Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить разрешение на строительство дома в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник земли, желающий возвести на ней жилой дом, должен внимательно ознакомиться с нормами Градостроительного кодекса РФ. В частности это касается статей 51-55. Именно они регулируют все этапы строительства: от подготовки документов, до ввода готового дома в эксплуатацию.
Следующий параметр из списка – размеры отступов от границ земельного участка.
Отступы – это минимальные расстояния, которые должны оставаться между домом и границами участка.
Отступы, как и площадь застройки, содержаться в Правилах землепользования и застройки.
На скриншоте выше в таблице видно, что минимальные отступы от границ земельного участка для зон Ж-1, Ж-2, Ж-3 составляют 3 метра.
Это означает, в населенном пункте, где действуют Правила землепользования застройки, фрагмент из которых изображен на скриншоте, располагать строения ближе, чем 3 метра к границам участка не допускается.
Таким образом, чтобы не получить отказ в согласовании строительства по причине нарушения такого параметра как отступы от границ земельного участка, необходимо в уведомлении о начале строительства указывать размеры отступов не менее минимальных.
2-ое основание отказа в согласовании строительства.
Где можно получить разрешение на строительство ИЖС?
Выдачей разрешительного документа занимаются:
- В общем порядке — органы местного самоуправления, где находится земельный участок для строительства ИЖС.
- Территориальный орган Министерства по природным ресурсам и экологии РФ – если на земельном участке под ИЖС ведутся работы по использованию недр земли.
- Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору – если земельный участок предполагает использование атомной энергии.
Подать заявление и пакет документов для получения разрешения на строительство частного дома можно в соответствующем органе при личном обращении, через МФЦ или официального представителя.
Перечень документов, необходимых для получения разрешения (ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ):
- Оригинал паспорта заявителя.
- Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок.
- Градостроительный план участка.
- Положительное решение на реализацию проекта по возведению объекта ИЖС.
- Нотариальная доверенность (предоставляется, если заявление подается через представителя).
- Проектная документация (наличие и план расположения построек на участке, сведения об инженерных сетях, план сноса объектов капитального строительства, расположенных на участке, и другое).
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Последствия отсутствия разрешения на строительство
Возведение жилого строения без полученного разрешения считается незаконно и влечет за собой ответственность владельца участка, на котором оно построено. По закону это самовольная постройка и получить документ о праве собственности на нее будет невозможно. Последствиями этого будет отсутствие прав распоряжаться строением, в частности его не продать, не подарить и не завещать. То есть любые юридические действия с домом будут запрещены.
Самым неприятным последствием можно назвать вынесенное судом решение о признании здания незаконной постройкой и обязанность его снести за счет собственника земельного участка, где оно находится. Однако, если разрешенное использование земли позволяет возведение на ней жилого строения и оно не создает угрозу жизни и здоровья гражданам, то суд может принять доводы собственника земли и узаконить строение.
К тому же получение технических условий на подключение к коммуникациям осуществляется только специализированными службами. Согласование разрешений происходит на основании разрешительных документов на недвижимый объект. Если их нет, то и подключить дом к водоснабжению, электричеству, газу будет невозможным.
Кроме вышеперечисленных неприятных последствий строительства капитального строения без соответствующего разрешения следует указать и на административную ответственность. Физическое лицо получит штраф от 2 до 5 тысяч рублей.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Как подать строительное уведомление, какие документы понадобятся
Адресатом уведомительного документа будет муниципальный орган власти, соответствующий территориальной принадлежности земельного участка. Достаточно созвониться с муниципалитетом и уточнить получателя. Заметим, что по многих муниципальных образованиях установлен определенный порядок обращения с уведомлением о строительстве, описываемый в постановлениях и нормативных документах местных властей.
Документы, которые следует направить властям вместе с уведомлением о строительстве:
- гражданский паспорт (копия). Если уведомление направляется по доверенности, необходима ее копия**;
-
кадастровый номер участка, принадлежащего собственнику-застройщику***;
-
подтверждение права собственности по земельному участку, либо договор на него (копии). Эти сведения потребуются, если по каким-либо причинам они отсутствуют в ЕГРН.
Сроки рассмотрения уведомления
При отправке уведомления по средствам электронной почты, почты России или через портал государственных услуг срок рассмотрения, с момента регистрации уведомления в системе, составляет не более семи дней.
