Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав: особенности сделок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Хотя должник не является собственно стороной договора цессии, но в правоотношениях при передаче права требования он участвует, в связи с чем он обязательно должен быть поставлен в известность о замене кредитора. Основным риском для должника будет выполнение обязательства прежнему кредитору, в то время как последний уже передал свое право требования другому лицу.
Без юридического образования не так просто сразу понять, что же такое «цессия». Простыми словами цессия — это замена кредитора и продажа долга сторонней организации.
С юридической точки зрения такое объяснение некорректно, но наиболее точно объясняет суть процесса. Термин «цессия» означает уступку прав третьему лицу. Так можно передать право владения ценными бумагами, право собственности на имущество (недвижимость, транспорт, украшения), право требования кредита и долга.
Операция обязательно должна быть задокументирована. Документом выступает договор цессии. Он фиксирует соглашение между участниками и подтверждает законность и условия уступки.
В сделке задействовано 3 участника:
-
Кредитор первоначальный – цедент. Он уступает право требования долга стороннему лицу.
-
Цессионарий — сторона, получившая право требовать задолженность по цессии. Цессионарием выступает чаще всего коллекторская фирма.
-
Должник. Его договор цессии затрагивает меньше всего, поскольку условия погашения задолженности и размер выплаты остаются прежними, и меняется только кредитор.
Вид договора цессии должен быть идентичен первоначальному договору: в письменном виде, нотариально заверен или занесен в государственный реестр. В обоих договорах должен быть указан тип передаваемого права, обязанности сторон, ответственность в случае нарушения. Затем необходимо приложить документы, которые и являются причиной для совершения сделки (в каждом конкретном случае нужны определенные документы).
Дата заключения договора является моментом передачи права. Но для каждого случая условия цессии разнятся, поэтому должник всегда может проконсультироваться с юристом.
Процедура цессии признается законной, если были выполнены требования:
-
по аналогичным сделкам требование не передавалось;
-
цедент передает права на тех же условиях и в том же объеме, коими располагал и сам;
-
должник не против проведения операции;
-
должник в курсе совершения сделки.
Уступка прав требования по договору обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать, а именно:
- Цессия относится к области имущественного права, т.е. является обособленной ценностью, отделимой от персоналий владельца. Поэтому требования, связанные с личностью кредитора и должника, не могут быть переданы третьему лицу. Это исключает, например, передачу другому кредитору права на алименты, которые были присуждены в пользу конкретного человека.
- Уступка прав требования по договору должна производиться на возмездной основе, в противном случае подобное соглашение может быть рассмотрено судом как договор дарения, заключение которого между коммерческими организациями не допускается. Как следствие этого, сделка будет признана ничтожной и новый кредитор потеряет права на подачу иска.
- Ответственность за действительность передаваемого права требования лежит на старом кредиторе, и в случае признания такого права недействительным он обязан возместить все убытки нового. На практике часто встречаются случаи, когда старый кредитор заблуждается относительно своих правомерности своих требований к должнику либо – в случае его недобросовестности – заключает договора цессии сразу с несколькими новыми кредиторами. Только тщательный анализ сделки до её совершения позволит новому кредитору застраховать себя от убытков.
Документы для договора цессии
Так как видов сделок несколько, то и набор документации, требуемой для подтверждения правовых оснований также разниться.
Сам договор носит первостепенную важность. Он заключается между цедентом и должником изначально. Например, если мы разберём ситуацию, когда долг должен вернуть покупатель поставщику, то этим договором будет служить контракт на поставку, либо же договор купли-продажи.
Вторым по важности документов в делах о передаче долга становится акт сверки взаиморасчётов.
Потом идут расходные и приходные документы, с помощью которых можно подтвердить или опровергнуть наличие долга.
В случае, когда речь заходит о долге перед банком, то во главу угла ставится кредитный договор соответственно. К такому основанию можно дополнительно прилагать графики выплаты долга, бумаги, подтверждающие согласие со сроками уплаты, выписки по счетам и так далее.
Договор переуступки долга также может сопровождаться дополнительным соглашением. Это нужно делать, в случае наличия условий каких-либо условий, которые не вошли в официальный изначальный договор.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Соглашение о переводе и передаче задолженности третьему лицо может быть заключено только в письменном виде. Устного вида договора не предусмотрено. Стороны должны достичь договорённости по некоторым нюансам. В частности, о платности или безвозмездности сделки. Для правильного составления соглашения необходимо подготовить следующее документы:
• кредитный договор, если предполагается уступка кредиторской задолженности;
• выписки с банковских счетов;
• справка от первоначального кредитора о том, какая часть внесённых платежей пошла на погашение процентов, а какая часть – на погашение основного долга;
• график платежей, которого должен придерживаться должник;
• документы, которые подтверждают факт внесения платежей по графику.
Когда новый кредитор начинает получать ежемесячные платежи в пользу погашения переданного ему долга, у него возникают налоговые обязательства. Согласно ст. 256 НК РФ, проценты по кредитам и займам, которые выплачиваются заёмщиком, относятся к внереализационным доходам. Если у кредитора несколько таких плательщиков, то все уплаченные ими проценты относятся к внереализационным доходам.
Поэтому налог на прибыль исчисляется и уплачивается следующим образом – цедент платит налог до тех пор, пока он не передаст право третьему лицу, потом обязательства по исчислению и уплате налога на прибыль у него прекращаются. Оно переходи к цессионарию, включая право на получение платежей на погашение банковских процентов. Теперь у него возникла обязанность по включению процентов в налоговую базу по налогу на прибыль.
Особенности договора цессии
По данному договору возможно совершить уступку:
- существующего права (п. 2 ст. 390 ГК РФ);
- будущего права требования (ст. 388 ГК РФ). При этом не является будущим уже принадлежащее цеденту требование, срок исполнения которого не наступил. Его передача производится на основании ст. 389.1 ГК РФ (п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54);
- спорного права (п. 8 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ» от 30.10.2007 № 120);
- права требования штрафных санкций: неустойки, процентов, возмещения убытков (постановление 17-го арбитражного апелляционного суда от 17.11.2015 № 17-АП-14071/15-ГК по делу № А60-6235/15);
- права на регресс (постановление 17-го арбитражного апелляционного суда от 27.04.2015 № 17АП-1330/2015-АК по делу № А60-38733/14).
Кредитор — участник солидарного обязательства вправе совершить уступку третьему лицу при согласии других участников этого обязательства. Однако солидарные кредиторы могут заключить соглашение, в котором предусмотреть правила уступки, отличные от установленных ГК РФ.
Новый кредитор получает полный объем прав, включая связанные с исполнением основного обязательства (постановление АС Центрального округа от 09.06.2016 № Ф10-1635/16 по делу № А36-3789/15).
Как составить договор цессии грамотно
Для того, чтобы договор цессии не оспорили в суде, конечно, лучше обратиться к квалифицированному юристу, который проанализирует все условия и учтет все нюансы.
Чтобы грамотно составить договор цессии, придерживайтесь следующего алгоритма:
Шаг 1. Проверьте, нет ли запрета на уступку требования в законе или договоре
Шаг 2. Посмотрите, нужно ли согласие должника. Если да, то запросите его письменное согласие или составьте трехсторонний договор.
Шаг 3. Заключите договор цессии в той же форме, что и договор, содержащий уступаемое требование (простой письменной или нотариальной)
Внимание! Если вы уступаете требование из договора, подлежащего государственной регистрации (например, продаже недвижимого имущества), то договор цессии тоже должен быть зарегистрирован.
Шаг 4. Опишите предмет уступки так, чтобы его можно было идентифицировать. Как правило, контрагенты указывают номер, дату, стороны договора, размер уступаемого требования и его вид (оплата за товар, неустойка, результат работ).
Внимание! Если объем передаваемого требования не указывать, то оно перейдет полностью (основной долг, проценты, неустойки). Если передаете только часть требования, то его объем и размер укажите обязательно!
Шаг 5. Укажите цену уступки и порядок оплаты. Это не существенное условие, но во избежание споров, лучше их указать.
Шаг 6. Укажите момент перехода требования. Если не укажите, то существующее требование перейдет в момент заключения договора, а будущее — в момент его возникновения. Но вы можете привязать его к дате оплаты или к подписанию акта приема-передачи документов.
Шаг 7. Подпишите договор и передайте цессионарию необходимые документы (договор, товарные накладные, акты и т.п.)
Шаг 8. Уведомьте должника об уступке письменно, лучше ценным письмом с уведомлением и описью сложения.
Внимание! Уведомить должника может и новый кредитор, но он вправе не исполнять обязательство, пока не получит подтверждение от старого. Поэтому целесообразно в договоре эту обязанность возложить сразу на первоначального кредитора.
Как признать недействительным договор цессии
Можно признать договор цессии недействительным по общим основаниям, указанным в ГК, например:
- как мнимую или притворную сделку (ст. 170 ГК РФ),
- как сделку, совершенную без согласия органа юридического лица (ст. 173.1 ГК РФ).
Кроме того, договор уступки неденежного требования можно признать недействительным, если:
- уступка совершена вопреки запрету, установленному договором с должником (п. 4 ст. 388 ГК РФ);
- цедент и цессионарий нарушили условия, на которых должник дал необходимое согласие на совершение уступки (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25);
- уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, совершена без согласия должника (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2013 N 64-КГ13-7).
Суд признает договор недействительным, если цессионарий знал или должен был знать об указанных обстоятельствах. При этом должник должен доказать, что уступка нарушила его права и законные интересы (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).
Если договор цессии признан недействительным, то правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Цессионарий по недействительному договору не приобретает требование к должнику, а стороны не смогут требовать друг от друга исполнения обязанностей, установленных такимдоговором и должны вернуть друг другу все полученное по недействительной сделке.
Если до признания договора уступки недействительным должник успел исполнить обязательство новому кредитору, полученное им становится неосновательным обогащением, которое он должен передать цеденту (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.02.2014 N 14680/13).
Риски
Если не согласовано требование (предмет договора), у контрагента будет повод заявить о незаключенности договора и не исполнять его (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Вы рискуете передать больше, чем планировали, если не уточните объем прав. По умолчанию к цессионарию перейдет и основное требование, и связанные с ним права, например, на неустойку (п. 1 ст. 384 ГК РФ).
Рекомендации
Конкретизируйте требование — укажите его название и размер. Например, право требовать возврата суммы займа в размере один миллион рублей. Также укажите, кто должник (наименование, ИНН, ОГРН, адрес), дату и номер договора с ним.
Если договор длящийся (например, аренда), напишите, за какой период уступаете задолженность.
Если вы уступаете только часть долга или, например, оставляете себе право на взыскание неустойки или процентов, оговорите это отдельно.
Примечание:
Проверьте, допускается ли уступка вашего требования. Например, требование о взыскании неустойки, убытков передать можно, а требование внести аванс — нет.
Что такое цессия и ее виды. Стороны договора цессии
Уступка права требования или цессия – это замена первоначального кредитора, который выбывает из обязательства, на другое лицо.
Цессия может осуществлять как на основании закона, например, при реорганизации юридического лица, так и на основании договора.
В Постановлении Пленума ВС РФ № 54 применительно к замене кредитора на основании сделки используется формулировка «договор, на основании которого производится уступка» (п. 1). Это может быть договор продажи имущественного права или договор дарения.
Но мы будем говорить именно о договоре уступки права требования, который не предусмотрен прямо в ГК РФ, но возможность его заключения следует из ст. 388 об условиях уступки и смысла ст. 421 ГК РФ о свободе договора.
Договор уступки права требования (цессии) — это соглашение, по которому первоначальный кредитор обязуется уступить новому кредитору требование к должнику, а новый кредитор принимает на себя обязанность передать первоначальному кредитору часть того, что будет исполнено должником по уступаемому требованию.
Первоначальный кредитор в законе именуется цедентом, а новый — цессионарием. Чаще всего договор заключается только между ними, но иногда оформляется трехстороннее соглашение, в котором участвует должник.