Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Красная линия на земельном участке: почему важно соблюдать ее границы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Красные линии названы по цвету, каким они обозначаются на кадастровом плане и на любых других картах и схемах планировки территории. Если сформулировать кратко, что такое красные линии земельного участка, то это – способ обозначения границ территорий общего пользования.
О красной линии и линии застройки
С помощью красной разметки выделяют места, доступные для всех граждан. К ним относятся улицы и проезды, скверы и парки, линии связи, электропередач, трубопроводы и железные дороги. Красные линии обладают следующими свойствами:
- Являются самостоятельным объектом кадастрового учета.
- Устанавливаются через принятие нормативного акта (например, постановления региональной или городской власти).
- Первичны по отношению к линиям застройки, служат регулятором застройки любых поселений. В их пределах частное строительство запрещено по закону.
- Могут менять расположение, если того требует проект планировки территории (ППТ), но сделать это достаточно сложно.
Требования норм пожарной безопасности
Для соблюдения правил пожарной безопасности следует учитывать минимальные расстояния между строениями как своего, так и смежного участка в соответствии с материалом, служащим основой сооружения:
- между строениями из полностью сгораемых материалов (древесина) должно соблюдаться расстояние не менее 15 метров;
- между строениями из несгораемых материалов (камень, кирпич, бетон) должно соблюдаться расстояние не менее 6 метров;
- между строениями, имеющими несгораемую основу, но в одном из них применяются деревянные перекрытия или утепление из горючих материалов, должно соблюдаться расстояние не менее 8 метров;
- между строениями, имеющими несгораемую основу, но в каждом из них применяются деревянные перекрытия или утепление из горючих материалов, должно соблюдаться расстояние не менее 10 метров.
В любом случае для оценки огнестойкости сооружений следует обращаться в специальные органы.
Требования расположения относительно красной линии
Расположение строений относительно дороги с учетом требований
В строительстве используется такое понятие, как «красная линия». Точное определение приведено в пп. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Она служит для отделения территорий общественного пользования, а также участков, на которых расположены кабельные линии, трубопроводы, автомобильные и железные дороги и тому подобные сооружения, от частных земельных участков. Такие линии обозначаются на картах проектов планировки территории соответствующим цветом.
Жилой дом следует располагать не ближе, чем 5 метров от линии улицы и не ближе 3 метров от линии проезда. Отличить улицу от проезда несложно: улицы на топографических картах имеют название, проезды — нет.
Высокие деревья располагаются не ближе 4 метров от красной линии.
Кустарники, расположенные ближе 5 метров от дороги не должны превышать по высоте 0,5 м.
Все высокие растения не должны препятствовать проезду пожарной техники и снижать положенную освещенность жилых помещений.
Зачем учитывать красные линии?
Застройщик напрямую заинтересован в правильном определении прохождения красных линий. Если выстроенный объект зайдет за красную линию, то он будет считаться незаконным и самовольным, вследствие чего суд может принять решение о сносе такой постройки. Местность, отделяющая строение от красной линии может принадлежит одному собственнику. В некоторых случаях даже внутри одного участка может быть островок, очерченный красной линией.
Название красная линия получила из-за того, что именно этим цветом на всевозможных картах отображали границы частных земельных участков и иных территорий. В настоящее время линия используются для отделения частной земли от следующих объектов:
- линии электропередач;
- железные дороги;
- автомобильные дороги;
- линии связи;
- газопроводы и т. д.
Кроме того, частные участки отделяются от общественной земли тоже красной линией. Такое обозначение принято наносить на планы территорий при составлении проектов.
Красные линии отражаются в документах межевания территорий, а также в генеральных планах застройки городов и других поселений.
Как «красные линии» влияют на судьбу земельных участков?
Необходимо соблюдать правила местоположения отдельных строительных объектов ведь это, безусловно, влияет на то, как будет в дальнейшем использоваться земельный участок. Параметры касательно застройки жилищных и общественных зон указаны в документе, который вмещает необходимое расстояние и правильные соотношения (СНиП РК 3.01-01-2008 «Градостроительство»). Согласно документу объект недвижимости не может пересекать указанные области красных линий. В случае несоблюдения правил, сооружение частично или полностью можно изъять для общественного использования. Если красная линия пересекается в полной мере, то Вы безповоротно лишаетесь права на собственность, даже в судебном порядке. Единственный выход вернуть участок — аренда, которая может осложнить любые действия с сооружением на территории.
