Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что должен знать самозанятый арендодатель?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возвращаемся к нашему вопросу: «Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение»? Чтобы ответить на него, надо открыть закон от 27.11.18 № 422-ФЗ, который регулирует деятельность плательщиков налога на профессиональный доход.
Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?
Для более точного понимания необходимо разобраться, как закон трактует понятие «самозанятый» и какие ограничения применимы к этой категории налогоплательщиков. В ФЗ-422 сказано, что самозанятые граждане вправе выполнять работу или оказывать услуги самостоятельно и получать за это материальное вознаграждение. Они могут продавать товары или имущественные права, но с определенными ограничениями. В пункте 1 статьи №6 этого закона перечисленные эти ограничения:
- Нельзя продавать подакцизные товары (алкоголь, табачная продукция);
- Нельзя добывать и продавать полезные ископаемые, заниматься лесозаготовкой;
- Нельзя перепродавать товары или имущественные права — для такого вида деятельности нужно оформлять ИП;
- Нельзя работать в интересах третьих лиц. Это могут быть как агентские договоры, так и доставка товара.
Ограничения по территории и размеру дохода
Эксперимент проводится пока на территории 23 регионов РФ.
Пункт 1 ст. 2 закона № 422-ФЗ привязывает регион проведения эксперимента не к месту нахождения налогоплательщика, а к месту ведения деятельности. То есть если квартира для аренды у самозанятого находится в регионе проведения эксперимента, а сам самозанятый проживает или зарегистрирован в другом, он все равно может применять НПД.
Однако допустим вариант, когда самозанятый зарегистрирован в качестве предпринимателя в регионе эксперимента и получает в нем доход, а также получает доход, удовлетворяющий условиям применения НПД, и на иных территориях. В этом случае под НПД попадают все доходы, получаемые как на экспериментальной, так и на другой территории.
Что касается размера дохода, то п. 8 ст. 4 закона № 422-ФЗ запрещает применять НПД тем налогоплательщикам, у которых доход при расчете налоговой базы по НПД превысил 2,4 млн руб. в текущем календарном году.
Необходимо понимать, что в среднем доход в месяц при таком режиме налогообложения не должен превышать 200 000 руб. Однако помним, что ограничение идет не по месячному доходу, а по годовому.
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Как должна оформляться сделка?
Тому, кто интересуется арендными отношениями, рекомендуется заглянуть в Гражданский кодекс, в частности, ознакомиться со статьей 34. В ней содержатся основные положения, связанные с арендными отношениями.
При сдаче нежилого помещения в аренду должен заключаться договор. При его заключении должны быть выяснены следующие моменты:
- Обладает ли арендодатель правом собственности на данное нежилое помещение.
- Каким целевым назначением характеризуется использование помещения.
- Не связано ли данное помещение с какими-либо ограничениями и обременениями. Например, оно может находиться под арестом. Его могут заложить кому-либо или сдать в аренду третьим лицам.
- Введено ли в эксплуатацию здание, в котором находится данное помещение.
Ограничения при сдаче жилья в аренду
Квартиру в аренду самозанятые должны сдавать с учетом ограничений для налога на профдоход. К ним относятся:
- Арендодатель не должен использовать наемный труд (ч. 7 ст. 2 закона об НПД). Имеются в виду исключительно работники по трудовым договорам. Заключать гражданско-правовые договоры (например, на уборку помещений, ремонт) он может. Но для договора аренды это не актуально.
- Общий доход от сдачи самозанятым в аренду квартир не должен превышать 2,4 млн в год (п. 8 ч. 2 ст. 4 закона об НПД). Таким образом, в среднем доход от сдачи в аренду квартиры не должен быть больше 200 000 руб. в месяц либо должен распределяться в течение года иным образом.
Особенности аренды помещений самозанятыми
Аренда нежилого помещения закрепляется соглашением (договором), которое регулирует взаимоотношения между арендатором и арендодателем. Документ оформляется в письменном виде и заверяется подписями сторон. В договоре должны быть указаны:
- предмет договора – в данном случае нежилое помещение;
- сумма оплаты аренды;
- срок действия сделки.
Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры?
На 2022 год правила таковы:
-
при сдаче квартиры ФЗ – 4%;
-
при сдаче квартиры юридическому лицу – 6%;
-
государство предоставляет вычет 10000 рублей для уменьшения налоговой ставки.
