Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Права несовершеннолетних являются объектом особо охраняемым Законом государства. Именно поэтому наиболее пристальное внимание уделяется приватизации, если в ней участвуют дети. Так, если права ребенка каким-то образом нарушены или же он вовсе не участвовал в приватизации, то такая сделка признается ничтожной и договор аннулируется.
Участие детей в приватизации
Сразу необходимо отметить, что если приватизация квартиры идёт, то участие в ней несовершеннолетних обязательно. Взрослые граждане вправе сами за себя решать, нужна им доля в приватизированной квартире или нет. Дети же в абсолютном большинстве случаев не имеют права отказываться от приватизации.
Теоретически возможна ситуация, когда органы опеки разрешат такой отказ, но на практике такое встречается крайне редко (к примеру, если у несовершеннолетнего уже есть в собственности жильё).
Когда приватизация в России только начиналась, жильё приватизировалось без участия детей. Затем законодательство изменилось, и теперь по старым сделкам суды зачастую выносят решение о признании такой приватизации незаконной. Сейчас же по закону допускается и вариант, когда квартира целиком приватизируется на ребёнка, а все остальные жильцы пишут нотариально заверенный отказ от приватизации.
Как оформляется приватизация квартиры с участием ребёнка?
Для того чтобы оформить приватизацию, всегда необходим следующий пакет документов:
- заявления о приватизации от всех участников (применительно к несовершеннолетним до 14 лет — от их имени, но за подписью кого-то из родителей (см. Как правильно написать заявление на приватизацию квартиры (образец);
- договор социального найма;
- копии документов, которые удостоверяют личности участников приватизации (для детей это будут свидетельства о рождении или паспорта (для несовершеннолетних старше 14 лет));
- техническая документация на квартиру (техпаспорт, кадастровый паспорт, план и т. д.); если документов нет на руках, их можно получить в БТИ по месту нахождения квартиры (см.Технический паспорт на квартиру: как оформить и получить? ) ;
- справка о количестве лиц, зарегистрированных в квартире, либо выписка из домовой книги;
- справка на каждого из участников о том, что он не участвовал в приватизации;
- если в квартире был зарегистрирован ныне умерший родственник, может потребоваться копия свидетельства о смерти;
- справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- нотариально заверенные отказы от тех жильцов, кто в приватизации участвовать не хочет;
- если от имени всех жильцов действует кто-то один, то потребуются и доверенности (на несовершеннолетних доверенность не нужна — родители представляют их интересы в силу закона).
Для этого необходимо, чтобы в суд обратилось любое заинтересованное лицо (сам ребенок, законный представитель, органы опеки, прокуратура и т.д.). Срок исковой давности по таким искам достаточно большой – 10 лет. Причем исчисляется он ни с момента заключения договора о приватизации и со времени, когда стало известно о нарушении.
Еще одно право детей, участвующих в приватизации – возможность обратить в собственность вторую муниципальную квартиру после достижения 18 лет. То есть они могут пройти льготную процедуру дважды, хотя для всех остальных граждан эта процедура одноразовая. Это право сохраняется даже в том случае, если участвовал эмансипированный ребенок.
В 2017 году судебная практика, по отношению к приватизации жилой недвижимости, пополнилась еще одним разбирательством. Истец подал исковое заявление по отношению к местной администрации с требованием провести приватизацию недвижимости. Вместе с тем представителем несовершеннолетнего ребенка был подан встречный иск о выделении ребенку ½ доли в квартире, на основании того, что он там проживает и зарегистрирован.
Рассмотрев дело, суд выяснил, что истица не смогла произвести приватизацию в досудебном порядке, так как здание, в котором находится ее квартира, на данный момент не является муниципальным. Ранее этот объект принадлежал совхозу, который стал банкротом и был ликвидирован как юридическое лицо. После его ликвидации служебная недвижимость не была передана на баланс местной администрации, что не позволяет им одобрить приватизацию. В судебном слушании было принято решение об удовлетворении требований истца частично, то есть разрешить ей приватизировать половину данного помещения. Вторая половина по исковому заявлению представителя несовершеннолетнего будет приватизирована на его имя, так как исключить его из числа участников неправомерно, более того, такой шаг позволяет признать процедуру необоснованной и отменить ее.
