Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности расторжения договора аренды недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?
Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:
- поиск новых квартирантов;
- простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;
- лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.
Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:
- необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;
- временные потери при поиске новой квартиры;
- возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).
Возврат помещения: безопасный порядок действий
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора
Применение 620 статьи при досрочном расторжении
В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. К числу таких оснований относятся в том числе: непредоставление арендуемого имущества, создание препятствий в пользовании им, а также наличие в имуществе недостатков, препятствующих его использованию.
1.1. Вывод из судебной практики: Принятие субъектом Федерации или органом местного самоуправления нормативного правового акта, который изменяет (утверждает) градостроительный план развития территории и препятствует осуществлению арендатором строительства на предоставленном для этих целей земельном участке, расценивается судом как недостаток, являющийся основанием для расторжения договора аренды по требованию арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2011 N КГ-А40/4778-11 по делу N А40-170977/09-49-873
“…Как правильно установлено судами нижестоящих инстанций, в срок до 31.12.2002 г. ООО “Гроккет” не приступило к строительству соответствующего здания, для строительства и последующей эксплуатации которого предоставлен земельный участок, являющийся объектом аренды по договору аренды от 16.02.1998 г. N М-010767, что не опровергается сторонами.
Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции, полагая, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о расторжении договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 620 ГК РФ, ввиду того, что в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 12.11.2002 г. N 925-ПП об утверждении Градостроительного плана развития Пресненского района в отношении являющегося объектом аренды земельного участка возникли препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора.
При указанных обстоятельствах выводы Арбитражного суда г. Москвы соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального права…”
Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.04.2016 N Ф04-649/2016 по делу N А45-13345/2015
“…Индивидуальный предприниматель Петрова Кристина Олеговна (далее – ИП Петрова К.О., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к администрации города Бердска (далее – администрация) о расторжении договора аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области от 28.05.2013 N 328-д.
По результатам аукциона между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области от 28.05.2013 N 328-д (далее – договор), согласно которому земельный участок предоставлен в аренду с разрешенным использованием: для строительства общественного досугового центра (пункт 1.2 договора).
Постановлением администрации 19.05.2014 был утвержден градостроительный план указанного земельного участка, в соответствии с которым для размещения зданий и сооружений пригодно только 39 кв. м из 534 кв. м, переданных по договору.
Ссылаясь на невозможность использовать предоставленный по договору земельный участок по его целевому назначению, а именно для строительства общественного досугового центра, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебные инстанции обоснованно отметили, что цель аренды была известна администрации – строительство общественного досугового центра. В свою очередь, ответчик не поставил в известность истца о том, что ограничения в эксплуатации земельного участка представляют собой именно охранную зону ЛЭП 110 кВ, в связи с чем использование арендованного земельного участка в целях, определенных в договоре, невозможно.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, которыми подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению, учитывая, что обратного ответчиком не доказано, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, правомерно посчитал, что это является основанием для расторжения договора и удовлетворил исковые требования…”
Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 14.12.2012 по делу N А40-130522/11-150-1106
“…Суд установил, что Законом города Москвы от 05.05.2010 N 17 утвержден Генеральный план города Москвы. Территория земельного участка по ул. Егерская, вл. 14 согласно схемам территориального планирования города Москвы (Приложения к Генеральному плану города Москвы) отнесена к зоне сохранения и комплексного благоустройства сложившихся территорий, в которой не допускается строительство коммерческого жилья. Предоставленный ответчику в аренду земельный участок в связи принятием Закона города Москвы от 05.05.2010 N 17 “О Генеральном плане города Москвы” стал непригодным для использования по целевому назначению до истечения срока договора аренды земельного участка. Приняв в 2010 году Генеральный план города Москвы, исключающий возможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению, собственник участка по существу в одностороннем порядке без согласия арендатора изменил условия договора аренды земельного участка и нарушил взятые на себя обязательства по договору, что не предусмотрено условиями данного договора.
При заключении договора аренды земельного участка ответчик рассчитывал осуществить деятельность по строительству жилого дома на земельном участке и получить доход от осуществления такой деятельности. Суд счел, что земельный участок стал непригодным для использования по целевому назначению в результате действий собственника земельного участка, чем существенно нарушены интересы арендатора, который лишается того, на что рассчитывал при заключении данного договора. Изменение градостроительного режима участка (его разрешенного использования), повлекшее за собой невозможность использования земельного участка по целевому назначению, привело к возникновению существенных недостатков земельного участка, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не могли быть заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или его проверки при заключении договора.