Доход самозанятого от аренды можно рассчитать по-разному:
-
арендодатель получает от жильцов только аренду, а коммунальные услуги он оплачивает сам. Так налог считается только от аренды;
-
арендодатель получает от жильцов и арендную плату, и деньги на оплату коммунальных услуг. Деньги, потраченные на оплату услуг по счетчику (вода и свет), не считаются доходом. А с оплаты ЖКУ, ОДН, тепла налог считается;
-
залог или страховой депозит налогом не облагается, если полностью возвращается жильцам. Если часть средств арендодатель удерживает, например, за восполнение ущерба, то на эту сумму налог будет начисляться. В этом случае, если арендаторы испортили мебель или испачкали стены, арендодатель может не возвращать депозит;
-
переменные расходы доходом не считаются, поэтому если арендатор портит ремонт в квартире или имущество, выплаченный им арендодателю штраф налогом облагаться не будет (если это не депозит). Но обычно все эти нюансы должны быть прописаны в договоре для безопасности обеих сторон.
Можно ли сдавать не свою квартиру?
В связи с тем, что самозанятость – новое явление, порой у людей возникают интересные вопросы на тему прав самозанятых лиц. Один из них – могут ли самозанятые сдавать не свою квартиру (а мамы, брата, соседа и т.п.).
С точки зрения закона, самозанятый может получать доход исключительно от услуг, которые он оказывает или товара, который производит. То есть, предоставление жилья в обмен на деньги – это как раз-таки услуга, которую он оказывает сам. Поэтому, даже если жилье не принадлежит самозанятому на праве собственности, он может получать доход, как арендодатель.
Правда, в случае сдачи чужого жилья, самозанятому потребуется наличие дополнительного документа – доверенности на право управления данной недвижимостью.
Этот документ в дальнейшем убережет самозанятого арендодателя от претензий со сторону налоговой. Заверять у нотариуса ее не нужно, достаточно просто составить документ, указав в нем:
- паспортные данные доверителя и получателя доверенности;
- место положения жилья;
- право на управление имуществом (недвижимостью, в том числе предоставление ее в пользование третьим лицам – обязательно прописать!).
Самозанятые и аренда: можно ли сдавать квартиру и арендовать помещение
1 января 2019 года вступила в силу экспериментальная система налогообложения — налог на профессиональный доход (НПД). Он регламентирован Федеральном законом № 422-ФЗ от 27.11.2018. Этот налог касается доходов самозанятого населения, то есть физических лиц или ИП, работающих на себя и не привлекающих в свою деятельность работников по трудовому договору.
Целью внедрения этого режима является легализация деятельности самозанятых лиц, получающих доход от ведения профессиональной деятельности.
Ставка налога зависит от источника получения дохода:
- 4% на доходы от реализации физическим лицам;
- 6% на доходы от реализации юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.
Действие налога распространяется на 4 региона: Москва, Московская область, республика Татарстан, Калужская область.
Физические лица при этом спецрежиме могут не уплачивать НДФЛ со средств, облагаемых НПД, а индивидуальные предприниматели не будут платить НДС (за исключением налога при ввозе товаров на таможенную территорию РФ). ИП так же освобождаются от уплаты от страховых взносов.
Список видов деятельности, попадающих под новый режим, в законе конкретно не определен, но в п. 7 ст. 2 Федерального закона № 422-ФЗ профессиональный доход определен как доход физических лиц (в том числе индивидуальных предпринимателей) от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.
Может ли физлицо быть арендодателем?
Как отмечалось, право собственности может выражаться в распоряжении имуществом. То есть ГК РФ не запрещает физическим лицам сдавать нежилые помещения в аренду.
Арендаторами могут быть:
- физические лица;
- юридические лица;
- муниципалитеты и государство, при определенных условиях.
Одним словом – практически все субъекты гражданского права. Между тем, нужно помнить, что деятельность, связанная с систематическим получением прибыли, расценивается государством, как предпринимательская. При этом субъект, который занимается бизнесом, должен быть зарегистрирован в налоговых органах определенным образом:
- как ИП;
- как учредитель юридического лица.
Теоретики выдвигают мнение о том, что сдачу в аренду нежилых помещений можно назвать предпринимательством только в случаях, когда:
- договор заключен на длительный срок;
- имеется сложившийся круг контрагентов, пользующихся нежилым помещением.
На практике, суды не склонны вдаваться в детали. Если компетентным органам становится известно, что физ. лицо сдает кому-то свое нежилое помещение за деньги, то они стараются привлечь этого человека к ответственности: к административной или даже уголовной, если, скажем, государству причинен крупный ущерб. Таким образом, если сдачей в аренду недвижимости планируется зарабатывать на жизнь, то лучше зарегистрироваться, как ИП.
Впрочем, многие успешно занимаются арендной деятельностью нелегально. Ничего нового: «В России строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения». Если же арендодателем заинтересовались налоговые органы, то ему необходимо будет доказать, что сдача в наем недвижимости – частный случай. Получать прибыль на постоянной основе – не входило в планы.
