Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение доли в натуре — возможные варианты разрешения спора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.
Решение суда о выделе доли нужно будет исполнить, т. е. поставить вновь образованные объекты на кадастровый учёт и зарегистрировать на них право собственности. Для этого они должны иметь правовой статус, определённый законодательством.
Этот вопрос разрешается в резолютивной части судебного решения. А для того, чтобы суд правильно написал резолютивную часть, нужно правильно сформулировать просительную часть иска.
На практике по этому вопросу всегда много формализма из серии «кто что просит, тот то и получит/не получит». Также, в качестве судьи может попасться молодой или малограмотный «экземпляр», а разгребать проблемы потом вам. Поэтому, если хотите получить нужный результат, то правильно формулируйте исковые требования и позицию.
Как мы писали в начале статьи, при выделе доли в натуре образуются два или более новых объекта:
- вновь созданные объекты из выделенных долей;
- исходный объект в изменённом состоянии, т. е. та часть первоначального объекта, которая остается после «отрезания» выделяемых долей.
И все эти объекты должны иметь такой статус, который будет соответствовать законодательству, позволит поставить их на кадастровый учёт и использовать по назначению.
Соответственно, принимая решение о выделе, суд должен в решении указать:
- площадь, назначение и вид вновь образуемых объектов (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- площадь, назначение и вид оставшейся части исходного объекта (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- прекратить право общей долевой собственности на изначальный объект.
При этом, всё это «счастье» должно соответствовать градостроительным требованиям, целевому назначению земельного участка и т. п.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Продажа доли в квартире: последние новости
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
Выдел доли в жилом доме
Выделение долей в натуре в жилом доме можно сделать во внесудебном порядке, если на такой раздел согласны все собственники дома. Если согласие не получено, приходится обращаться в суд. При этом закон рассматривает три варианта, при котором возможно выделение доли из общей долевой собственности жилого дома:
- выдел возможен, если такая процедура возможна по техническим и строительным нормам – есть возможность организовать отдельный вход, перераспределить коммуникации, при этом здание должно оставаться пригодным для проживания и дальнейшей эксплуатации;
- если в долевой собственности нет стихийных застроек и самостоятельных перепланировок – иначе такие изменения принимаются в расчет лишь после легализации самозастроя;
- если выделение доли из общей долевой собственности в натуре невозможно без порчи этой собственности, то следует принять решение о материальной компенсации в пользу желающего выдела доли собственника с тем, чтобы после получения денег он утратил право собственности на долю имущества. Оценочная стоимость части имущества определяется независимой и/или судебной экспертизой.
Когда появляется необходимость для выделения доли в натуре
Необходимость выделения из общей собственности доли в квартире может возникнуть в ряде случаев, объединенных одним общим признаком — невозможностью совместного использования собственниками одной жилплощади. Выделение доли в натуре является выходом во многих случаях, таких как:
- желание одного из собственников продать свою часть квартиры (нужны деньги, переезд и пр.),
- развод и как следствие невозможность дальнейшего совместного проживания супругов-собственников квартиры,
- наследование жилья двумя и более наследниками, не планирующими совместного использования жилплощади,
- нежелание совместного проживания родственников в следствии новых личных обстоятельств (изменение семейного положение, проблемы со здоровьем одного из родственников и т.п.),
- желание одного из владельцев квартиры подарить/оставить свою долю недвижимости третьим лицам, не имеющим родственных отношений с собственниками,
- другие случаи.
Компенсация стоимости
В соответствии с положениями ГК РФ, если не удаётся в натуре выделить часть жилой площади, точно соответствующую доле гражданина в общей собственности, последнему полагается денежная компенсация.
Если размер выделенной площади, наоборот, превышает установленный соотношением доли участника, то этот владелец компенсирует со своей стороны другим собственникам эту разницу.
Также закон устанавливает, что в случае, когда определение доли в реальности невозможно, то другие участники собственности должны выплатить ему соразмерную денежную компенсацию.