Суд установил наличие обстоятельств, предусмотренных статьями 612 (ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества), пунктом 2 статьи 620 (досрочное расторжение договора по требованию арендатора) Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пп. 1 пункта 2 статьи 450 названного Кодекса счел подлежащим удовлетворению встречный иск о расторжении договора аренды.
Доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств (и с установленными в результате этой оценки обстоятельствами), что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов…”
1.2. Вывод из судебной практики: Передача в аренду имущества, не соответствующего противопожарным правилам, является основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендатора.
Возможность применения штрафных санкций к арендатору за досрочное расторжение договора аренды по своей инициативе
Статья 620 ГК РФ устанавливает право арендатора на досрочное расторжение договора аренды. На практике стороны нередко предусматривают в договоре условие, согласно которому арендатор в случае досрочного расторжения договора должен уплатить арендодателю штраф в той или иной форме. В связи с этим возникает вопрос о законности такого условия.
7.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды может содержать условие о том, что арендатор, отказавшийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку.
Судебная практика:
Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010
“…09.09.2009 между ООО “Инвест” (субарендодатель) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатор) был заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова д. 10 (т. 1 л.д. 35 – 41), сроком действия 11 месяцев с даты его подписания сторонами.
26.01.2010 ООО “Инвест” направило в адрес ИП Кирильцева Д.Е. претензию N 01 с предложением уплатить неустойку за досрочное расторжение договора, штраф и задолженность по арендной плате в срок до 29.01.2010. (т. 1 л.д. 98 – 99).
Ссылаясь на то, что требования субарендатора, указанные в письме от 24.12.2009 и претензии от 26.01.2010, ИП Кирильцевым Д.Е. исполнены не были, в связи с чем, считая договор субаренды от 09.09.2009 N 22/И расторгнутым с 21.03.2010, ООО “Инвест” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указывая на необходимость уплаты субарендатором субарендной платы за период с 01.01.2010 до 21.03.2010, неустойки за досрочное расторжении договора и пени за просрочку внесения субарендной платы.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В п. 8.6 договора субаренды N 22/И от 09.09.2009 стороны предусмотрели право субарендатора досрочно отказаться от договора. При этом, в соответствии с предусмотренной указанным пунктом договора процедурой расторжения договора, договор считается прекращенным по истечении 3 месяцев с момента получения субарендодателем соответствующего письменного заявления субарендатора и в случае оплаты последним неустойки в размере 12 000 рублей.
Поскольку заявление ИП Кирильцева Д.Е. о расторжении договора субаренды было получено ООО “Инвест” 21.12.2009, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор субаренды N 22/И от 09.09.2009 следует считать расторгнутым с 21.03.2009.
Принимая во внимание, что субарендатором в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено доказательств, подтверждающих внесения субарендной платы в период с 01.01.2010 по 21.03.2010, суд первой инстанции признал обоснованным требование ООО “Инвест” о взыскании задолженности по субарендной плате, рассчитанной последним в соответствии с 3.2 договора субаренды N 22/И и составляющей 32 129 руб. (январь 2010 года – 12 000 рублей, февраль 2010 года – 12 000 рублей, с 1 по 21 марта 2010 года включительно – 8 129 рублей). Кроме того, руководствуясь п. 5.2 и п. 8.6 договора субаренды N 22/И, суд признал обоснованным требование о взыскании с ответчика неустойки за досрочное расторжение договора в сумме 12 000 руб., а также пени за просрочку внесения субарендной платы, начисленной истцом, в сумме 780 рублей…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4681/11 по делу N А36-1063/2010
“…Между ООО “Инвест” (субарендодателем) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатором) 09.09.2009 заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова, д. 10, сроком действия на 11 месяцев. Помещение передано субарендатору по акту приема-передачи от 09.09.2009.
ООО “Инвест” 21.12.2009 получено уведомление субарендатора о досрочном расторжении договора субаренды с 31.01.2010.
Основанием для обращения в суд с иском послужило наличие у субарендатора задолженности по арендным платежам на момент расторжения договора.
Субарендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом арендатора за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения. При этом субарендатор обязан в течение 3 банковских дней с момента направления уведомления уплатить неустойку в размере месячной постоянной составляющей арендной платы.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, а также условия договора субаренды, суды первой и кассационной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор субаренды считается расторгнутым с 21.03.2010 и у субарендатора сохраняется обязанность по внесению арендной платы за период до указанной даты.
Поскольку ответчик не внес арендную плату за период с января 2010 года по 21.03.2010 и не оплатил предусмотренную договором субаренды неустойку за просрочку оплаты арендных платежей и за досрочное расторжение договора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…”
Волго-Вятский округ
Примечание: Согласно приведенному ниже Постановлению договор аренды содержит условие об уплате арендной платы до конца текущего года в случае одностороннего отказа арендатора от договора. Суд квалифицировал это условие как условие о неустойке.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2013 по делу N А43-24738/2012
“…Стороны согласовали, что договор может быть расторгнут досрочно при отказе арендатора от права аренды помещения, в случае исчезновения необходимости такой аренды, при условии направления не менее чем за 60 дней письменного уведомления об этом арендодателю; в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего года (пункт 9.6 договора).
Письмом от 09.03.2012 N 17 Предприниматель-2 уведомил Предпринимателя-1 о расторжении договора с 14.06.2012 (письмо получено истцом 15.06.2012).
Претензией от 03.07.2012, полученной ответчиком 12.07.2012, Предприниматель-1 предложил ему уплатить неустойку за досрочное расторжение договора в размере 181 440 рублей. Невыполнение последним данного требования явилось основанием для обращения Предпринимателя-1 в суд с настоящим иском.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату (пункт 1 статьи 614 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ).
——————————–
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а не пункт 1 статьи 614 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Основания досрочного расторжения договора аренды
Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.
Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:
- если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
- когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
- в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
- если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
- в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
- когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
- в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
- иные основания, предусмотренные законом или установленные договором
Штраф за отказ от договора аренды досрочно
Сторонами при заключении договора аренды могут быть предусмотрены условия о штрафах, в случаях, когда какая-либо из сторон захочет досрочно расторгнуть договор.
Условия о штрафах за односторонний отказ от договора не противоречат законодательству и впоследствии маловероятно, что суд признает такое условие незаконным. Следует помнить, что стороны свободны в заключении договоров и в определении их условий. Заключая любой договор, внимательно изучайте его условия, если договор разработан второй стороной. При не согласии с какими-то условиями обсуждайте их с контрагентом, направляйте протоколы разногласий, в частности по штрафным санкциям за досрочное расторжение договора аренды.
С другой стороны, штрафные санкции можно предусмотреть в договоре, но установить какой-то минимальный размер или оговорив условия, при которых штраф будет применяться к отказавшейся стороне.
Как расторгнуть договор аренды досрочно через суд?
Если договориться с арендодателем не удалось, придется обращаться в судебные органы для расторжения арендных отношений. Исковое заявление можно составить только после отправки письменного уведомления арендодателю.
В этом документе обязательно нужно указать:
- данные сторон арендных отношений;
- обоснованную причину расторжения договора;
- сроки прекращения арендных отношений;
- дату составления уведомления;
- личную подпись.
Уведомление о желании расторгнуть договор составляется в двух экземплярах. Один остается у арендатора, второй направляется собственнику. Отправить уведомление рекомендуется почтой, заказным письмом с описью вложений. После получения уведомления адресатом, у него есть месяц на обдумывание и ответ.
В случае игнорирования уведомления или отказа арендодателя арендатор вправе обратиться в судебные органы для расторжения договора.
Есть два варианта прекращения договора аренды через суд:
- Арендодатель нарушил условия договора (ст. 620 ГК РФ). Потребуется доказать суду, что собственник намерено препятствует использованию имущества, или предмет договора имеет существенные недостатки, из-за которых невозможно использовать его по назначению. Также могут быть приняты во внимание иные нарушения договора арендодателем.
- В значительной степени изменились обстоятельства, при которых оформлялся договор аренды (ст. 451 ГК РФ). К таким обстоятельствам относятся значительные изменения, при наличии которых ранее, договор не был бы составлен или же был составлен на других условиях. