Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Административный алгоритм
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Возможные и недопустимые варианты перепланировки
Законом выделено два варианта перепланировки: простая и сложная.
В число поверхностной входит:
- Перенос сантехники и кухонной плиты;
- Демонтаж и установка новых перегородок не несущего типа;
- Переделка дверных проёмов.
Если при выполнении подобных работ собственники придерживались правил техники безопасности и использовали качественные материалы, угрозы конструкции дома нет. Но даже для таких работ необходимо предварительное разрешение. Если не провести согласование сделанной перепланировки, это чревато штрафами за незаконную деятельность. Необходимо, чтобы новая планировка отвечала указанным в техническом паспорте данными, за чем ревностно следит БТИ.
В перечень «сложных» работ входит:
- Демонтаж стен с целью объединения комнат и расширения полезной жилой площади;
- Перенос кухни;
- Работы по разбору кладовок;
- Обустройство ещё одной ванной комнаты или перенос имеющейся;
- Перемещение коммуникаций;
- Перенос оконных проёмов.
Все эти манипуляции носят серьёзный характер, поэтому для их узаконивания потребуется полноценный проект перепланировки, который готовит компания, имеющая лицензию на выполнение подобных работ.
Если не выполнить согласование вовремя и начать работать без проекта, придётся платить штраф. В итоге согласование перепланировки после работ обойдётся дороже, нежели получение разрешения заранее. Кроме того, трогать несущие стены без разрешения архитекторов не рекомендуется не только по причине возможного штрафа. Подобные работы чреваты разрушением стены и нарушением прочности здания, что приведёт к плачевным последствиям.
Строго запрещено проводить такие действия:
- Пытаться увеличить площадь кухни за счёт уменьшения комнаты. Допустимые расширения не могут быть больше 25% от общей площади квартиры;
- Если в квартире проведено газовое снабжение, не допускается совмещать кухню с комнатой при помощи арок;
- Строго запрещено сносить несущие стены;
- Демонтировать радиаторы, трубы для подачи холодной или горячей воды (в том числе канализации), менять расположение вентиляционного канала или перекрывать его полностью;
- Туалет или ванну нельзя переносить в то место, где у соседей снизу находится жилая комната;
- Пытаться сделать отвод от общего отопления для проведения тепла на лоджию или балкон;
- Увеличивать размер балкона за счёт использования пространства жилой комнаты.
Не нужно получать никаких разрешений, если планируется клеить обои, выполнять покрасочные работы, устанавливать новую мебель, менять сантехнику. Также не нужно получать «добро» на установку кондиционера. БТИ не интересно, какого цвета унитаз установлен в квартире и как часто меняются двери, подтверждение надо только на масштабные работы с проектом.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Сложная перепланировка квартиры
Это масштабное переустройство жилья, которое затрагивает конструкции несущих и капитальных стен, меняет назначение и площадь помещений разных типов или связано с общедомовыми инженерными коммуникациями. Т.е. если изменения на отдельно взятой жилплощади затрагивают конструктив всего дома, то это сложная перепланировка. Такое переустройство можно проводить только после получения обязательной разрешительной документации.
Как определить
Сюда точно относятся: увеличение размеров и перенесение санузлов, жилых помещений, коридоров и кухни, установка дверей в капитальных стенах, а также работы, изменяющие фасад и его архитектурный облик.
Как оформить
Сделать технический паспорт на помещение (БТИ)
Заказать проект перепланировки квартиры у компании с лицензией на этот вид деятельности
Сдать документы в МФЦ
Получить тех.паспорт с уже узаконенной перестройкой
К кому обратиться
В Жилищную инспекцию своего округа за бесплатной рекомендацией, чтобы точно определить тип желаемой переделки. Заодно они предложат рассмотреть уже согласованные проекты жилья, что позволит быстрее приступить к ремонту. Если стандартные решения не подойдут, то можно заказать перепланировку у соответствующей компании. Проектировщик должен иметь лицензию и состоять в СРО (саморегулируемой организации). Узаконить перепланировку квартиры можно самостоятельно в МФЦ или доверить это специалистам.
