Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 1 ГрК РФ. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.
Условия оформления такого права:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
РАССМОТРЕНИЕ УВЕДОМЛЕНИЯ
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства производят следующие действия.
Во-первых, проводят проверку соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции, установленным:
- правилами землепользования и застройки;
- документацией по планировке территории;
- обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным ГрК РФ, другими федеральными законами.
В случае если предельные параметры объектов капитального строительства изменены после дня поступления уведомления о планируемом строительстве и уведомление об окончании строительства подтверждает соответствие параметров построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган также проводит соответствующую проверку указанных в уведомлении об окончании строительства параметров объекта ИЖС вышеуказанным предельным параметрам разрешенного строительства.
В случае если уведомление об окончании строительства подтверждает соответствие параметров построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, действующим на дату поступления уведомления об окончании строительства, органом осуществляется проверка соответствия параметров построенных или реконструированных объектов указанным предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, действующим на дату поступления уведомления об окончании строительства.
Во-вторых, проверяет путем осмотра возведенного или реконструированного объекта соответствие его внешнего облика описанию внешнего вида ИЖС, который является приложением к уведомлению о планируемом строительстве при условии, что застройщику не направлялось уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке по основанию:
- от органа в области ОКН поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения;
- или от органа в области ОКН поступило уведомление о несоответствии типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве, в случае строительства или реконструкции объекта ИЖС в границах исторического поселения федерального или регионального значения.
В-третьих, проверяет соответствие вида разрешенного использования объекта индивидуального жилищного строительства виду разрешенного использования, указанному в уведомлении о планируемом строительстве.
В-четвертых, проверяет допустимость размещения объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ на дату поступления уведомления об окончании строительства, за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в отношении планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, и такой объект капитального строительства не введен в эксплуатацию.
В-пятых, направляет застройщику уведомление:
- о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности;
- несоответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности с указанием всех оснований для направления такого уведомления.
СНОС В ЗОНЕ С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ
Зона с особыми условиями использования территорий определяется законодательством как охранная, санитарно-защитная зона, зона охраны или защитная зона объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (далее — объекты культурного наследия), водоохранная зона, зона санитарной охраны, зона охраняемого объекта, приаэродромная территория и иная зона, устанавливаемая в соответствии с законодательством РФ.
Самыми распространенными охранными и защитными зонами, с которыми встречаются застройщики объектов ИЖС, являются следующие зоны:
- придорожные, железнодорожные и приаэродромные территории;
- трубопроводные зоны (газопровод, водопровод, водоотведение);
- линии электропередачи, телефонные линии;
- зоны многоэтажной застройки.
Виды охранных и защитных зон определяются Земельным кодексом РФ, устанавливаются такие зоны в документах территориального планирования административно-территориальных единиц (например, город, сельский округ, субъект РФ, далее — АТЕ), генеральных планах, в правилах землепользования и застройки, документации по планировке территории АТЕ.
Документом, в котором определены все возможные охранные и защитные зоны применительно к конкретному земельному участку, является Градостроительный план земельного участка. Только нужно иметь в виду, что в сведения ГПЗУ тоже периодически вносятся изменения, это связано с вновь устанавливаемыми охранными и защитными зонами, изменениями в вышеперечисленные документы территориального планирования (Генпланы, ПЗЗ), поэтому неправильно руководствоваться, в том числе при сносе объекта, ранее полученным ГПЗУ.
Объект ИЖС, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах такой зоны, только в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта.
В случае сноса объекта ИЖС (за исключением ОКС, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо ее приведении в соответствие с установленными требованиями) или его приведения в соответствие с ограничениями использования земельного участка, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, осуществляется на основании решения собственника объекта ИЖС самостоятельно либо на основании соглашения о возмещении убытков, которые причинены ограничением его прав в связи с установлением такой зоны с особыми условиями использования территории.
Указанное соглашение о возмещении убытков заключается собственником объекта ИЖС:
- с правообладателем здания или сооружения, в связи с размещением которого установлена такая зона;
- в случае установления зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемого строительства или реконструкции здания или сооружения с застройщиком;
- при отсутствии указанных правообладателя или застройщика или в случае установления зоны с особыми условиями использования территории по основаниям, не связанным с размещением здания или сооружения, с органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории.
В случае недостижения соглашения о возмещении убытков снос такого объекта капитального строительства или его приведение в соответствие осуществляется исключительно на основании решения суда.
Подводные камни покупки земли ИЖС
Подобные земельные наделы стоят дороже земель с/х назначения. Поэтому перед покупкой, даже если вы твердо знаете, что означает ИЖС, надо определить вариант использования приобретаемых угодий.
