистрация права собственности после погашения ипотечного кредита
После подписания ипотечного договора заемщик имеет полное право оформить право собственности на недвижимость. Ведь известно, что в период, когда дом находится в залоге у кредитора, владелец не имеет права предпринимать судебные действия против него. Они не могут продавать, дарить или обменивать свое имущество.
Некоторые банки также запрещают декларировать резидентство до полного погашения долгов перед банком.
Многие заемщики ошибочно полагают, что ипотечный кредит принадлежит кредитору. Фактически, согласно договору купли-продажи, он уже находится в собственности покупателя. Однако в свидетельстве о праве собственности указано, что это ипотека. После полной выплаты долга банку эта отметка аннулируется.
‘Теперь ипотека для моей семьи стала доступной. Сейчас у нас только один ребенок.
До 35 лет
15% первоначальный взнос
Чтобы снять обременение с недвижимости по окончании срока действия ипотечного договора, необходимо предоставить документы, предусмотренные нормативными актами, а именно
- Паспорт и заявление владельца.
- Квитанции от кредитора, подтверждающие полную оплату долга.
- Оригинал ипотечного договора.
- Реестр закладных с записями о выплатах по закладным.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
Узнайте больше о регистрации права собственности на квартиру, распространенных ошибках и советах по регистрации на сайте Росбанк Дом.
Этап № 4. Выбор банка-партнера и оформление ипотеки
Составьте список банков и тщательно изучите условия ипотеки.
На что следует обратить внимание?
- Процентная ставка по ипотеке, предлагаемая банком, и полная стоимость кредита.
- Варианты погашения кредита. Например, Райффайзен Банк имеет собственную разветвленную сеть банкоматов и банкоматы партнеров, в которых можно совершать платежи. Это также можно сделать через «Райффайзен Онлайн».
- Предлагает ли банк возможность частичного досрочного погашения кредитов?
- Как банк оценивает кредитоспособность заемщика; Райффайзен Банк позволяет вам участвовать в качестве созаемщика. Примером может служить близкий родственник, который не указан в качестве владельца недвижимости. Банк также принимает во внимание доход супруга и разрешает использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса. Все это способствует увеличению суммы кредита.
После того как вы выбрали банк-партнер, вам нужно будет собрать необходимые документы для подачи заявки на ипотеку. Базовый набор:.
- Полностью заполненный бланк заявления от банка, a
- паспорт и СНИЛС, a
- 2-НДФЛ или справка по форме банка, а также
- Свидетельство о браке или разводе, и
- трудовая книжка.
Полный список документов по ипотеке от Райффайзен Банка можно найти на сайте.
Что делать после получения ключей в новостройке?
После того, как акт приема-передачи квартиры подписан, новый владелец получает ключи и вступает в полное владение квартирой. Он может делать в ней ремонт, завозить мебель и заселяться, но чтобы как-либо управлять недвижимым имуществом — продавать, дарить, передавать по наследству и сдавать в аренду — нужно зарегистрировать право собственности.
Главный документ, подтверждающий владение недвижимостью, это выписка из ЕГРН. Она говорит о том, что конкретный объект зарегистрирован в Росреестре и им владеет определенный человек. После того, как право собственности на квартиру оформлено, в глазах государства вы становитесь полноценным владельцем.
Право собственности можно оформить и через несколько месяцев и даже через несколько лет после получения ключей, но лучше с этим не затягивать. Во-первых, быть официальным владельцем недвижимости более безопасно, а во-вторых, если появятся непредвиденные обстоятельства, при которых с квартирой нужно будет совершать какие-либо действия, то оформление займет время.
Расскажем, какие документы понадобятся для оформления права собственности на квартиру и каким способом лучше оформить ее.
Нюансы и «подводные камни» при оформлении права собственности
В первую очередь хочется обратить внимание на то, что перед покупкой недвижимости по договору цессии нужно очень внимательно изучить сам проект, отследить надежность застройщика. Ситуации, когда квартиры продают по договору уступки прав требования из-за появившихся неприятностей у девелопера, нередки. Банкротство, затягивание сроков строительства и сдачи в эксплуатацию — самые популярные причины, из-за которых устраивают «распродажи». И конечно, купив такую недвижимость, бессмысленно потом предъявлять претензии бывшему дольщику.
Распространены и разные мошеннические схемы, двойные продажи и т.д.
Насторожить должны следующие моменты:
- слишком низкая цена квартиры;
- на рынке появилось много объявлений о продаже квартир именно в этом ЖК;
- если объект оформлен по инвестиционному соглашению/вексельной схеме/предварительному ДКП
Будьте бдительны, внимательно читайте документы, консультируйтесь с теми юристами, которым доверяете и покупайте квартиру только у надежных застройщиков.
Если вы сомневаетесь в выбранной строительной компании, советуем прочитать нашу статью — как проверить надежность застройщика.
Документы и их подготовка
Убедить кадастровые инстанции в легальности подачи заявки нужно в двух плоскостях — потребуются бумаги для заверения личности обращающегося и основания, по которому услуга затребуется.
Виды документов, подтверждающих личность заявителя:
- Паспорт гражданина РФ (для лиц, старше 14 лет), копия этого документа, заверенная нотариально. Также, принимается временное удостоверение (форма № 2П)
- Свидетельства о рождении (в случае, если совладельцами квартиры являются несовершеннолетние)
- Паспорт гражданина иностранного государства, когда он выступает в роли будущего владельца квартиры. Дополнительно — нотариально заверенный перевод паспорта иностранного заявителя.
Какие документы нужны для оформления собственности по ДДУ.