Часто встречаются случаи, когда красная линия пересекает строение, на которое зарегистрировано право собственности и которое построено более 20 лет назад. Это нередкая ситуация на центральных улицах города и на улицах, которые планируются к расширению. Как же, например, формировать границы земельного участка, необходимого для эксплуатации данного здания? В рассматриваемом случае прохождение красной линии не может является основанием для отказа в приобретении в собственность земельного участка. Данную позицию поддерживает судебная практика. Кроме того, в соответствии с пунктом 4.1 РДС 30-201-98 «Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации»: «Проект красных линий разрабатывается, согласовывается и утверждается, как правило, в составе градостроительной документации, выполняемой на территорию поселения или части поселения в масштабе 1:2000 (генерального плана поселения, совмещенного с проектом детальной планировки, проекта детальной планировки), и является утверждаемой ее частью, а также на основе проектов планировки и застройки микрорайонов, площадей, улиц и других градостроительных объектов, выполняемых в масштабе 1:500, 1:1000 и 1:2000». В городе Туле нет утвержденных красных линий, следовательно, зарегистрированное право собственности на объект капитального строительства и права собственника этого объекта не могут быть ущемлены неутвержденной градостроительной документацией.
Дом в нагорной части Барнаула по проезду Ярославский (ранее Пионерский) Наталья Бобровских с мужем и двумя дочерьми купили еще в 1995 году и за четверть века ничего на участке не перестраивали. Но в декабре 2018-го Наталья Васильевна получила предписание из администрации Центрального района — освободить от построек часть участка, которая якобы заходит на территорию общего пользования.
— Они требовали снести входную пристройку и перенести забор практически вплотную к дому, — рассказала корреспонденту «РГ» Наталья Бобровских. — Я тогда только похоронила мужа, а тут еще это несчастье. Где же взять средства на такое переустройство дома при моей пенсии?
В феврале 2019 года районная администрация подала иск в суд, чтобы принудить пожилую женщину отдать семь квадратных метров земли, якобы принадлежащих муниципалитету. А иначе ей грозили огромные штрафы — в 100-150 тысяч рублей. Семья Бобровских решила бороться и доказать, что владеет участком по праву. По словам юриста Сергея Сандаковского, сделать это было непросто, поскольку в середине прошлого века, когда был построен дом, границы оформляли примитивным способом, а сейчас устанавливают на местности высокоточным оборудованием через спутник.
— Мы подняли архивные документы — начиная с 1964 года, когда этот участок был выделен под жилую застройку, и нашли данные, что его современные границы соответствуют плановым, — отметил юрист. — Суд, изучив законодательство почти за столетний период, убедился, что выделение и использование земельного участка соответствовало действующим тогда нормам. Экспертиза также подтвердила — все строения находятся в пределах выделенного участка. Таким образом, было доказано, что Наталья Бобровских с дочерьми владеют им законно.
Почему же тогда участок выходит за «красную линию»? Дело в том, что в 2001-2002 годах городское управление архитектуры и градостроительства установило новые «красные линии», которые не совпадали с действовавшими границами участков. В результате в число «самозахватчиков» попали многие жители частного сектора, чьи дома и постройки вдруг оказались на муниципальной земле. Городские власти через суд теперь истребуют эти «кусочки», и людям приходится сносить постройки или платить многотысячные штрафы.
— Требования администрации, с одной стороны, вполне законны, — подчеркивает Сергей Сандаковский. — Никто не спорит, что «красные линии», дороги, пожарные проезды нужны. Без них к домам не сможет проехать ни «скорая», ни пожарная техника. Но практика упорядочивания городской застройки должна быть цивилизованной. Если город решил навести порядок, то по закону должен выкупить участки земли, по которым будут проходить дороги и проезды. На это, кстати, указал и суд в своем решении.