В случае личного обращения в многофункциональный центр, срок рассмотрения обращения составляет не более девяти дней.
Заявление рассматривается, исходя из регламентов градостроительного плана, опираясь на утверждённые законодательством схемы расположения участков согласно кадастровому плану.
В случаях, когда участок состоит из земель, которые являются собственностью государства или муниципалитета, и, если на этот участок не наложено обременение со стороны третьих лиц (не относится к земельным участкам, которые подлежать к изъятию для нужд государства), то получить разрешение на строительство такого объекта можно только в случае. если указанные земельные участки не будут затронуты.
В данной ситуации предоставлять документы, подтверждающие право собственности для выдачи разрешения на строительство, не нужно.
Разрешение на строительство в Москве: кто выдает, какой орган
Для согласования размещения на участке ОКС, проектирования планировки строения и получения разрешения на строительство жители Москвы и Московской области должны обратиться в Мосгосстройнадзор. Это же ведомство контролирует все здания, строить которые начали после выдачи разрешительного документа. После того, как местные администрации передали полномочия по оформлению разрешений на возведение ОКС этой госструктуре, существенно повысилось качество проектной документации и непосредственно строительных мероприятий.
Согласовать возведение дома (многоквартирного или под индивидуальное жилищное строительство) в Москве и области можно путем подачи документов онлайн на московском портале государственных услуг.
Как и куда подать заявление на разрешение на строительство
Подать заявку на оформления разрешительных документов на возведение ОКС необходимо в местную администрацию по месту расположения надела. Заявка подается на имя главы населенного пункта. Предоставить документы можно одним из следующих способов:
- Личный визит;
- Передать полномочия представителю (для этого нужно оформить у нотариуса доверенность);
- Воспользоваться услугами многофункционального центра (МФЦ);
- Отправить заявку онлайн через портал Госуслуги, заполнив подходящие разделы формы.
Когда разрешение и проект не потребуются
Важным моментом является то, что не для всех сооружений потребуется получать разрешение. Так, отсутствует необходимость такого действия для следующих категорий помещений и зданий:
- гараж (только для личного пользования собственника);
- сооружение некапитального характера, к которым относится киоск или беседка, баня;
- объекты для подключения к водопроводу, канализации;
- не потребует разрешения возведение индивидуального жилого дома. Такая норма существует на основании ФЗ № 340 от 03.08.2018;
- для изменения капитальных объектов (или их частей). Исключение распространяется на внесение тех изменений, которые не затрагивают основные характеристики безопасности конструкций и не нарушают допустимые параметры разрешенного строительства;
- для выполнения работ, которые характеризуются как капремонт объектов капитального строительства;
- для строительства и проведения реконструкции буровых скважин;
- при возведении зданий, которые предназначены для использования их в качестве посольства, консульства и представительства РФ в других странах;
- в качестве исключения применяются все остальные случаи при условии, что такое право возникает на основании актов и законов РФ и не противоречит положениям Градостроительного кодекса.
Что потребуется в качестве приложения к заявлению
Перед направлением заявления необходимо позаботиться о наличии документов. Это связано с тем, что некоторые из них будут оформляться в течение длительного времени и процесс подачи документов может затянуться. Полный список необходимого регламентируется частью 51 ст. Градостроительного кодекса РФ. Так, при капитальной постройке необходимо будет подготовить такую документацию:
- заявление от застройщика, где потребуется отразить просьбу о получении разрешения на возведение сооружения;
- документы, являющиеся правоустанавливающими. Иногда допускается предоставлять договор аренды, но такие случаи встречаются гораздо реже и, как показывает практика, они могут носить мошеннический характер. Имели место ситуации, когда после окончания срока аренды собственники помещений или всего дома лишались права собственности по причине судебных прений с собственником надела;
- градостроительный план, который содержит изображение участка;
- материалы, содержащиеся в проектной документации и отражающие схему сооружения, которая планируется к возведению;
- схема, подтверждающая то, что линейные объекты (как правило это инженерные коммуникации, дороги и прочие сооружения вспомогательного характера) находятся за пределами отображенных красных линий и их прохождение не противоречит строительным, экологическим и санитарным нормам;
- схематически отображенные архитектурные решения. Требуются для возможности предварительной оценки внешнего облика здания и того, будет ли он приемлем на участке. Трудности могут возникнуть при постройке в исторических районах города, когда с целью сохранения единства композиции вносятся поправки для обеспечения того, чтобы здание вписывалось в уже расположенные на территории улицы или другой административной единицы здания;
- проект организации работ;
- заключение гос. экспертизы;
- разрешительную документацию на отклонение от приграничных параметров строительства, установленных в общем порядке.
Названия и определения
Приведем список терминов, используемых в статье:
- разрешение на строительство и реконструкцию — документ, подтверждающий разрешение на начало строительных работ: «Разрешение», «Допуск», «Согласование», «Разрешительный документ»;
- будущий объект капитального строительства — объект недвижимости, который будет построен и поставлен на кадастровый учет как капитальное строение: «объект», «здание», «строение», «постройка»;
- земельный участок — площадка для возведения строения: «участок», «земля»;
- собственник — физическое или юридическое лицо, имеющее зарегистрированное право собственности на землю: «застройщик», «владелец»;
- строительство — строительные работы по возведению объекта капитального строительства: «возведение», «стройка»;
- реконструкция — работы, затрагивающие конструктив и конфигурацию объекта недвижимости, связанные с изменением основных параметров площади: «улучшение»;
- строительные работы — работы, выполняемые при строительстве или реконструкции: «работы», «процесс», «процедура».
Документы на строительство
До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).
Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?
Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).
Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.
Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.
Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.
А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.
Последствия постройки без согласования
- В случае капитального строительства, за постройку без получения разрешения на владельца налагается штраф в размере от 2 до 5 тысяч рублей для частных лиц, и от 20 до 50 тысяч рублей для юридических. Если впоследующем такую застройку не узаконить, суд может заставить собственника снести её за свой счет.
- Владелец самопроизвольной постройки не имеет права собственности на нее, т.е. не может совершать сделки продажи, аренды, дарения и т.д.
- Не имея разрешения на строительство, невозможно подвести коммуникации к дому (если он расположен на дачном участке).
- Если планируется получить кредит на строительство дома на участке ИЖС, то без разрешающего документа банк, скорее всего, откажет в кредитовании. Это же касается и получения материнского капитала.
Регистрация прав собственности на объекты ИЖС
Занимается регистрацией прав собственности на частные жилые строения Росреестр и его терорганы. Пошлина за эту услугу составляет 350 рублей.
Когда данные о земельном участке имеются в ЕГРП, то есть он оформлен в собственность, потребуется, кроме заявления:
- гражданский паспорт собственника (представитель с доверенностью);
- кадастровый паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины.
Если земля не зарегистрирована, дополнительно надо предъявить:
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- бумаги, подтверждающие, что объект ИЖС расположен на территории этого участка.
Рассматриваются бумаги 10 рабочих дней. Заявителю выдаются свидетельства о праве собственности:
- на объект ИЖС;
- на участок земли (при необходимости).
Где можно получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома Разрешение на строительство индивидуального жилого дома выдаётся местным органом исполнительной власти. Какие основные документы нужны для получения разрешения на строительство ИЖС Основными документами, необходимыми для получения разрешения на строительство ИЖС, являются правоустанавливающие документы на земельный участок, схема планировочной организации земельного участка, градостроительный план земельного участка.В течение какого срока выдаётся разрешение в Московской области? В настоящий момент разрешение на строительство домов на участках ИЖС в Московской области выдается в течение 5 рабочих дней, при наличии необходимого пакета документов. Требуется ли разрешение для возведения дачи? В связи с тем, что дачная амнистия продлена до 1 марта 2026 года, разрешение на строительство на объект, возведённый на участке, предназначенном для дачного строительства, не требуется.
Нюансы получения разрешительных документов
При подаче документов не взимаются дополнительные платежи и пошлины. До 2018 года оформление производилось упрощенно, по такой процедуре не требовалось представление проектной документации. Если бумаги получены ранее и срок действия не истек, переоформлять их не нужно. По истечению срока годности понадобится переоформление заново.
Документ может стать недействительным при таких обстоятельствах:
- собственник по собственной инициативе отказался от права на землю;
- аннулированы права собственности на участок;
- расторгнуто право собственности на недра, без которых здание невозможно эксплуатировать;
- принудительное аннулирование прав собственности, в том числе в пользу государства.
В течение месяца, после расторжения прав собственности, органы власти отзывают разрешение на строительство. Встречаются ситуации, когда после получения разрешительных документов происходит смена собственника.