С начала 2019 года в России введен так называемый налог на профессиональный доход, который будут уплачивать лица, имеющие статус самозанятых. Новый закон принят в конце ноября прошлого года, и было достаточно времени, чтобы изучить все детали, связанные с этим нововведением.
Обсуждение вопроса о том, чтобы упростить налогообложение и отчетность, ведутся давно, и можно с уверенностью сказать, что необходимость в этом действительно назрела.
Перечень видов деятельности, которые подпадают под действие нового закона, не слишком широк и подразумевает именно самозанятость, то есть работу на себя, а также сдачу своего имущества в аренду или наем (посредники под действие закона не подпадают).
Заметим также, что данный спецрежим не применяется при аренде нежилых помещений, например офисов или апартаментов.
В перечень также не входит продажа квартир, домов и транспортных средств или иная передача имущественных прав на движимое и недвижимое имущество.
Безусловно, многим арендодателям очень интересен новый статус, поэтому мы решили более подробно остановиться на том, как он будет применяться на рынке аренды жилья.
На сегодняшний день новый налог является экспериментальным и введен пока только на территории Москвы и области, а также в Калужской области и Республике Татарстан. Соответственно, нормы нового закона сейчас актуальны только в случае, если деятельность осуществляется в одном из указанных субъектов.
При арендных отношениях под местом деятельности понимается местонахождение объекта недвижимости, сдаваемого в аренду. То есть данный объект должен находиться либо в Москве, Московской, Калужской областях или в Республике Татарстан.
Если же арендодатель зарегистрирован по месту жительства и состоит на учете в налоговой службе другого субъекта России, то это также не является препятствием для использования спецрежима, главное, чтобы сдаваемая недвижимость находилась на территории экспериментального субъекта. Еще одна важная деталь — собственник объекта, сдаваемого в аренду или наем, должен быть гражданином РФ.
Иностранные граждане не имеют возможности пользоваться льготным режимом, кроме граждан стран ЕАЭС (Беларусь, Казахстан, Армения, Киргизская Республика).
Заметим, что размеры ставок налогового сбора на профессиональный доход действительно интересны. Если квартиру арендует физическое лицо, то есть заключается договор найма жилого помещения, то ставка налога составляет 4%. В случае если договор аренды квартиры заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет несколько выше — 6%.
Многим может показаться подозрительным такое быстрое введение пониженной ставки налога.
Всегда возникает вопрос: а вдруг ее изменят? Но на это у законодателей есть ответ: в течение десяти лет запрещается увеличивать налоговые ставки и (или) уменьшать предельный размер доходов за календарный год — он составляет 2,4 млн руб. Для сравнения, ограничение годового дохода для ИП составляет 150 млн руб. — для УСН; 60 млн руб. — для ПСН.
Если данный порог в 2,4 млн руб. в год будет превышен, то налогоплательщик теряет право использовать специальный налоговый режим. В этом случае суммы дохода, превышающие 2,4 млн руб.
, в текущем календарном году облагаются налогом по ставке 13% (для физлиц) или по иным ставкам для ИП в случае его регистрации сразу после потери статуса самозанятого, которая неизбежна в данном случае для применения иных спецрежимов.
Собственникам ИП с использованием патента или на 6% УСН стоит обратить внимание на следующий момент: если вы хотите получить статус самозанятого по новому закону, от иных спецрежимов придется отказаться. И это касается и всех других видов деятельности.
То есть действующие ИП с льготными режимами налогообложения придется закрыть либо перейти на общий режим налогообложения, что совсем не интересно. И сделать это нужно в течение одного месяца с даты регистрации лица как самозанятого.
Многие из тех, для кого лимит ограничения дохода актуален, делают это с радостью — речь идет о квартирах с арендной ставкой до 200 тыс.руб в месяц.
Часть суммы уплаченного налога идет на обязательное медицинское страхование. А вот взносы в Пенсионный фонд самозанятыми не отчисляются, но могут оплачиваться добровольно. Предыдущий трудовой стаж не суммируется с периодами такой профессиональной активности.
Напомним, что, занимаясь предпринимательской деятельностью, ИП ежегодно обязан платить за себя страховые взносы. Сумма страховых взносов в ПФР за текущий год в размере около 30 тыс. руб.
может быть полностью зачислена в 6%-ный налог для ИП без работников.
Профессиональный доход — также доход, получаемый без наемных работников, в этом случае налог платит физическое лицо без регистрации ИП и без обязательной оплаты страховых взносов в ПФР.
Регистрацию и оплату налогового сбора, а также формирование чеков (а это обязательно) самозанятый может сделать в соответствующем мобильном приложении. По факту регистрации налоговая инспекция предоставляет информационное сообщение с ее подтверждением.