В результате судебного слушания оба иска были удовлетворены, а истица и несовершеннолетний ребенок получили равные доли в приватизируемом имуществе.
Приватизация квартиры с детьми, не достигшими совершеннолетия, может быть осложнена разными непредвиденными обстоятельствами. Закон предоставляет каждому ребёнку право на проживание и регистрацию на жилплощади вместе с отцом и матерью, для чего нет необходимости в согласии других зарегистрированных в квартире лиц.
Далее следует рассмотреть, в каких случаях можно приватизировать квартиру с несовершеннолетними гражданами, и какие существуют нюансы:
-
Приватизация без участия несовершеннолетних.
Такая сделка возможна только в очень редких ситуациях.Важно! Ребёнка можно исключить из перечня участников приватизации, только если у него находится в собственности жилплощадь не хуже по техническим характеристикам, чем приватизируемая без его участия квартира.
Или, если он не прописан в квартире, подлежащей приватизации, а зарегистрирован в другой, тоже еще неприватизированной квартире, которую он в дальнейшем сможет оформить в собственность. Данные вопросами занимаются органы попечительства, и от них необходимо получить соответствующее согласие на осуществление сделки.
-
Приватизация на несовершеннолетнего ребёнка.
Такой вариант допустим, при этом все зарегистрированные на жилплощади лица должны оформить отказы от приватизации, заверенные нотариусом. Если вся квартира переоформляется в собственность гражданина в возрасте до 18 лет, соответственно, требуется согласие всех жильцов на свершение сделки. - Приватизация с несовершеннолетним ребёнком. В этом случае процедура проходит по общим правилам с предоставлением стандартного пакета документов. В заявлении на проведение приватизационной сделки подростки от 14 до 18 лет должны поставить подписи. За юных жильцов, ещё не отметивших 14-й день рождения, подписываются их законные представители.
-
Приватизация самим ребёнком.
Несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 лет вправе приватизировать квартиру на себя, получив согласие всех проживающих, а также согласие уполномоченного органа, и самостоятельно написав заявление. Дети до 14 лет провести сделку не могут, поскольку не обладают дееспособностью. - Приватизация ребёнку-сироте. Оформить квартиру в собственность ребёнок-сирота младше 14 лет может только по заявлению усыновителей/опекунов, от 14 лет и старше — по личному заявлению с согласием уполномоченной организации и усыновителей/опекунов.
Льготы для детей при приватизации
По закону приватизация для гражданина России допускается только один раз. Однако если на момент приватизации он был ещё ребёнком, то участие не засчитывается, и по достижении совершеннолетия гражданин вправе приватизировать жильё — теперь уже самостоятельно.
Кроме того, есть льготы и для детей, проживающих в квартире без взрослых. В таких случаях расходы на оформление приватизационных документов оплачиваются за счёт местной администрации. Если же дети остались проживать одни из-за того, что родители умерли или были лишены родительских прав и выселены по решению суда, то в течение 3 месяцев квартира должна быть приватизирована на них. При этом если детям нет 14 лет, то за них с заявлением обращаются представители, если 14 лет есть — уже сами несовершеннолетние, представители же и органы опеки лишь дают согласие.
✅ Можно ли приватизировать квартиру на несовершеннолетнего ребенка?
Как известно, приватизацией считают перевод муниципального жилья в собственность обычных граждан. Юридические нюансы оформления закреплены в ФЗ «О приватизации…» от 04.07.1991, а права детей отмечены в ст. 11 названного Закона. Сразу скажем, что участие юных жильцов в приватизации – обязательно. Другими словами, если прописанный в квартире ребёнок не принимает участия в процедуре, приватизация может быть легко оспорена органами опеки и попечительства (ООП).
Проживающий в муниципальной квартире ребенок автоматически имеет права на жилье в случае переоформления последнего. Но вместе с тем несовершеннолетний не может переписать жилье на себя самостоятельно. Поэтому за него это делают его законные представители – родители, опекуны, попечители. По своему желанию взрослые могут приватизировать квартиру только на несовершеннолетнего. Например, если каждый из них откажется от участия в процедуре в пользу своего чада.