После победы Бобровских даже у тех, кто уже проиграл суды, появилась надежда на справедливость
А так получается, что в середине прошлого века городские власти выделили участки под частную жилую застройку, люди возвели там дома, гаражи, хозпостройки. Но со временем градостроительные требования менялись, возникла необходимость в более широких проездах и дорогах. И власти, не глядя на существующую застройку, нарисовали новые «красные линии» прямо поверх домов. Прежнюю нарезку участков объявили незаконной и требуют от владельцев вернуть якобы самовольно захваченные земли.
— В данном случае «красные линии» были нанесены без учета реальной градостроительной ситуации, — поясняет юрист. — В документе, который предоставила администрация Центрального района, дома и другие постройки отсутствуют вообще, как будто их нет. Более того, в суде нам удалось доказать, что нарушена сама процедура нанесения «красных линий» — нет ни проекта их планировки, ни межевания, они не утверждены должным образом и не внесены в генплан. Вроде бы их разметили для благих целей — чтобы сделать пожарный проезд, но эксперты установили, что при таком перепаде высот и угле поворота пожарная машина здесь все равно не пройдет. Так зачем такие линии, если они только на бумаге?
Приняв во внимание все эти доводы, суд решил, что нанесение «красных линий» по участку Бобровских нарушает их право на владение и пользование землей и домом, находящихся у них в собственности. И отказался удовлетворить требование администрации Центрального района о сносе построек. Оспаривать это решение городские власти не стали.
Бизнеса тоже касается
Красные линии затронули не только частных собственников, но и предпринимателей. Проблемы все те же: кто-то из бизнесменов приватизировал участки и подписал документы с уменьшенной площадью, другие не успели оформить права в новом законе и теперь судятся с мэрией.
Несколько лет не может решиться спор администрации и ООО «Купи Сам» по поводу участка на ул. Литейной, 52, с магазином и складом. У предпринимателя есть все документы на землю и на объекты от 1995 года. С этого времени границы участка не менялись. И даже сейчас на кадастровом учете земля имеет такие же координаты, как и 25 лет назад.
«Когда собственник пошел в администрацию за разрешением на реконструкцию склада, ему отказали, ведь по территории участка провели красную линию. Земля в собственности, так почему, когда проводили линии, положили линейку и прочертили по прямой? Из-за этого владелец не может пользоваться участком и получить разрешение на реконструкцию», – говорит юрист Наталья Ермак.
Сейчас бизнесмен судится с администрацией и пытается перенести красные линии.
«Мы обращаемся в мэрию – нам отказывают, мы обращаемся в суд, который встает на нашу сторону, и мы снова идем в мэрию, но нам снова отказывают. В результате мы опять идем в суд. Я не понимаю, что делать», – обратилась к собравшимся Наталья Ермак.
В ответ представитель администрации города заявил, что в рамках обсуждения общих тем «говорить о конкретных примерах несколько некорректно»:
«В каждом случае к ситуации нужно подходить индивидуально. При пересмотре красных линий нужно учитывать возможность сохранения жилых помещений, разработанную документацию, проекты детальной планировки, безопасность инженерных сетей. Говорить о конкретных примерах, когда заявлена общая тема, несколько некорректно. При этом изменение красных линий осуществляется в строгом соответствии с законодательством, исходя из нормативов», – отметил заместитель председателя комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула Роман Тасюк.
Нормы и правила: регламентирующие документы
Определение понятия дано в Градостроительном кодексе, там же есть разъяснение нюансов, границ, которые определяет красная линия, перечислены разрешительные документы, необходимые для планирования и получения разрешения от городских властей. Размежеванием и определением границ занимаются профильные специалисты, результат их работы фиксирует кадастровая инстанция.
Закон о СНТ предполагает, что это расстояние может варьироваться по решению правления товарищества, поскольку соблюдение предписанных норм на ограниченной территории при строительстве капитального жилого дома затруднительно. Невозможность приватизации общественного участка закреплена в Земельном кодексе России, однако есть вариант получения его в аренду. Красная линия жилых улиц — рубеж, от которого отмеряется удаленность до линии застройки — устанавливается генпланом, проектами коммуникаций, межевания и кадастровыми документами.
Информационная система обеспечения градостроительной деятельности предоставляет сведения и о красной линии. Про такие границы необходимо знать перед возведением объекта. Ни частные строения, ни общественные здания не должны располагаться в произвольном порядке.
