Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Нужен ли мне риелтор?
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Для чeгo cдaвaть квapтиpy
У cдaчи жилoй нeдвижимocти квapтиpaнтaм ecть мнoжecтвo плюcoв:
📈 Paзyмныe инвecтиции. Bы пoкyпaeтe жильe и зapaбaтывaeтe нa eгo cдaчe в apeндy бoльшe, чeм ecли бы влoжили эти дeньги в бaнк. Для cpaвнeния: мoжнo кyпить жильe зa 3 000 000 ₽ и cдaвaть eгo зa 15 000 ₽ в мecяц ycлoвнo. A ecли oткpыть вклaд в бaнкe нa тaкyю жe cyммy пoд 6.40% гoдoвыx, дoxoд в гoд cocтaвит 192 000 ₽, в мecяц cooтвeтcтвeннo — 16 000 ₽. Pacчeты ycлoвны, нo пoкaзывaют пpибыль. Кpoмe тoгo, нeдвижимocть мoжнo пpoдaть пoтoм, a дeньги «cъeдaeт» инфляция.
💸 Пoгaшeниe кoммyнaльныx плaтeжeй. Ecли y вac лишняя квapтиpa, в кoтopoй вы нe живeтe, зa нee вce paвнo пpидeтcя плaтить кoммyнaлкy. Ecли пycтить в нee жильцoв, жильe нe бyдeт в минyce — вы бyдeтe пoлyчaть пpибыль.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
О чем спрашивать потенциальных арендаторов?
Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?
Ответ прост и печален: никак.
Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.
Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.
Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.
- Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
- Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
- Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
- То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
- Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
- Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Действия до сдачи квартиры
Перед тем как легально сдавать квартиру в аренду, рекомендуем определиться, каким способом планируется платить налоги. Это можно сделать одним из трёх способов:
- через подачу декларации 3-НДФЛ;
- приобретение патента (после регистрации в качестве ИП);
- уплата налога на профессиональный доход после регистрации в качестве самозанятого лица
Можно рассматривать оба варианта. Но квартиранты в большинстве не желают заниматься проблемой обустройства жилья. Владельцам недвижимости проще обзавестись минимальным набором мебели и бытовой техники. Меблированные квартиры, в которых есть стиральная машина, холодильник, сдаются быстрее и дороже.
Факторы, влияющие на стоимость аренды жилья
Успешная сдача жилья зависит от того, насколько точно размер арендной платы соответствует реальному состоянию квартиры и ценам на рынке. При определении стоимости необходимо учитывать метраж, местонахождение, состояние квартиры, наличие мебели, бытовой техники и другие факторы, такие как удалённость от центра, транспортные развязки, близость к метро.
На стоимость аренды может повлиять даже вид из окна. Если из квартиры открывается вид на исторические объекты, красивые ландшафты, стоимость поднимают на 10-15 %. То же самое необходимо учитывать, только в обратном порядке, если из окна открывается вид на стройку или другие непривлекательные объекты.
Если квартиранты нужны срочно, максимальной выгоды от цены не стоит ожидать.
Чек лист по выбору агентства недвижимости
Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.
Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:
- наличие у риелтора высшего юридического образования;
- наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
- наличие опыта работы не менее 3 лет;
- есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
- располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
- готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.
Договор найма: на что обратить внимание и как составить правильно
Сделка по сдаче помещения во временное пользование может называться:
- арендой;
- наймом.
Эти два понятия часто путаются между собой, тогда как Гражданский Кодекс (статья 671) четко разводит их по разным сторонам:
- Аренда – это сдача помещения во временное пользование фирмы, компании, т.е. любого юридического лица.
- Найм – это сдача помещения во временное пользование частного гражданина.
Соответственно, в том случае, когда собственник сдает свою квартиру в аренду, корректно говорить о том, что совершается сделка найма, а не аренды. Сторонами выступают:
- Наймодатель – это собственник (1 или несколько) квартиры.
- Наниматель – это 1 или несколько лиц, которые нанимают эту квартиру для своего пользования на определенных условиях.
Сделка найма сопровождается обязательным составлением одноименного документа – договора найма. Его оформление – обязательное условие, поскольку в этом случае собственнику удается обезопасить свои законные интересы в случае непредвиденных последствий (форс-мажоров) или недобросовестного поведения квартирантов.
Сопровождение сделки договором очень желательно даже в том случае, если предполагается проживание знакомых или родственников, поскольку документ учитывает интересы обеих сторон, в том числе и нанимателей жилого помещения:
- Четко регулируется, с кем составляется договор, кто именно будет проживать.
- Устанавливается срок проживания. Закон гарантирует, что если этот пункт не указан, то по умолчанию документ действует не более 12 месяцев с момента его подписания сторонами.
- Описывается размер платы, срок ее обязательного внесения, возможность изменения в большую или меньшую сторону.
- Описывается порядок посещения собственником своего жилья для контроля ситуации и сбора ежемесячной платы.
- Описывается порядок пользования квартирантами имуществом квартиры, в том числе бытовой техникой и предметами мебели.
- Регулируется, кто именно обязан оплачивать коммунальные счета и иные издержки, которые возникают в связи с использованием жилья.
- Описывается ответственность сторон в случае возникновения несчастных случаев, пожаров, стихийных бедствий и т.п.
- Описывается порядок расторжения договора – в какие сроки, как нужно известить сторонам друг друга о своем решении.
Договор найма легко найти и распечатать, а затем оформить его практически без изменений. Нотариального подтверждения он не требует. Тем не менее, по вашему желанию можно сделать эту процедуру.
Следует внимательно ознакомиться с текстом еще до начала поиска нанимателей, чтобы внести в него необходимые коррективы, которые могут касаться именно вашего случая:
- особенности внесения платы;
- возможность наличия у нанимателей домашних животных;
- возможность заключения договора поднайма (когда наниматель, в свою очередь, сам может сдать вашу квартиру в поднайм); при этом он в полной мере должен сохранять свои обязательства перед собственником;
- возможность использования имущества – каким именно и многое другое.
Требуется ли уплачивать подоходный налог и чем чревато уклонение
Согласно действующему законодательству, всем гражданам необходимо регистрировать свои доходы от любой деятельности, направленной на получение материальной выгоды. В случае сдачи жилья физическому лицу на короткий срок, собственник не освобождается от уплаты налогов. Если же договор заключён на длительный период (от 1 года) и был зарегистрирован в едином реестре, то данная информация поступает в налоговые органы и собственник обязан оплатить все пошлины со своих доходов, в случае игнорирования этих требований он будет привлечён к ответственности за нарушение законов.
В зависимости от степени нарушения, хозяину квартиры могут начислить штраф в размере от 20% до 40% от суммы скрытых доходов. Если сумма неоплаченных налогов будет превышать отметку в 300 тысяч рублей, нарушителя могут привлечь к уголовной ответственности вплоть до лишения свободы на срок от 1 до 3 лет. Поводом для взыскания налогов служит договор, в котором чётко прописаны условия сдачи и сумма, которую ушлый гражданин получал каждый месяц.
Согласно Налоговому кодексу, у граждан есть время с 1 января по 30 апреля предоставить в местное отделение ФНС собственноручно заполненную декларацию 3-НДФЛ. Налог взимается в размере 13% от полученной на сдаче жилья прибыли.
Некоторые граждане могут сдавать в аренду или наем сразу несколько объектов недвижимости без регистрации договора между сторонами. Законом подобная деятельность характеризуется как предпринимательская и требует наличия соответствующего статуса собственника. Иными словами, гражданину необходимо зарегистрироваться в качестве ИП, в противном случае он может быть привлечён к ответственности по статье 14,1 Административного кодекса или ст. 171 Уголовного кодекса РФ.
Согласно закону, регистрироваться в роли ИП необязательно для случаев, если собственник сдаёт в аренду только один объект недвижимости.
Подготовка квартиры к сдаче
На этом этапе нужно оценить внешний вид жилья, сделав при необходимости косметический ремонт и починив или же заменив мебель и сантехнику. Также, чтобы жилье не отпугнуло арендатора, перед показом квартиры нужно сделать уборку.
Конечно, сдать жилье можно и без меблировки, но в этом случае поиск квартиросъемщика займет больше времени и сил. Согласитесь, нелегко найти арендатора, готового заехать в пустые стены и перевезти с собой необходимые мебель и технику? Тем более если квартиросъемщик из другого региона. Так что не скупитесь на приобретении минимального необходимого набора удобств, включающего сантехнику, стиральную машину, холодильник, оборудование для приготовления пищи, шкафы и полки для хранения одежды и вещей и, конечно, спальное место. Не стоит, пожалуй, в XXI веке забывать и про такую опцию, как интернет, который давно не роскошь, а необходимый для работы и досуга инструмент.
Составление договора аренды/найма
Если составите грамотный и понятный договор, учитывающий интересы обеих сторон и ограждающий собственника жилья от негативных последствий, – считайте половина дела в кармане. Чтобы договор был подробным и четким, включите в этот документ пункты об адресе и таких характеристиках сдаваемого в аренду помещения, как количество комнат, площадь и этаж.
Также не поленитесь прописать в договоре:
- предмет его найма/аренды;
- свои паспортные данные и арендодателя;
- реквизиты правоустанавливающих документов;
- реквизиты сторон с местом для подписи;
- основания для расторжения;
- условия и частоту визитов собственника;
- сумму ежемесячного платежа;
- размер залога и условия его возврата.
- срок найма/аренды.
Важно помнить, что даже грамотный правильно составленный договор не является средством от всех болезней и любых проблем, которые могут возникнуть в ваших взаимоотношениях с арендатором. Какие бы не были подписаны договоры, у жильца может не оказаться достаточной суммы средств, чтобы покрыть причиненный ущерб помещению или ваши убытки. Он может не иметь вообще никакого имущества, на которое хотя бы теоретически можно было бы распространить свои финансовые требования. Поэтому самый надежный способ обезопасить недвижимость – это регулярный визуальный осмотр и контроль. Для этого можно регулярно договариваться о встречах с клиентом на территории арендуемого жилья для получения оплаты и изучения состояния квартиры.
Несмотря на это, призываю вас сдавать недвижимость только по официальному договору. Ибо достоинств у этого способа значительно больше, чем у словесных договоренностей.
Уверен, что сдача в аренду принесет вам ожидаемую прибыль. К сожалению, мы все совершаем оплошности. Возможно, вы также допустите ошибки, сдавая недвижимость впервые, но благодаря советам о том, как сдать квартиру в аренду правильно, это будут мелкие недочеты, которые вы обязательно устраните, накопив опыт в будущем.
Желаю удачи!