Сформированные при помощи приложения чеки необходимо отправлять контрагенту после оплаты, в электронном либо в распечатанном виде. Если контрагент является юридическим лицом, то для него чек будет подтверждением того, что функция налогового агента у данной компании не возникает, а арендодатель оплачивает налог самостоятельно.
Это очень важно, так как если ранее собственник действовал как физлицо по договору аренды, НДФЛ удерживала компания-арендатор при каждой выплате арендной платы. С момента регистрации собственника в качестве самозанятого эта функция у компании-арендатора больше не возникает. Собственник самостоятельно не позднее 25 числа каждого месяца оплачивает налоговый сбор.
Налоговая инспекция производит расчет налога и направляет собственнику квитанцию.
Таким образом, мы видим: после получения денег от самозанятого требуется всего два несложных действия в рамках мобильного приложения (оформить чек и оплатить налоговый сбор). Кажется идеальным. Как это будет работать — покажет время.
Однако уже сегодня очевидно: закон работает. По некоторым данным, только за новогодние каникулы более 5 тыс. пользователей установили мобильное приложение, позволяющее применять новый налоговый сбор.
Важно и то, что закон не содержит ограничений по форме расчетов. Деньги могут поступать на счет, также возможна и оплата наличными. При этом не стоит волноваться на предмет налогообложения всех поступлений на банковскую карту. Налоговая служба начислит налог исключительно по суммам, отраженным в чеках.
- Основываясь на данных, предоставленных налогоплательщиком, налоговая инспекция будет самостоятельно рассчитывать налог и присылать уведомление налогоплательщику.
- Налоговое уведомление направляется не позже 12 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода.
- Налог оплачивается не позже 25-го числа каждого месяца.
- Максимальный лимит годового дохода — 2,4 млн руб.
- Страховые взносы в фонды оплачиваются добровольно.
- Предоставлять налоговую декларацию не требуется.
Некоторые владельцы квартир выплачивали налоги с получаемого с аренды дохода в качестве ИП. Если вы решили встать на учёт как самозанятый, то нужно об этом уведомить налоговую в течение месяца. Есть специально для таких случаев форма. Её можно заполнить непосредственно на сайте ФНС РФ. Одновременно быть ИП и самозанятым не получится. И неважно, хотите ли Вы платить с разных доходов в качестве ИП или самозанятого.
Если вы прежде находились «в тени», то учтите, что отношения с квартиросъёмщиком надо будет официально оформить. То есть вам придётся заключить с ним договор. Причём не имеет значения, сколько он у вас по факту раньше снимал квартиру. Формально вы только начинаете демонстрировать появление такого дохода. Поэтому и документацию стоит привести в надлежащий вид. В противном случае у налоговой могут возникнуть вопросы.
Ничего не нужно предпринимать только тем, кто оформлял такой доход как прибыль, полученную физическим лицом, и законопослушно выплачивал 13% НДФЛ.
Как владельцу квартиры платить налог с аренды в качестве самозанятого?
Одно из преимуществ этого варианта – в простоте. Вам не нужно будет оформлять отчётность, заниматься бухгалтерией, вникать в массу документов. Вы просто указываете полученный доход. Заполняется всё очень легко: достаточно внести необходимую информацию в поля формы. В качестве источника полученных средств вам надо обозначить самого арендатора (его ИНН). Приложение автоматически рассчитает ставку в зависимости от того, идёт ли речь о физическом лице или же о юридическом.
Приложение самостоятельно займётся всеми расчётами. Также автоматически применяется и вычет. А ещё приложение само отправляет чек арендатору по электронной почте или по другим контактам, имеющимся в системе. То есть вам лично делать практически ничего не нужно.
Все данные вы увидите ещё в процессе введения информации. Заодно вы сможете проверить, правильно ли вы всё указали. Если допущена какая-то ошибка, платёж можно отменить. Причём для этого потребуется сделать всего лишь один клик.
Важно: налоги начисляются до 12 числа за предыдущий месяц. Уплатить их нужно до 25. Об этом непременно придут напоминания. Есть функция автоматического списания, когда отдельно следить ни за чем не требуется.
Если ваш доход – очень маленький, настолько, что налог с него составляет меньше 100 рублей, то он будет добавлен к налогу за следующий месяц. Таким образом ФНС РФ избегает лишних переводов.
Необходимые документы
По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:
- заявление установленного образца;
- договор аренды со всеми приложениями;
- кадастровый паспорт;
- российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
- доверенность, если документы подает представитель;
- нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
- разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
- письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
- квитанция об оплате госпошлины.