Если нарушить
Самовольное переустройство – это правонарушение, с административной, а иногда и уголовной ответственностью. Если вы не согласуете проект сложного переустройства жилья, то вас могут оштрафовать и обязать вернуть жилье в первоначальное состояние. Деньги за ремонт никто не вернет. Имеет смысл обратиться к профессионалам, которые помогут сделать всё в соответствии со строгими требованиями Жилищной инспекции.
Общие правила узаконивания
В ЖК РФ зафиксировано определение перепланировочных работ — они связаны с изменением конфигурации жилого помещения и должны быть отражены в технической документации на объект недвижимости. На практике, изменения в конфигурации выражаются в следующем:
- увеличение или изменение площади жилых и вспомогательных помещений путем переноса стен или ограждений;
- разборка или установка встроенных шкафов;
- монтаж или разборка перегородок или стен, не относящихся к несущим конструкциям здания;
- перенос дверных блоков без воздействия на несущие элементы дома, и т.д.
По общему правилу, приступать к перепланировке можно только после подготовки проекта строительных работ и его согласования в местном органе власти. Это связано с требованиями безопасности, которые можно учесть только при доскональном следовании проекту строительных работ.
Самостоятельно узаконить перепланировку квартиры можно и после завершения работ. В этом случае также нужно подтвердить, что выполненные работы соответствовали требованиям безопасности и не повлекут разрушение жилого помещения или здания. Если будет выявлен факт перепланировки без согласования или узаконивания, собственник будет привлечен к ответственности в виде штрафа. Также надзорные органы могут обязать восстановить первоначальное состояние квартиры.
Алгоритм действий для узаконивания будет выглядеть следующим образом:
- нужно обратиться в специализированную экспертную организацию и оформить проект перепланировочных работ (фактически, в этот документ будут включены все работы, выполненные в квартире);
- если согласование проходит в Москве, данный проект должен включать технической экспертное заключение о безопасности работ (для других регионов и населенных пунктов техзаключение получать не нужно);
- нужно обратиться к кадастровому инженеру и получить технический план, на котором будут отражены все изменения в конфигурацию помещений;
- проектная документация и техплан направляются в местный орган власти или уполномоченное учреждение, где комиссия будет оформлять акт о приеме перепланировочных работ;
- если указанный акт подписан, его нужно представить с техпланом в службу Росреестра или МФЦ, где изменения будут внесены в ЕГРН;
- при отказе в согласовании и выдаче акта приемочной комиссии, нужно обратиться с иском в районный суд, а судебный акт будет являться основанием для внесения изменений в ЕГРН.
Процедура узаконивания самовольной перепланировки
Ввиду отсутствия разрешения, осуществляя перепланировку, владелец квартиры фактически нарушает закон. Чтобы изменения были признаны на официальном уровне, необходимо выполнить ряд действий. Людям, которые не знают, как узаконить самовольную перепланировку квартиры, следует руководствоваться следующей схемой:
- Собрать необходимую документацию. Дальнейшие действия возможны при наличии выписки из реестра на объект недвижимого имущества, технического паспорта (заказывается в БТИ), справки из СЭС, проекта квартиры
- Оповестить администрацию. Для этого необходимо отправиться в отдел архитектуры с ранее собранным пакетом документов.
- Обратиться в суд. Собственник квартиры должен составить исковое заявление с просьбой легализовать выполненную перепланировку. Дополнительно к имеющимся документам требуется предоставить проект, утвержденный организацией, получившей лицензию на подобные действия.
- Сообщить об изменениях в кадастровый учет. Если исковое заявление удовлетворено судом в пользу владельца жилья, необходимо составить заявку в БТИ для получения нового техпаспорта. Только после этого перепланировку можно будет отразить в кадастровом учете.
- Сообщить об изменениях в Росреестр. Данный этап предусмотрен, если в результате перепланировки изменилась площадь жилья.
Требования к документам регламентируются статьями 26 и 28, главы 4 ЖК РФ. Если суд не удовлетворит исковое заявление, попытки поиска, где можно узаконить перепланировку квартиры, не принесут результата. Другие инстанции не имеют права принимать документы заявителя. Владелец недвижимости в свою очередь обязан погасить штраф и вернуть изменения в исходное состояние, зарегистрированное в кадастровом учете.
