Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли

Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:

• Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
• Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
• Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
• Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
• Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
• Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Документы для заключения сделки

Чтобы продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребёнок, нужно собрать ряд документов. Главные из них связаны с получением разрешения органов опеки и попечительства.

К ним относятся:

• Заявление о разрешении на продажу. Его должны подписать оба родителя (опекуна) и указать в документе причины продажи, а также обязательство предоставить ребёнку иное жильё. Если ребёнок владеет долей в продаваемой квартире, то и в новой он должен получить долю такого же размера.
• Согласие несовершеннолетнего собственника, если он уже достиг 14-летнего возраста.
• Выписка из домовой книги.
• Оригинал свидетельства о рождении.
• Правоустанавливающий документ (договор купли, дарственная и т.д.).
• Справка из налоговой об отсутствии долгов.
• Выписка из Росреестра.
• Кадастровый паспорт на квартиру.
• Справка из БТИ о стоимости квартиры.

Помимо этого обязательного перечня органы опеки могут потребовать представить дополнительные документы.

Для выписки ребёнка, который не является собственником жилья, необходим следующий набор документов:

• Паспорт родителя (достаточно одного из родителей).
• Свидетельство о рождении ребёнка или его паспорт (если он старше 14 лет).
• Техпаспорт новой квартиры, в которой ребёнок будет прописан.
• Заявление и лист убытия, которые заполняются в паспортном столе.

Если же ребёнок владеет квартирой или её частью, то для выписки дополнительно нужно предоставить письменное согласие органов опеки.

Алгоритм купли-продажи квартиры с прописанным ребенком

1. Осмотр жилища — выбранный объект должен удовлетворять запросы покупателя. Если это так, следует проверить «чистоту» документов, особенно выписку из ЕГРН. При наличии прописанного ребенка следует договориться о его выписке. Если отказ будет аргументирован, покупатель может начать поиски нового жилья или продолжить приобретение этого. Последний вариант предполагает:

• обращение в ООП и подать собственником заявления о намерении провести сделку;
• заключение предварительного договора купли-продажи, подтверждающий намерения покупки квартиры.

1. Заключение договора купли-продажи — в него вносится время освобождения помещения, обязанности и права сторон, сроки перерегистрации, ответственность за уклон от обязанностей, условия расторжения документа.
2. Удостоверение договора нотариусом – сопровождается оплатой госпошлины и стоимости его работ.
3. Регистрация сделки, регламентируется ст. 131 ГК РФ и законом № 122-ФЗ (от 21.07.1997 г.). Этап сопровождается обращением в Росреестр с пакетом документов.

Как продать квартиру с прописанными несовершеннолетними детьми

---

Гражданским кодексом РФ определён порядок действий с собственной недвижимостью, где фигурируют лица, не достигшие совершеннолетия.

В ст.20 документа значится: местом прописки гражданина до 10 лет является площадь, где зарегистрированы родители (законные представители). 14-тилетний подросток при получении паспорта приобретает частичную дееспособность. Он вправе самостоятельно выбрать место, где пропишется.

Согласно ст.292 п.4 ГК РФ, сделки с недвижимостью, при которых затрагиваются интересы несовершеннолетних граждан, осуществляются при согласии органов, занимающихся опекунскими делами.

Ситуация по продаже недвижимой собственности, где прописано малолетнее дитя, имеет 2 направления:

• субъект зарегистрирован на жилплощади;

• гражданин – законный владелец жилого объекта.

В каждом случае есть нюансы.

Подробнее о разрешении из органов опеки

Обращаться в ООП за разрешением на продажу жилого имущества, в котором прописан несовершеннолетний, нужно, если он:

• владелец квартиры;
• просто прописан (не имеет доли собственности), но сам находится под опекой или попечительством.

Чтобы получить согласие на реализацию жилого помещения, законным представителям малыша необходимо обратиться в местные исполнительные органы, приложив такие бумаги:

• заявление с просьбой дать согласие на реализацию имущества. Обязательно описать ситуацию, почему квартиру нужно продать, и обосновать перспективы для ребенка: где он будет жить и как планируется соблюсти его имущественные права.

Несовершеннолетний ребенок собственник или дольщик

Дети могут владеть частью недвижимости или всей квартирой. Частые причины – использование материнского капитала при покупке, переход жилья в собственность по завещанию или дарственной. Это означает, что любые сделки должны осуществляться только при согласии органов опеки и попечительства (ООП).

Стадии оформления:

• Подготовительная. Покупатель извещается о нюансах сделки, согласовываются детали, составляется предварительный договор.
• Сбор документов для ООП, получение официального разрешения.
• Оформление сделки, переход прав собственности.

Имущественные права несовершеннолетних прописаны в Гражданском кодексе РФ.