Как правило, земля приобретается для возведения дома, который станет местом круглогодичное жительства для семьи. Если вам нужен летний дом, стоит сместить внимание в сторону ЗУ в садовом товариществе; это обойдется намного дешевле.
Для полноценного жилого дома важным становится вопрос инженерных коммуникаций, а их обеспечение сопряжено со следующими сложностями:
- Вам придется согласовывать не только проект дома, но и проекты подведения инженерных систем (согласование проходит в БТИ и других инстанциях).
Индивидуальный жилой дом
Жилой дом, предназначенный для одной семьи, должен соответствовать Своду правил 55.13.330.2011, а также требованиям, содержащимся в Градостроительном кодексе и СНиП. Помимо того, необходимо соблюдать минимальные требования к будущему строению. К таковым относятся следующие:
- Одна комната должна быть предназначена для жилья.
- Наличие кухни или столовой.
- Наличие ванной комнаты или душевой, а также туалетной комнаты.
- Кладовка.
- Котельная, если отсутствует центральное отопление.
- Дом должен быть обеспечен тепло- и водоснабжением, электроэнергией, канализацией и вентиляционной системой.
Помимо внутренней конструкции, существуют определенные правила и в отношении земельного участка. Так, минимальное расстояние на нем до дома от иной территории должно быть следующим:
- От проездов – 3 метра.
- От улиц – 5 метров.
- От иных участков земли – 3 метра.
Требования, которые устанавливаются на поселение ИЖС, что означает установление минимальной площади участка, следующие:
- При расположении в городской черте – 10 соток.
- В поселке городского типа – 15 соток.
- В селе – 25 соток.
Требования по пожарной безопасности
Еще что значит поселение ИЖС? Оно должно соответствовать обязательным условиям для постройки индивидуальных жилых домов, которые содержатся в регламенте пожарной безопасности. В связи с этим, к домам предъявляются следующие требования:
- Между ними должно быть выдержано расстояние, предусмотренное регламентом.
- Между смежными блоками должны быть возведены огнестойкие стены.
- Если в доме построено три этажа, то уровень огнестойкости должен быть третьим. При этом в случае площади жилого дома, не превышающей 150 квадратных метров, разрешается иметь четвертый уровень огнестойкости. В домах должны быть предусмотрены пожарные датчики.
- Жилые блоки оборудуются специальными выходами для эвакуации в случае пожара.
- При отсутствии центрального отопления могут применяться тепловые генераторы на жидком топливе или газового вида, которые соответствуют стандартам СП 61.13 330 и СП 62.13. 330.
- Баллоны с газом могут содержаться только вне дома. Исключение составляют баллоны, объем которых не превышает 50 л. Их допускается хранить внутри помещения.
- Камины с газом должны быть изготовлены только на заводе.
- Электрическое оборудование проводится с применением приспособлений для защитного отключения электроэнергии.
- Кабель для электрической проводки должен иметь противопожарную изоляцию.
Какие тонкости желательно учесть при покупке участка для ИЖС?
При приобретении участков для постройки жилья (ИЖС) необходимо ознакомиться со следующими рекомендациями:
- При покупке земли с намерением возвести на ней капитальный объект с проживанием на постоянной или длительной основе нужно, в первую очередь, обратить внимание на такой показатель, как возможность без особых затруднений подвести к стройке свет, газ, воду и электричество. А также на наличие поблизости образовательных учреждений и торговых точек.
- Для тех, кто имеет рабочее место в городской черте и каждый день добирается до него на автомобиле, очень важным фактором является: небольшая удалённость от трасс, приемлемое состояние дорог, удобный подъезд.
- Несомненным удобством будет расположение участка для ИЖС на территории уже существующих образований: в деревнях, коттеджных посёлках. По большей части в таких поселениях вопросы коммуникаций уже решены.
- Нужно обратить внимание на то, что в сравнении с расположенными в садоводческих товариществах, участки для ИЖС стоят дороже. Их цена складывается из стоимости земли и стоимости существующих коммуникационных систем или из суммы, которую собственники уплатили за получение техусловий на их подведение.
- Прежде чем купить землю, необходимо рассчитать, в какую сумму выльется подведение коммуникаций, если их ещё нет на участке. Ведь это может значительно увеличить общую стоимость приобретения.
- При желании построить дом только для отдыха лучше выбрать участок для ИЖС ближе к речке, озеру, лесному массиву, вдали от трассы.