Что произойдет с квартирой, если она будет приватизирована на несовершеннолетнего? До тех пор, пока юный собственник не достигнет 18 лет жилье будет находиться под управлением родителей (ч. 3 ст. 28 ГК). После достижения совершеннолетнего возраста ребёнок станет единоличным собственником и сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продать, сдать в аренду, разменять, завещать, подарить и заложить.
Как и ряд других вопросов в процессе приватизации, перечень документов регулируется местным нормативным актом. Он может отличаться в разных регионах. Причинам тому— разная степень реализации программы межведомственного взаимодействия. В некоторых регионах до 30% справок работники МФЦ или муниципалитета запросят без участия заявителя. Поэтому стоит привести усредненный перечень, который можно в итоге будет скоординировать с местным:
- Заявление на заключение договора приватизации.
- Паспорта всех зарегистрированных в квартире лиц старше 14 летнего возраста. Оригиналы остаются заявителям, а копии передаются принимающей стороне.
- Свидетельства о рождении всех детей в возрасте до 14 лет зарегистрированных в квартире.
- Согласие органов опеки и попечительства на устранение детей из участников приватизации, если оно было получено.
- Технический паспорт БТИ. Если он был утрачен, самое время заказать новый в том же МФЦ или непосредственно в БТИ.
- Выписка из ЕГРН. Можно заказать предварительно онлайн или непосредственно в МФЦ.
- Нотариально заверенный отказ тех жильцов, которые не хотят по каким-либо причинам принимать участие в приватизации.
- Справка о том что квартира не была ранее приватизирована и никто из участников ранее не получил жилье в собственность в таком порядке.
- Выписка из домовой книги ли справка о составе семьи.
- Договор социального найма на квартиру.
- Нотариально заверенные доверенности, если оформлением занимается представитель.
Прочие нюансы и особенности
Из других особенностей стоит отметить только две основные вероятные проблемы:
- Взрослые жильцы не согласны оформлять квартиру только на детей. Такое бывает в том случае, если под одной крышей, в одной социальной квартире проживает несколько семей. Вполне логично, что часть из проживающих откажется терять свою долю просто потому, что она якобы нужна абсолютно чужому ребенку. Договориться обычно не получается. Выход из ситуации только один – оформлять квартиру на всех по стандартной процедуре в долевую собственность, после чего выкупать долю взрослых в пользу детей.
- Органы опеки отказывают выдавать разрешение. Это более сложная ситуация, так как отказы такого рода обычно обоснованы. С точки зрения органов опеки, любая приватизация идет на пользу ребенку, так как позволяет ему обзавестись собственным жильем. Если же следует отказ, то нужно сначала уточнить, по какой причине и потом решать проблему уже на основании полученной информации. Ничего конкретного тут сказать нельзя.
При приватизации с несовершеннолетними детьми необходимо учитывать ряд правил:
- Нельзя приватизировать квартиру, исключив из ряда собственников ребенка. Он не может написать отказ и его никто не имеет права заставлять это делать. Любая приватизация, которая не учитывает интересы ребенка будет признана незаконной и недействительной.
- Дети участвуют в приватизации квартиры только в том случае, если они проживают в ней официально (зарегистрированы именно тут).
- Заниматься подготовкой всей требуемой документации могут как взрослые, так и дети в возрасте от 14 лет.
- При приватизации обязательно требуется разрешение от государственных органов опеки. Так как данная процедура практически всегда в интересах ребенка, отказов обычно не бывает.
Прочие нюансы и особенности
Из других особенностей стоит отметить только две основные вероятные проблемы:
- Взрослые жильцы не согласны оформлять квартиру только на детей. Такое бывает в том случае, если под одной крышей, в одной социальной квартире проживает несколько семей. Вполне логично, что часть из проживающих откажется терять свою долю просто потому, что она якобы нужна абсолютно чужому ребенку. Договориться обычно не получается. Выход из ситуации только один – оформлять квартиру на всех по стандартной процедуре в долевую собственность, после чего выкупать долю взрослых в пользу детей.
- Органы опеки отказывают выдавать разрешение. Это более сложная ситуация, так как отказы такого рода обычно обоснованы. С точки зрения органов опеки, любая приватизация идет на пользу ребенку, так как позволяет ему обзавестись собственным жильем. Если же следует отказ, то нужно сначала уточнить, по какой причине и потом решать проблему уже на основании полученной информации. Ничего конкретного тут сказать нельзя.
