Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличается дачный (садовый) дом от жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, у владельцев участков в СНТ проблем и хлопот с регистрацией дома сегодня чуть ли не больше, чем с его строительством. Ведь, если верить Земельному Кодексу РФ, только земли населенных пунктов являются подходящим местом для постоянного проживания физических лиц. Строительство частного индивидуального жилья допустимо только на официально разрешенной для этого территории. Равно как и прописка.
С какими проблемами придется столкнуться при оформлении по Дачной амнистии?
В 2011 году Конституционный суд РФ постановил, что граждане могут оформить постоянную регистрацию не только на землях поселений, при выполнении следующих условий:
- Собственник дома не владеет никакой другой жилой недвижимостью, где он мог бы зарегистрироваться;
- Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания и иметь статус жилого строения.
Какой дом считается жилым
Для изменения статуса садового домика следует соблюсти требования к жилплощади, необходимые для постоянного проживания, перечислим их далее:
|
Требования |
|
Наличие всех коммуникаций: электроснабжения, холодной/горячей воды и отопления. Если обозначенная территория газифицирована, потребуется также газоснабжение. |
|
Расположение в зоне для проживания в соответствии с градостроительным зонированием или же на территории ведения садоводства и огородничества для тех или иных собственных нужд граждан. |
|
Высота потолков должна составлять от 2,5 м в зависимости от района. В холодных районах – норматив от 2,7 м. Высота потолков в подвале не может составлять меньше 2-х метров. |
|
Наличие, как минимум, одной комнаты, санузла, а также кухни. |
|
Отсутствие повреждений и деформаций несущих конструкций. |
|
Наличие естественного освещения в комнатах, а также кухне. |
|
Расположение всех жилых помещений на первом этаже. Здесь речь идет о том, что они не должны находить в подвалах или в цоколе. |
|
Хорошая гидро-, вибро-, а также шумоизоляция и вентиляция. |
|
Соответствие инженерного оборудования существующим требованиям безопасности. |
Управление садовым товариществом
Закон ограничивает минимальное число членов товарищества — должно быть семь или более собственников. Причем все они должны быть владельцами земель или арендовать муниципальные земли пожизненно, иначе вступить в СНТ невозможно. Собрание членов СНТ принимает ключевые решения по всем вопросам. Правление и его председатель занимаются текущими делами, повседневным управлением товарищества. Избираются они собранием членов и действуют на основании устава СНТ. Председатель правления занимает свою должность не более пяти лет, но собрание членов может инициировать его смену досрочно. В СНТ также должен быть еще один орган — ревизионная комиссия.
Председатель правления обязан подписывать финансовые документы, представлять СНТ в судах, открывать и закрывать расчетные счета, заключать иные сделки от имени товарищества, нанимать в СНТ персонал, выдавать доверенности.
Ревизионная комиссия состоит из трех и более человек, среди которых не должно быть членов правления СНТ или их родственников. Комиссия подчиняется собранию членов СНТ и следит за исполнением правлением поручений общего собрания, проводит финансовую и хозяйственную ревизию один раз в год или чаще.
Какие преимущества дает переоформление садовой постройки: когда это делать не стоит
Если дом в СНТ или ДНТ по документам значится жилым, владелец может рассчитывать на получение налогового вычета при продаже и уплате НДФЛ. На нежилые помещения льготы не распространяются. Соответственно, тот, кто будет покупать дачу с таким домом, также сможет воспользоваться вычетом и вернуть часть затраченной суммы.
Есть и еще несколько моментов, о которых не стоит забывать при переводе садового дома в жилой фонд в 2022 году:
- В нежилом объекте, предназначенном для временного размещения, нельзя прописаться. Если же дом по документам числится жилым, можно подавать документы на регистрацию.
- В зависимости от того, в какой зоне расположен объект, собственник может минимизировать расходы на оплату электроэнергии.
Не стоит спешить переоформить садовый домик в жилой дом, если собственник значится в списках лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, после перевода его могут исключить из очереди.