Однако в пункте 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса (а также в других статьях Градостроительного кодекса, в которых дается определение индивидуального жилого дома и индивидуального жилищного строительства) не указано, что в три этажа индивидуального жилого дома включаются только надземные этажи.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). К общей площади относятся площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.).
Строительные нормы и правила для индивидуальных жилых домов
- Объект, возводимый на участке под ИЖС не должен превышать высоту в 3 этажа;
- Максимальная площадь жилой постройки не может превышать 1,5 тыс. квадратных метров;
- Застройщик должен знать и учитывать границы «красной» линии;
- На участке площадью 1,2 км не позволено размещать более одного жилого строения.
- 3 метра – минимальное расстояние от жилой постройки до капитального искусственного ограждения;
- 1 метр – минимальное расстояние, которое должно быть между забором и любой нежилой постройкой;
- Участок огораживают не менее чем в 1 метре от кустарника и 2-4 метрах от деревьев;
- Если на примыкающем по соседству участке имеется баня, то разделительное ограждение должно проходить на расстоянии не менее 8 метров от нее;
- Постройка бытового назначения (туалет) должна располагаться в радиусе 12 метров от жилого дома;
- Не ближе чем 8 метров от жилого дома и не менее чем за 20 метров от колодца владелец участка должен располагать компостную яму;
- Возведение построек, предназначенных для скота – за 12 метров от жилого дома.
Какие общие признаки объединяют МЖС и ИЖС
При любой принятой форме МЖС или ИЖС, осуществляется возведение здания, о чем говорит их одинаковая часть из аббревиатуры – жилищное строительство. Кроме этого:
- В доме можно зарегистрироваться, строение ставят на кадастровый учет с присвоением почтового адреса.
- Есть земельный участок возле здания для использования по усмотрению владельцев.
- Одна форма владения – частная собственность.
- Здание предназначено для улучшения жилищных условий.
- Возведение объектов дело затратное, так как требует обустройства инженерной и социальной инфраструктурой.
- Дома подключают к коммуникационной системе поселка, энергоресурсы оплачивают по государственному тарифу.
- Оплата налогов.
- Технология возведения может быть каркасной, панельной, монолитной, рубленной из бревен.
- Многие федеральные банки кредитуют строительство.
В обеих случаях постройка может быть не выше 3 этажей и называться:
- Коттеджем.
- Таунхаусом.
Несмотря на многие схожие параметры МЖС и ИЖС – это не одно и тоже.
Последствия самовольного строительства
Одним из требований к использованию земли под ИЖС является требование о недопустимости использования участка для размещения гостиниц, отелей, а также для ведения в построенном на нем здании для производственной деятельности.
На законодательном уровне на таком участке допускается возведение многоквартирного жилого дома при условии изменения вида его разрешенного использования.
Правообладателю необходимо получить акт, который подтверждает изменение использования участка в соответствии с градостроительным регламентом.
При строительстве жилого дома с нарушением назначения земли, владелец самовольной постройки может быть привечен к ответственности по действующему законодательству.
Через суд строение может быть снесено в принудительном порядке, со взысканием расходов за его снос с собственника участка.
К такому зданию нельзя подвести инженерные сети, а также произвести процедуру его регистрации в отделе Росреестра.
Бывают случаи, когда на участках ИЖС строятся коммерческие торговые или офисные здания, без получения необходимых согласований.
Поэтому потенциальным приобретателям или арендаторам помещений следует тщательно проверять правоустанавливающие документы на интересующие объекты недвижимости.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является любой объект недвижимого имущества, построенный земле, если:
| Участок не предназначен | для возведения индивидуального жилого дома |
| Строительство дома | выполнено без соблюдения установленной процедуры (уведомление о планируемо строительстве не направлялось в муниципалитет) |
| Здание сооружено с нарушениями | действующих строительных правил, указаний градостроительных нормативных актов |
Сроки, о которых нужно знать
Разрешение на строительство дома ИЖС выдается сроком на 10 лет. В течение этого времени на участке можно возвести дом, зарегистрировать его и оформить прописку.
1 марта 2018 года закончится так называемая «дачная амнистия». Это период, когда собственники садовых участков могут документально оформить некоторые объекты недвижимости в упрощенном порядке. Многие, пользуясь этим, регистрируют дачные домики. Соответственно, в дальнейшем имеют возможность зарегистрироваться в нем, и земля будет переведена в категорию, разрешенную для строительства.
Не многие успеют до указанной даты построить коттедж на таком участке и оформить все документы в упрощенном порядке. Соответственно, в дальнейшем придется через суд отстаивать свои права на дом, чтобы он не был признан самовольной постройкой.