Вот перечень статей с расшифровкой:

1. Статья 20 ГК РФ гласит, что несовершеннолетние дети могут быть прописаны только с родителями или опекунами. Допускается временная регистрация с близкими родственниками при достижении 10-летнего возраста и временная самостоятельная прописка после 14 лет;
2. Пункт 4 статьи 292 ГК говорит о том, что отчуждение жилой площади, при котором затрагиваются имущественные права несовершеннолетних возможно с согласия ООП, при этом:
   • для детей с 6 до 14 лет решение принимает опекунский совет;
   • с 14 до 18 лет – попечительский совет;
3. Статья 54 Семейного кодекса гласит, что любой гражданин, не достигший 18-летнего возраста, считается ребенком;
4. Статьи 26 и 28 ГК РФ относят детей до 14 лет к категории недееспособных, поэтому их интересы должны представлять родители или назначенные государством опекуны. Дети с 14 лет считаются частично дееспособными.

Также, вопрос регулируется:

• законом об опеке и попечительстве от 24 апреля 2008 года;
• законом «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» от 4 июля 1991 года;
• муниципальными и федеральными актами.

Права и интересы ребёнка подлежат особому контролю со стороны различных государственных структур. Наиболее важными нормативами в данной ситуации считают:

• Ст.20 ГК РФ, где указано, что ребёнок может оформить временную регистрацию вместе с близкими родственниками, если ему исполнилось 10 лет, или самостоятельную прописку по достижении 14-летнего возраста.
• П.4 ст.292 ГК РФ. Этот норматив обозначает, что отчуждение жилплощади, затрагивающее интересы и права ребёнка допускается исключительно с согласия государственных органов. Для детей от 6 до 14 лет потребуется получить разрешение опекунского совета, с 14 до 18 лет – попечительского совета.
• Ст.54 СК РФ, которая указывает на то, что законодатель считает детьми все граждан, не достигших 18-летнего возраста.
• Ст.26 и 28 ГК РФ. Эти нормы указывают на то, что дети до 14 лет не обладают дееспособностью, потому не могут самостоятельно решать вопросы относительно места своего проживания. После 14-летия они приобретают частичную дееспособность, потому по многим вопросам способны самостоятельно высказывать своё мнение.

Кроме указанных нормативов большое значение уделяется ещё некоторым положениям, в частности:

• Закону «Об опеке и попечительстве» от 24.08.2008 года;
• Закону «О приватизации жилищного фонда Российской федерации» от 4.07.1991 года;
• Региональным нормативным актам.

Процесс продажи квартиры будет намного сложнее, если несовершеннолетний имеет права собственности на неё. К ситуации нужно подойти с большей внимательностью и предусмотрительностью. Для отчуждения собственности ребенка разрешение органов защиты прав несовершеннолетних обязательно.

Вопрос снятия ребёнка с регистрационного учёта регулируется множеством нормативных актов и положений, в частности ст.26-28, 37 ГК РФ, ст.60 СК Ф и ст.26 ЖК РФ. По общим правилам, выписка несовершеннолетнего допускается при соблюдении ряда обязательных условий:

• Выписать ребёнка можно при получении письменного согласия со стороны обоих родителей. При этом в расчёт не принимается, проживают они вместе или раздельно, находятся в браке или разведены. Если ребёнок зарегистрирован в одном месте, а фактически проживает в другом, снятие с учёта возможно только в судебном порядке. При этом нужно помнить, что в соответствии со ст.20 ГК РФ выписать ребёнка можно исключительно по месту регистрации одного из родителей (опекунов).
• Для снятия ребёнка с учёта необходимо обеспечить ему альтернативное жильё, которое по своим техническим параметрам будет, как минимум соответствовать текущему месту проживания. Это означает, что ни в коем случае не допускается дискриминация ребёнка. Если до переезда он проживал в комнате 12 квадратов, то после переезда он должен получить аналогичную комнату, или больше по площади.

Согласие органов опеки и попечительства – обязательное условие в ситуации, когда ребёнок является собственником жилплощади или её доли. Даже если ребёнок оформил отказ от права собственности на жильё, это не освободит его родителей (опекунов) от необходимости согласования с органами опеки.

Если несовершеннолетний не обладает правом собственности на жилые помещения, а лишь зарегистрирован в них, тогда порядок выписки ребёнка будет изменён, согласие от органов опеки не потребуется.

Тем не менее, нужно помнить о том, что по закону дети до 14 лет обязаны постоянно проживать по месту регистрации родителей или опекунов. Как только ребёнку исполняется 14 лет, он приобретает частичную правомочность, и может проживать по месту регистрации одного из родственников первой линии родства (братья и сёстры, бабушки и дедушки).

Условия нового жилья для несовершеннолетнего

Дети всегда прописаны по месту проживания – эта обязанность лежит на плечах родителей, поэтому и появляются вопросы о продаже жилища с прописанными жильцами.

С точки зрения закона на момент оформления соглашения, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не разрешается, новая квартира должна соответствовать условиям.

Нормы определяет опекунский комитет, санитарно-эпидемиологические органы, высшие судебные инстанции и эксперты-оценщики.