Пример: Семья хочет оформить квартиру на ребенка с некой корыстной целью. В теории, реализация этой «задумки» может навредить малышу. Если информация об этом станет известна в органах опеки – последует отказ.
Особенности приватизации жилья с несовершеннолетними детьми
Условия приватизации недвижимости с несовершеннолетними лицами зависят от возраста ребенка. Так, дети, не достигшие четырнадцати лет, имеют одни права, а лица, до восемнадцати – совершенно другие. Однако есть правила, которые распространяются на всех. Так:
- Несовершеннолетние граждане всегда прописываются в договор приватизации жилья, независимо от того, где они живут, при условии, что они прописаны в нем;
- Чтобы отказаться от приватизации жилья со стороны несовершеннолетнего необходимо получить письменное разрешение из органов опеки и попечительства;
- Для оформления договора приватизации с участием несовершеннолетних во всех случаях требуется письменное разрешение, полученное в органах опеки и попечительства;
- Если приватизация жилья осуществлялась в несовершеннолетнем возрасте гражданина, то, после достижения совершеннолетнего возраста он может повторно приватизировать недвижимый объект (на безвозмездной основе).
Могут ли несовершеннолетние дети участвовать в процессе?
Если они были там прописаны на момент приватизации — то да, могут и более того, даже обязаны.
Возраст в данном случае неважен. Наравне со взрослыми они станут сособственниками этого жилища.
Сама процедура несколько отличается от обычной, но это лишь формальные отличия, никак не отменяющие и не приуменьшающие участие детей.
От имени маленького гражданина, которому еще нет четырнадцати лет, все документы подписываются его официальными опекунами (родителем или законным представителем). Если уже исполнилось четырнадцать, то документы подписывает он сам.
Впрочем, ограничение по правам у несовершеннолетнего гражданина пожалуй есть. Это — отказ от доли в пользу другого члена семьи. Любой взрослый (от 18) лет гражданин имеет такое право. Несовершеннолетний до 18 лет — нет. Тем более не вправе за него это делать опекун.
Если папа и мама являются супругами и у обоих есть по социальному жилью, сын или дочь вправе участвовать в приватизации любой из них.
Если же они в разводе, то сперва суд определяет место жительства ребенка. Тогда он может участвовать в приватизации именно той недвижимости, которая назначена ему как место жительства.
Случаи нарушения прав детей
Дети неспособны до конца осознавать суть поступков взрослых, а тем более просчитывать их исход и возможные последствия. Именно по этой причине за соблюдением прав несовершеннолетних следят органы опеки и попечительства, они являются гарантом того, что родители или опекуны не примут ошибочного решения, в результаты которого интересы ребенка будут попраны или ущемлены.
Закон о приватизации указывает на то, что дети, зарегистрированные в муниципальной квартире, не могут быть лишены законной части имущества. Но даже это ограничение не позволяет полностью обезопасить детей. Исключить малолетнего из приватизационной процедуры можно путем снятия его с регистрационного учета до того, как она будет начата. Государственные органы стараются отслеживать такие аферы и предотвращать их, но не всегда удается обнаружить в действиях родителя злой умысел.
В случае обнаружения факта нарушений прав ребенка и лишения его законной доли в приватизируемом помещении, возможна защита его интересов, в результате которой он получит полагающуюся ему часть.
Благоразумные родители никогда не лишат свое чадо доли в недвижимости, но это если они приватизируют квартиру с целью дальнейшего в ней проживания. Довольно часто, однако приватизация является лишь частью иной запланированной сделки – продажи жилплощади. В этом случае взрослые жильцы понимают, что наличие несовершеннолетнего не позволит им распорядиться недвижимостью и реализовать ее.
Снятие с регистрации может производиться и не намеренно. Так, дети могут быть выписаны по причине:
- Нахождения в специальных лечебных учреждениях.
- На учебе в ВУЗах и ССУЗах.
- В заграничной командировке вместе с родителями.
Такие временные снятия с регистрации не лишают детей их прав на участие в приватизации. Поэтому важно следить за тем, когда и почему был выписан ребенок.