В частности, российские строительные госстандарты рекомендуют располагать объекты капитальной застройки в точных границах красных линий. Расстояние до такой черты не должно быть менее 2-3 метров. Исключение вводится только для тех зданий, на первых этажах которых располагаются учреждения для удовлетворения общественных нужд. Подобные дома допустимо возводить вплотную к красной линии.
Если же иные строения слишком близко подходят к ней (либо вовсе заходят за красную линию), то их сносят по судебному решению. Кроме того, запрещена приватизация объектов недвижимости, возведенных с подобными нарушениями. Это регулирует ст. 85, гл. 12 Земельного кодекса.
Мы познакомились с определением красных линий. Так называются четкие границы, которые отделяют личные, частные территории от общественных пространств улицы. Соответственно, определение красных линий обязательно при выполнении следующих мероприятий:
- Строительство различных объектов.
- Создание проектов в нише строительства.
- Освоение новых земельных пространств, выделяемых под застройку.
- Проведение межевания земельных наделов.
- Инвентаризация земельных участков с наличествующими на них строительными объектами.
- Оформление какого-либо недвижимого объекта в собственность.
- Присвоение права пользования/распоряжения недвижимостью.
Также расположение красных линий обязательно учитывается и при составлении разного рода документации:
- Планы по разработке конкретных территорий.
- Правила пользования конкретными земельными наделами.
- Документы, отражающие выделение территории под застройку.
- Генеральные строительные планы.
Разработкой такой документации занимаются сотрудники с соответствующей квалификацией, работающие в администрации муниципальных образований. Ими же составляются правовые акты по действующим градостроительным нормативам. Так, бумага, составленная в процессе утверждения красной линии, будет относится к НПА (то есть, нормативно-правовым актам). По умолчанию будет открытой для публичного ознакомления.
Красные линии на кадастровом плане — что они показывают?
Границы территории общественного плана на проектном техническом плане, ещё ничего не означают. Их можно изменить и удалить вовсе. После межевания, проведенного кадастровыми инженерами и регистрации земельного участка в Росреестре, запретительные функции красных границ включатся.
Красные линии на кадастровом плане отделяют публичную территорию от зоны частного строительства и приватизированных земных наделов в правовом отношении.
Нарушение допустимой границы частного сектора и проникновение на территорию, ограниченную красной линии, влечет наказание в виде:
- штрафа;
- конфискации объекта или его части;
- отказе приватизации земельного участка.
Когда важно знать прохождение красных линий?
Начиная планирование индивидуальной застройки необходимо учитывать очень многое, что будет кардинально решать успешность реализации вашего проекта.
Кроме выбора общего архитектурного решения, подходящего дизайна, ориентирования будущего здания относительно сторон света, ассортимента строительных и отделочных материалов, строительства на участке соответствующих общей концепции малых архитектурных форм и других нюансов, следует обратить внимание на один весьма существенный нюанс.
Это расположение будущего объекта относительно красной линии, являющееся особенно важным по следующим причинам:
- Строительные работы обязательно должны быть произведены относительно плана границ участков.
- Начиная эскизное проектирование, обязательно следует сразу просчитывать планы зданий или сооружений таким образом, чтобы не происходило пересечения красной линии.
- В соответствии с установленными нормами план будущего здания должен находиться на некотором расстоянии от обозначенной линией зоны.
Во избежание проблемных ситуаций в будущем проектировщикам, застройщикам и всем, кто станет принимать участие в возведении или реконструкции сооружений и иных объектов, нужно очень внимательно и крайне серьезно подходить к решению этих вопросов.
Красные линии на кадастровом плане — что они показывают?
Границы территории общественного плана на проектном техническом плане, ещё ничего не означают. Их можно изменить и удалить вовсе. После межевания, проведенного кадастровыми инженерами и регистрации земельного участка в Росреестре, запретительные функции красных границ включатся.
Красные линии на кадастровом плане отделяют публичную территорию от зоны частного строительства и приватизированных земных наделов в правовом отношении.
Нарушение допустимой границы частного сектора и проникновение на территорию, ограниченную красной линии, влечет наказание в виде:
- штрафа;
- конфискации объекта или его части;
- отказе приватизации земельного участка.