Также он может потерять право на иные преференции: субсидии, пособия на детей и т. д., в том числе из-за того, что жилая площадь на каждого члена семьи превысит допустимый предел. Юристы рекомендуют предварительно проверить все нормы, действующие на федеральном и региональном уровнях.
После перевода садового дома в жилой собственник может заметить разницу в начисляемом налоге на недвижимое имущество. Так как изменится категория объекта, контролирующие инстанции могут пересчитать кадастровую стоимость и соответственно налогооблагаемую базу.
✅ Разница между жилым и нежилым домом на дачном участке
Основные различия между жилым и нежилым домом прописаны в Градостроительном кодексе РФ.
Также нужно ориентироваться на параграф II Постановления Правительства № 47 от 28 января 2006 года.
Вышеназванные положения дают общее представление о разнице жилого и нежилого строения:
| Сравнение | Жилой | Нежилой |
|---|---|---|
| Проживание | Постоянное, круглый год
*/ – индивидуальный жилой дом имеет утепленные стены и подключен к отоплению – люди могут в нем жить даже зимой |
Сезонное использование, пребывание – временное (например, на период посадки и уборки урожая) |
| Регистрация (прописка) | Разрешена | Не разрешена |
| Где можно строить | СНТ, ИЖС, ЛПХ
… а также на земельных участках, отвечающих правилам землепользования и застройки территории |
Только садовые земельные участки |
| Кадастровый учет | Записано в ЕГРН как «жилой дом» или «жилое здание» | Имеет запись «нежилое строение» |
| Налоговая ставка | Рассчитываются в соответствии с кадастровой (рыночной) стоимостью – высокие | Низкие налоги (из-за невысокой цены имущества) |
Понятие жилого и садового дома и их отличия. Жилое строение
При этом, все земельные участки с такими видами разрешенного использования как «для садоводства», «для ведения садоводства», а также «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» становятся равнозначными и признаются как садовые земельные участки (п. 7 ст. 54 217-ФЗ).
Из этого следует, что собственник садового земельного участка имеет право разместить на участке на выбор: садовый дом или жилой дом.
До 2019 года садоводам разрешалось строить на участках лишь жилые строения без права регистрации (прописки), а следовательно и без права постоянно проживать в них.
Со вступлением в силу 217-ФЗ, расположенные на садовом участке здания, зарегистрированные в ЕГРН, как «жилое строение», «жилое», признаются жилыми домами. Следовательно, так как жилые строения признали жилыми домами, собственники имеют право зарегистрироваться в них по месту жительства. При этом, документы на жилые строения переоформлять не нужно (п. 9 ст. 54 217-ФЗ).
Градостроительный кодекс РФ, уровнял также понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).
В отличие от индивидуального жилого дома, садовый дом является нежилым. Сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН о назначении зданий, таких как «нежилое строение», «нежилое» «сезонное использование», за исключением хозяйственных построек и гаражей признаются садовыми домами (п. 11 ст. 54 217-ФЗ).
Также статья 16 Жилищного кодекса РФ, содержащая перечень видом жилых помещений, не относит садовый дом к жилым.
Садовый дом является лишь зданием сезонного использования, предназначенным для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (п. 2 ст. 3 217-ФЗ).
Следовательно в садовых домах нельзя и зарегистрироваться.
Строительство жилого дома на садовом участке
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, индивидуальный жилой дом имеет следующие признаки:
Строительство жилого дома на садовом участке не отличается от строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, за исключением следующих моментов:
1. Территориальная зона. Согласно п. 2 ст. 23 217-ФЗ, строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства. К примеру, садовый земельный участок расположен в территориальной зоне СХ-1 – Зона ведения садоводства, но правилами землепользования и застройки в данной зоне не предусмотрено строительство объектов капитального строительства, то получить разрешительную документацию на строительство не получится.
2. Продление дачной амнистии. С августа 2018 года не требуется получать разрешение на строительство жилого дома. Вместо разрешение на строительство необходимо получать уведомление о соответствии планируемого объекта и в последующем уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства.