Если хотя бы один из них подтвердит слова ребёнка о том, что новое жильё хуже – сделку могут закрыть и придётся оформлять всё заново. Большую роль играет и уровень дохода родителей, который может или не может позволить им улучшить условия до минимально необходимых в ближайшее время.

В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости

Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.

Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.

Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.

Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.

Какие сложности сделки существуют

При продаже квартиры, в которой ребенок просто прописан и не является ее собственником, сложностей намного меньше. Обращаться к сотрудникам органа опеки и попечительства не обязательно, ведь вы не нарушаете имущественной стороны права несовершеннолетнего. Достаточно найти для него другое место регистрации.

Если при реализации квартиры вы не выписываете ребенка, он продолжает обладать ей. Он имеет право в любой момент заселиться и проживать здесь. Это неудобно для покупателя, так как его интересы могут быть нарушены.

Выписать ребенка из квартиры можно исключительно с заявления родителей или опекунов в паспортном столе по территориальному назначению. Однако решение принимает сотрудник ФМС.

Учтите! Существуют некоторые сложности:

• родители ребенка могут противиться выписке его из квартиры. В этом случае придется договариваться только с ними,
• сотрудник ФМС правомерно откажет в снятии с регистрации ребенка, если не предоставить место для его дальнейшей прописки. Как правило, дети всегда проживают совместно с родителями, поэтому и адрес регистрации должен совпадать,
• ребенка, достигшего возраста 14 лет, можно прописать по любому адресу, однако дети, не имеющие паспорта, регистрируются по месту проживания родителей, опекунов,
• при попытке зарегистрировать несовершеннолетнего у бабушки, дедушки, других близких родственников сотрудники ФМС могут принять отрицательное решение.

При покупке квартиры обращайте внимание на наличие зарегистрированных в ней людей. Если в ней прописан ребенок, от покупки лучше отказаться, чтобы не столкнуться с непредвидимыми сложностями.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Варианты допустимых действий

При продаже квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, действующее российское законодательство предусматривает несколько вариантов действий:

• ребенок не собственник квартиры. Несовершеннолетнего прописывают вместе с родителями в другой квартире,
• ребенок прописан у чужих людей, родители зарегистрированы в другом месте. Необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства и прописать ребенка вместе с матерью и отцом,
• ребенок является собственником квартиры. Требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства, а также оформить сделку с заверением документов у нотариуса.

Таким образом, продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, не сложно. Главное, действовать в соответствии с действующим российским законодательством и не пытаться ущемить права и интересы малыша.

Если ребенок не является домовладельцем, а лишь прописан в жилом помещении, то разрешения органов попечительства не запрашивается, но и выписать чадо в никуда тоже никто не позволит. А для продажи квартиры она должна быть свободной от прописки, что же делать в таком случае?

Нужно подумать о том, куда прописать ребенка, но это жилое помещение в обязательном порядке должно соответствовать установленным санитарным нормам и требованиям безопасности.

Если все же вариантов для прописки родного чада нет, то можно попробовать договориться с покупателями о том, что снятие с регистрации несовершеннолетнего будет осуществлено после приобретения нового жилья, в течение двух недель после сделки. В российской практике такие случаи не редкость, так как мало кто из наших сограждан может похвастаться наличием нескольких квартир.

Как избежать рисков при покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний ребенок?

1. Найдя подходящий вариант для приобретения квартиры, обязательно нужно уточнить у собственников жилья имеются ли у них дети.
2. При утвердительном ответе на этот вопрос нужно уточнить их возраст, и являются ли они собственниками или же просто прописанными на данных квадратных метрах.
3. После разговора с собственниками, следует уточнить у территориальных органов опеки, является ли семья благополучной и не состоит ли у них на учете, так как если проблем с данной структурой у этой ячейки общества нет, то и получение согласия на продажу не будет затруднительным. В случае же если родители не выполняют своих обязанностей по отношению к своим детям и находятся под наблюдением специалистов этой службы, то и получение соответствующего разрешения будет проблематично.
4. Даже при предъявлении разрешения органов опеки следует проверить подлинность этих документов, так как факт их подделки также возможен.
5. К вопросу решения приобретения жилья всегда следует подходить осторожно, особенно если к нему прямое отношение имеют несовершеннолетние.

Можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, несовершеннолетним ребенком / Юридические Советы

Последнее обновление Март 2019

Продать квартиру, в которой прописан человек, теоретически возможно. Запретов на такую сделку нет. Но покупатели часто отсутствие прописки гражданина ставят одним из важных условий сделки. И невыполнение этого условия становится предметом спора покупателя и продавца или вовсе причиной отказа от сделки.

Рассмотрим возможность продажи квартиры с прописанными в ней посторонними людьми.

Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.

К таким категориям относятся:

• дети, оставшиеся без родительской опеки;
• граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
• граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
• лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.

Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:

• несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
• недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.

Похожие записи:

• Раздел ипотечной квартиры при разводе: как быть супругам?
• Уголовная амнистия в 2021 — 2022 году
• Как приватизировать квартиру: пошаговая инструкция