Людям, которые не знают, как можно узаконить перепланировку квартиры, следует учитывать, что штраф будет назначен независимо от решения суда.
Какие действия относят к перепланировке
Статья жилищного кодекса 25 определяет список работ, которые заранее оговариваются с уполномоченными органами. В ней указана следующая информация:
- Перепланировка – работы по ремонту, которые нужны для изменения конфигурации помещения. После этого вносятся сведения в техпаспорт.
- Переустройство – изменяется местонахождение сетей инженерии, смена коммуникаций и прочее. Несмотря на то, что этот вид работ не считается масштабным, он также требует внесения изменений в паспорт.
К перепланировке относят работы:
- создание проемов для дверей, лестниц в несущих стенах;
- монтаж дополнительных стен, оказывающих нагрузку на главные несущие конструкции, а также перекрытия, находящиеся между этажами;
- изменение обустройства пола, если это повысит нагрузку на несущие перегородки;
- уменьшение либо увеличение проемов в стенах, относящихся к несущим;
- самостоятельное оборудование балкона, лоджии;
- перенос функциональных комнат из одной в другую.
Узаконение перепланировки: как выполняется процедура
Рассмотрим конкретно, что делают для того, чтобы перепланировка была сделана в рамках закона.
После того, как собственник обратится в компетентные органы, заказывается эскиз проекта либо же разрабатывается самостоятельно. В качестве основы выступает, как правило, поэтажный план – измененные участки на нем выделяют красным цветом.
Обращаются и в сторонние компании. Этот вариант приемлем в следующих случаях:
- владелец не разбирается в нормативных актах в области тех. документации;
- собственник не имеет желания тратить личное время на разбор документов;
- хотят получить результат в сжатые сроки.
Как только изменения будут сделаны, приступают к разработке проекта перепланировки, а также оформлению техзадания.
Следующий шаг – это подача документации:
- заявление относительно рассмотрения законности проекта сделанной перепланировки;
- документ, в котором указано, что собственник имеет право владеть переделанной квартирой;
- проект, в котором обозначены сделанные изменения;
- подтверждение жильцов относительно того, что они не против работ.
Иногда узаконивание осуществляется через суд. В такой ситуации готовят иск относительно необходимости сохранения производственной реконструкции, или иск об обжаловании отказа.
Понадобится собрать пакет следующих документов:
- квитанция, чек – для подтверждения уплаты госпошлины;
- бумаги о сохранении помещения в состоянии реконструкции;
- документация, подтверждающая право владения жильем;
- иски, которые получают в БТИ;
- проект, в котором будет указан план по переустройству;
- заключение уполномоченных инстанций;
- при необходимости – договор с организацией, которая занималась проектированием.
Перечень обязательных документов
Список документации может варьироваться. Данный момент обусловлен законодательством, действующим в конкретном регионе, а также особенностями каждого случая – у всех ситуации разные.
Приблизительный пакет документации выглядит следующим образом:
- удостоверение личности владельца квартиры;
- документы, подтверждающие право владения объектом;
- согласие на проведение работ всех лиц, проживающих на территории недвижимости (письменно);
- план здания поэтажно;
- технический план;
- техпаспорт;
- эскиз планируемой перепланировки;
- тех заключение от уполномоченных контролирующих инстанций.
Если узаконение будет осуществляться в судебном порядке, в таком случае истец должен предъявить заявление с иском, а также квитанцию, подтверждающую, что госпошлина была оплачена.
Когда требуется согласование
Есть ряд изменений в жилище, которые можно проводить самостоятельно, без разрешения. Узаконить перепланировку квартиры в 2022 году обязательно требуется в следующих случаях:
- Планируется смена системы водо- или газоснабжения, вентиляции, отопления.
- Изменение границ комнат, включая сооружение перегородок, смещение стен, проемов окон и дверей.
- Установка другого типа оборудования. Нужно узаконить перепланировку с газовой плитой, поставленной на место электрический, душевой кабины взамен ванны.
- Снос стен, даже если они не несущие, построение перегородок, заделывание проемов.