Но в связи с продлением второй дачной амнистии до 1 марта 2021 года, собственники могут в упрощенном порядке зарегистрировать существующие дома без направления уведомления в администрацию и соблюдения требований градостроительного регламента (ч. 12 ст. 70 218-ФЗ). Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на жилой дом будет осуществлена на основании технического плана и декларации.
Более того, до 01.03.2021 г., проверку на предмет, является ли постройка жилой или нежилой определяет кадастровый инженер, а не орган местного самоуправления.
После 01.03.2021 г. учет и регистрация дома будет осуществляться в уведомительном порядке, то есть через уведомления о планируем строительстве / об окончании строительства с обязательным выездом на объект специалистов с администрации.
О каких изменениях речь и кого они касаются?
Эти изменения касаются тех, у кого есть земельные участки и какие-то постройки, на которые пока нет документов. Если у вас квартира или участок с домом уже оформлены в собственность как положено, разбираться в поправках не нужно.
4 августа 2018 года вступил в силу закон № 340-ФЗ, он внес изменения в градостроительный кодекс. Это такой документ, где написано, что, где и по каким правилам можно строить в России и как это оформлять.
1 января 2019 года вступил в силу закон № 217-ФЗ — о садоводстве и огородничестве. В нем идет речь об участках и постройках со специальным назначением: не жилищное строительство, а ведение хозяйства и выращивание овощей. Но на таких участках тоже можно строить дома, причем даже жилые.
2 августа 2019 года вступил в силу закон № 267-ФЗ, который в очередной раз продлил дачную амнистию.
Отличия построек на земельных участках
Из множества участков для строительства в основном используются два:
- земли населенных пунктов;
- сельскохозяйственные земли.
В первом случае используется форма индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Такая форма позволяет построить жилой дом. Если используются второй способ, то с января 2019 года все объединения, товарищества и подобные организации разделены на два товарищества:
- садоводческое некоммерческое (СНТ);
- огородническое некоммерческое (ОНТ).
Предупреждение. Причем в ОНТ запрещено капитальное строительство, остается только СНТ.
В последнем можно получить разрешение на строительство:
- садового дома;
- дома под дачу.
Вот и попробуем разобраться, чем отличается садовый дом от дачного дома? Однако начнем с привычного жилого дома.
Когда заканчивается дачная амнистия?
Термина «дачная амнистия» в законе нет. Так называют любое упрощение при оформлении объектов недвижимости.
Например, возможность оформить в собственность земельный участок, который выделили до 30 октября 2001 года, — это дачная амнистия. Условия и сейчас действуют, а окончательной даты нет.
Строительство гаражей и домов на садовых участках без разрешения на строительство, как было и до всех этих поправок, тоже можно считать дачной амнистией.
Возможность узаконить жилой дом без разрешения на ввод в эксплуатацию, которая действует до 1 марта 2021 года, тоже называют дачной амнистией. И уведомительный порядок для садовых и жилых домов, которые начали строить до 4 августа 2018 года, — это как бы тоже дачная амнистия со сроком до 1 марта 2021 года.
Законодательная база и документы
Порядок предоставления земли ИЖС, а также механизм, регламентирующий участие в СНТ, закреплены в действующих нормативных документах.