По договорённости, денежная выплата может быть заменена каким-либо другим эквивалентом.
Заменить выдел в натуре выплатами можно лишь с согласия владельца.
В ситуациях, когда полагающаяся владельцу часть слишком мала по размеру, или данный гражданин слабо заинтересован в реализации своих прав на имущество, или выдел доли в натуре невозможен, по решению суда другие собственники могут выплатить этому лицу компенсацию и без его на то согласия.
Все вопросы, касающиеся определения размера выплат, решаются на основании выводов экспертов, профессионально занимающихся оценкой недвижимости.
Как показывает статистический анализ, иски о выделе доли в натуре подаются довольно часто, но судебные решения большим разнообразием не отличаются. Если речь идет о квартирах в многоквартирном доме, шанс на положительный исход очень низок. Такой вариант возможен, если квартира была объединена из двух и в ней изначально предусматривались отдельные входы и имеется два санузла. Но такие случаи в судебной практике – большая редкость.
Обычно по результатам рассмотрения исковых заявлений судья выносит решение о правилах пользования общим имуществом. За собственниками может закрепляться и отдельная комната в квартире, но сам объект остается в общей долевой собственности.
Как правило, выдел в натуре допускается, если речь идет о частном доме. И даже в таком случае истец не всегда выигрывает судебный спор. Самая распространенная причина отказа – невозможность технического обеспечения положительного решения. В некоторых домах невозможно сделать отдельный вход, а где-то – оборудовать кухню и ванную комнату без повреждения важных конструкций здания.
Положительные решения иногда выносят, если речь идет о многоквартирном одноэтажном доме или о таунхаусе.
Правовое регулирование
Теоретически совладелец долевой собственности вправе требовать выделения доли в натуре из совокупного имущества (п.3 ст.252 ГК РФ). При невозможности достижения компромисса между сособственниками к решению вопроса должен подключиться судебный орган.
Однако вышеуказанный пункт содержит оговорку о компенсационной выплате в денежном эквиваленте, если выдел в натуральном выражении:
- запрещён законодательными актами;
- невозможен технически без причинения несоизмеримого ущерба.
Руководствуясь Постановлением ВАС РФ №8 от 01.07.1996 г. под ущербом понимается невозможность дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением, значительное ухудшение общего технического состояния или существенные неудобства в процессе эксплуатации. Выдел доли в квартире в натуре означает разделение одного жилого помещения на несколько индивидуальных объектов, пригодных для жилья.
Технически можно ли выделить долю в квартире, определяется это возможностью выполнения ряда условий:
- оборудованием персонального входа в выделенную территорию;
- подведением обособленных коммуникаций к «мокрой зоне» (кухне, ванной комнате);
- обеспечением изолированности жилой площади.
Судебная практика и помощь юристов
При дальнейшем использовании или отчуждении выделенная доля в квартире имеет неоспоримые преимущества по сравнению с невыделенной. Проживание позволяет «минимизировать» точки пересечения с совладельцами, а реализация или сдача в наём повышают стоимостную величину.
Однако судебная практика такова, что при невозможности или проблематичности вычленения доли суд принимает решение о выплате денежной компенсации на основании кадастровой стоимости, а не расчёта истца. По мнению суда, предполагаемый раздел может существенно снизить технические характеристики и создать неудобства для проживания остальных граждан. Поэтому перед обращением в суд следует получить по конкретному объекту информационно-консультационные услуги специалистов.
Вместо выгоды от обращения в орган правосудия возможны потери, если судебная инстанция установит ничтожность доли. Это позволяет назначить денежную компенсацию в принудительном порядке, в результате которой истец утратит право владения частью в спорной недвижимости, а ответчики увеличат принадлежащие доли.
Порядок проведения процедуры
Право на выделение части в обязательном порядке должно регистрироваться в соответствующих органах после составления заявления и приложения некоторых документов с оплатой госпошлины.