- Изменение конструкции полов, если в доме деревянные перекрытия.
- Сооружение антресоли. Она должна занимать максимум 40% от общей площади комнаты.
Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры 2022
Отмечалось, что случаи самовольных изменений жилища не являются редкостью. Однако, это может создать проблемы при проведении различных процедур в будущем. К тому же, отсутствие разрешения является нарушением закона и предполагает различные санкции в отношении владельца.
Чтобы узаконить перепланировку в квартире после перепланировки, важно, чтобы выполненный ремонт был сделан в соответствии со строительными нормами и правилами безопасности. Только в этом случае можно добиться нужного разрешения. Иначе, собственника обяжут вернуть все в изначальный вид.
При наличии незначительных недочетов достаточно их устранить. Чтобы узаконить незаконную перепланировку квартиры, начинают с приглашения специалиста из проектной организации. Он оценит проделанную работу, укажет на возможные ошибки, расскажет, как подготовить объект к приемке. После этого можно вызывать работника БТИ.
Потребуется предоставить изначальный план помещений и новый, дополненный красными линиями с обозначением внесенных изменений. Также нужно получить техническое заключение, что ремонт является безопасным и допустимым. В целом, процедура не сильно отличается от той, которая проводится до начала работ.
Через несколько недель после подачи документов в жилинспекцию, ее сотрудник посетит объект для оценки изменений. Если они не нарушают правил строительства и безопасности, будет составлен акт об административном правонарушении. Владелец объекта оплачивает штраф. Квитанцию об этом нужно передать в жилинспекцию. После этого комиссия приступит к рассмотрению заявления об узаконивании. Если решение примут в пользу собственника, ему нужно будет заверить некоторые документы, поставив на них свою подпись. И затем будет выдано соответствующее разрешение.
Процедура занимает от пары недель до нескольких месяцев.
Получение разрешения на перепланировку в Краснодаре
ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность привести квартиру или нежилое помещение в состояние до самовольной перепланировки, а в случае не выполнение данного требования Суд имеет право выселить из данного помещения и продать квартиру с публичных торгов.
- Подготовят по Вашей заявке проект перепланировки и переустройства.
- Соберут пакет документов необходимый для получения разрешения на перепланировку и переустройство.
- Представят пакет документов в Администрацию города Краснодар.
- Сопроводят документы в Администрации город Краснодар для исключения получения отказа.
- Получат разрешение на перепланировку и переустройство и все необходимые документы.
- Проведут подробную консультацию по вопросам которые могут возникнуть во время ремонта.
Перепланировка квартиры: как узаконить в 2022 году
Многие знают, что перед существенной перепланировкой необходимо разработать и согласовать проект, однако на практике нередко сначала выполняются работы, и лишь затем, когда возникает острая необходимость, собственники пытаются всеми силами узаконить перепланировку. Без оформления соответствующих документов крайне сложно заключить любую сделку с квартирой, да и жалобы соседей могут привести к судебному разбирательству.
Гораздо более сложной является ситуация, когда перепланировка выполнена с нарушением строительных, архитектурных норм или иных положений, то есть, когда имеет место факт проведения работ, которые прямо запрещены. В этом случае узаконить перепланировку не получится и владельцу квартиры придется за свой счет восстанавливать «все как было». Мало того, собственника может ожидать штраф или даже административное, уголовное преследование (если в результате перепланировки ослаблены или разрушены конструкционные элементы здания, причинен имущественный или физический ущерб соседям).
Как узаконить уже сделанное переустройство через Жилищную инспекцию
Узаконить уже сделанную самовольную перепланировку квартиры можно посредством обращения в жилищную инспекцию. При этом необходимо знать, что:
- выдача разрешения будет возможно только в том случае, если инспектор зафиксирует отсутствие нарушений СНиПов, СаНПиНов, требований постановлений местного жилищного законодательства. На практике граждане желают узаконить абсолютное большинство измененных планировок с существенными нарушениями (поэтому мы и рекомендовали, по возможности, обращаться за согласованием как будто планируемого ремонта);
- придется заплатить штраф за административное правонарушение, выразившееся в самовольном переустройстве (от 2000 до 2500 рублей).