| № п/п | Нормативный акт | Описание |
| 1 | ФЗ-190 от 29.12.04 | Федеральный закон утверждает Градостроительный кодекс РФ, согласно которого подготовкой проектной документации относительно объектов ИЖС занимается застройщик. |
| 2 | ЗК РФ (ст. 39.18) | Положения Земельного кодекса описывают порядок предоставления гражданам земель федеральной и муниципальной собственности, для их последующего использования в целях ИЖС. |
| 3 | ФЗ-161 от 24.07.08 | Согласно закону, гражданам предоставляется право на получение участков единого института развития в случае, если такие участки являются государственными и собственность на них не разграничена. |
| 4 | ФЗ-66 от 15.04.98 | Федеральный закон регламентирует общие положения СНТ, в том числе порядок формирования, регистрации и управления, механизм предоставления земельных участков, ограничения относительно строительства объектов на территории СНТ, прочее. |
| 5 | ГК РФ (ч. 1) | Гражданский кодекс определяет общее понятие товарищества, членами которого могут быть, в том числе, собственники дачных домиков и садово-огороднических земельных участков. |
В чем отличие садового дома и жилого дома
С 1 января 2020 года в силу вступит новый Федеральный закон от 29.07.2020г. №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым введено понятие «садовый дом» — это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Садовый дом может быть признан жилым домом, пригодным для постоянного проживания.
При этом Градостроительным кодексом Российской Федерации предусмотрено понятие «индивидуальный жилой дом» (к которому приравниваются понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом») – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Отличие жилого дома от садового в снт
Единственными правовыми документами, ограничивающим владельцев в их строительном порыве остаются правила землепользования и застройки – на территориях, входящих в черту населенных пунктов и проекты планировки территории некоммерческого товарищества – на землях сельскохозяйственного назначения. В таких условиях застройщики земель садоводческих товариществ ограничены только в параметрах – высотой не более трех наземных этажей, площадью – не более 1500 кв.м., отступ от границ участка – на величину, предусмотренную правилами застройки или проектом планировки.
Если новый владелец затянет с оформлением прописки, у него могут возникнуть проблемы со школой, садиком, медицинским обслуживанием, пенсией. К тому же, не забывайте, что отсутствие прописки или временной регистрации дольше обозначенного законодательством срока влечет за собой административную ответственность и карается штрафом.
Жилое строение и жилой дом отличие в регистрации
не устанавливая ограничений по признаку признания помещения жилым. Жилым помещением, в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ. признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся жилые дома (и их части), квартиры (и их части), комнаты. В случае, если помещение формально не признавалось жилым, в нем невозможно получить регистрацию.
Дом все равно будет относиться к самовольным постройкам на территории для ведения садоводства. «Дачная амнистия» является исключением. — Вопросы по обеспечению коммунальных услуг и достаточной мощности электричества для жилого дома в дачном поселке будут стоять весьма остро. Могут присутствовать ограничения мощности по техническим условиям, проблемы с проведением водоснабжения и канализации, отоплением.
ИЖС что это такое? Сравнительный анализ ИЖС, ДНП, СНТ
В заключение можно резюмировать, что ИЖС это наиболее привлекательный правовой режим, как для домовладения, так и для земельного участка. Статус ИЖС это то, что дает гарантии строительства жилого дома, регистрации по месту жительства, обеспечения всеми необходимыми энергоресурсами и социальной инфраструктурой.
ИЖС дословно расшифровывается как «индивидуальное жилищное строительство«, однако эти три слова особой смысловой нагрузки не несут. Для того, чтобы действительно расшифровать эту аббревиатуру, обратимся к Градостроительному кодексу РФ, в котором уже более определенно указано, что является объектами индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Итак, в соответствии с п.2. ч.2. ст.49 Градостроительного кодекса РФ, объекты ИЖС — это отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
Новый закон об СНТ в 2021 году
С июня 2021 года вступил в силу ФЗ № 162 «О внесении изменений в Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Теперь разрешение на строительство дачного дома можно получить только на землях, входящих в состав территориальных зон (ПЗЗ), для которых утверждены градостроительные регламенты и разработаны лимиты на разрешенную застройку.
Подробно о том, можно ли строить дом на дачном участке, читайте в нашей статье.
Важное изменение касается порядка легализации строений хозяйственного и жилого назначения. Если они возведены на участке, меньше 6 соток, легализовать такую недвижимость и оформить прописку стало легче. Также упростилась процедура перевода некапитального строения в капитальное и обратно, теперь для этого не требуется организовывать выезд комиссии, достаточно получить положительное заключение специалиста.