В отличие от сделок на вторичном рынке оформление права собственности на квартиру по ДДУ происходит после того, как застройщик не только закончит строительство. Но и подключит объект к центральным коммуникациям, оформит техпаспорт и получит почтовый адрес новостройки.
При регистрации потребуется предоставить следующие документы для оформления ДДУ в новостройке:
- заявление;
- паспорт дольщика (в случаях, если владельцев несколько, потребуется предоставить все паспорта);
- подлинник заключенного ДДУ (обязательно его бумажный вариант);
- если объект покупается за ипотечные средства, кредитный договор и закладная;
- разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию;
- оригинальный экземпляр акта передачи квартиры;
- подтверждение уплаты госпошлины. (Квитанцию не требуется передавать вместе с другими документами, сведения об оплате поступают в Росреестр автоматически. Однако, если в течение 5 дней данные о поступлении платежа не будут переданы, регистрация не состоится.)
Кроме перечисленного в списке могут потребоваться и иные справки:
- если покупатель женат (замужем), согласие супруга на сделку;
- если владельцем становится ребёнок – его свидетельство о рождении;
- справку из банка об окончательной оплате существовавшего долга (когда ипотека выплачена, а записи об этом еще не сделано).
Условия оформления ипотеки по договору ДДУ.
Привлекая кредитные средства при покупке недвижимости в ипотеку есть свои особенности. Залогом в тогда выступает не сам объект недвижимости, а договор, а до того, как кредит будет полностью погашен, квартира остается у банка в залоге. Требования банка могут не устраивать застройщика и наоборот. Зачастую компании работают с конкретными кредитными организациями, а те выдают ипотеку только на заранее одобренные объекты.
Согласно изменениям, внесенными на законодательном уровне, покупатель перечисляет деньги не самому застройщику, а вносит их на эскроу-счет банка строительной компании. Права выбора кредитного заведения у клиента нет. Если же договор ипотеки заключается с иным банком, кредитор после регистрации ДДУ переводит средства в банк-агент. Обязанности дольщика по оплате ДДУ считаются выполненными после того, как деньги в полном объеме поступят на эскроу-счет.
На новую квартиру после этого налагается обременение и она становится залогом. Право собственности при этом не может быть оформлено до момента полного возврата кредита. Заемщик получает право проживать в помещении, но не может продавать его, сдавать в аренду, продавать или дарить без согласия банка. Данные ограничения определены Гражданским кодексом и прописываются в ипотечном договоре.
Обременение регистрируется в ЕГРН, а снимается когда все финансовые претензии банка к заемщику будут закрыты.
Необходимые документы для оформления права собственности квартиры в новостройке:
- заявление;
- паспорта дольщиков;
- паспорта объекта (кадастровый и технический);
- ДДУ или договор уступки прав;
- акт приема-передачи;
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- квитанция об оплате госпошлины.
В отдельных случаях этот перечень может увеличиться. Рассмотрим конкретные ситуации:
- При оформлении бумаг может потребоваться разрешение органов опеки, если оформление права собственности на квартиру в новостройке относится к несовершеннолетнему. Напомним, с 14 лет дети вправе подписывать заявление самостоятельно.
- Свидетельство о браке, если недвижимость приобретена супругами. В подобных случаях, как правило, собственники распоряжаются своими долями по взаимной договоренности. Ни один из них не может распоряжаться собственностью единолично без одобрения второго.
- Нотариальная доверенность, если подают документы за другого человека. При этом здесь стоит четко обозначить полномочия сторон. В противном случае велик риск злоупотребления оказанным доверием.
- Ряд документов, связанных с ипотекой.
Регистрация права собственности на новостройку
В том случае, если за счет ипотечного кредита приобретается жилье в новостройке, оформление права собственности имеет некоторые особенности.
Во-первых, регистрация права собственности возможна лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет, а участник ДДУ принял квартиру по передаточному акту. Если же ипотека оформляется на квартиру в не сданном доме, то регистрации подлежит договор долевого участия, а не право собственности.
Во-вторых, отличается пакет документов, который предоставляется в Росреестр. В него входят:
- Паспорта всех дольщиков;
- Договор долевого участия или уступки прав требования с отметкой о регистрации;
- Выписка из ЕГРН с данными о регистрации ДДУ;
- Передаточный акт;
- Технический паспорт;
- Экспликация из кадастрового плана здания;
- Копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
- Документы для ипотеки (кредитный договор, закладная, если оформлялась).
Особенности оформления покупки квартиры в ипотеку
Регистрация права собственности осуществляется по общим правилам. В регистрирующий орган по месту нахождения объекта недвижимости подается пакет установленных законом документов, в который входит соглашение о залоге. Согласно этому документу, при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования квартира перейдет в собственность банка, выдавшего недостающие средства на ее покупку.
Для реализации условий этого соглашения при оформлении квартиры в собственность по ипотеке на нее накладывается обременение. Это означает, что до полного погашения долга заемщик не сможет распоряжаться купленной недвижимостью по своему усмотрению. Чтобы продать, обменять или подарить квартиру третьему лицу, он должен будет получить согласие банка. На деле в таких ситуациях ипотечный кредит в размере невыплаченных средств переоформляется на другое лицо. Планируя последующее проживание в квартире самостоятельно, заемщик может прописаться в ней сам и прописать свою семью.
Следует отметить, что такая схема не распространяется на недвижимость, приобретаемую по сделке лизинга с последующим переоформлением. В этом случае квартира будет находиться в собственности кредитной организации до полной выплаты заемщиком ее стоимости вместе с процентами. Только после этого начнется процесс перерегистрации собственности, и владелец сможет в полной мере вступить в свои права.