Оформление выделенных долей проходит в обычном порядке и после ее завершения владельцам будут выданы свидетельства. Оно является главным документом, которое подтверждает владение над выделенной частью имущества.
Процедура проводится двумя способами: по обоюдному согласию владельцев общего имущества, либо через судебное решение.
ВНИМАНИЕ! Независимо от того, как будет проведена процедура требуется присутствие эксперта, который предложит несколько вариантов выдела. В дальнейшем они прописываются в отчете, и если дело доходит до суда, то мнение эксперта будет учтено.
Выдел доли в имуществе указывается в специальном договоре, с учетом всех данных проведенной экспертизы. Решая вопрос добровольно, собственники могут самостоятельно поделить недвижимость.
Соглашение о выделе доли в натуре в частном доме
При наличии какого-либо спора, особенно если дело касается недвижимости, всегда проще и лучше для дальнейшей совместной жизни договориться. При этом договоренность собственников о выделе подлежит письменному оформлению. Соглашение удостоверяется нотариусом, непосредственно текст соглашения может составить нотариус.
В соглашении указываются:
- данные всех собственников дома, с указанием размера их действующей доли
- данные о частном доме, в отношении которого заключается соглашение
- ссылка на техническое заключение, согласно которому выдел доли в натуре возможен
- то, к чему пришли собственники (то есть то, ради чего и заключается настоящее соглашение): указание, в чем заключается доля каждого из собственников
- данные о размере компенсации, если выделяемые доли не соответствуют имеющимся долям, либо указание на отсутствие у сторон материальных требований друг к другу
- о прекращении долевой собственности, в связи с выделом долей в натуре
Техническая и практическая сторона раздела
Требования к жилым домам определяются согласно СНИП. Отделение части имущества становится реальным, если имеется отдельный вход, кухня, санузел, жилые помещения. Также имеется стандарт минимальной площади. Новые объекты становятся полностью самостоятельными. Второе условие разделения имущества – сохранение ценности дома. Если раздел происходит по согласованию сторон, это вопрос роли не играет. К выделению доли в натуре стоит приступать перед ремонтом, усовершенствованием своей доли. В противном случае остальные участники после увеличения стоимость этой части на нее претендуют. Другими словами, человек провел ремонт, стоимость недвижимости возросла, при попытке выкупить свою долю придется заплатить цену намного выше, нежели бы это было без ремонтных работ.
При добровольном разделе имущества либо судебном, изначально проводится строительно-техническая экспертиза. На основании заключения специалистов допускается раздел.
Понятие выделения доли
Процедура выдела доли в натуре подразумевает переход прав лиц от общей собственности к индивидуальной, то есть жилое помещение изменяется таким образом, в соответствии с которым собственник получает конкретную его часть для пользования и в собственность.
Стоимость полученной части должна соответствовать доле в общей собственности. Так, например, стоимость жилого помещения, находящегося в собственности 4 лиц, составляет 4 млн. рублей.
Если один из собственников пожелает выделить себе долю, то стоимость этой доли не может быть менее 1 000 000 рублей.
На практике точно произвести выдел, как правило, не получается. В связи с этим один из собственников, участвующих в процедуре, как правило, либо получает компенсацию, либо ее выплачивает.
Раздел жилых помещений в коммуналке
В действующем федеральном законодательстве отсутствует понятие «коммунальная квартира». Фактически под такой квартирой понимается жилое помещение, состоящее из 5 или более комнат, которые принадлежат лицам, не являющимся членами одной семьи.
Внимание! В настоящее время закон не допускает выдел в натуральной форме доли в коммунальной квартире, поскольку владельцы не вправе осуществить организацию отдельного входа в помещение с отельными коммуникациями.
Реализовать возможность на выдел можно, когда комнаты в квартире располагаются на первом этаже. В этом случае организовать в помещение отдельный вход возможно. С другой стороны это повлечет за собой значительную потерю денежных средств.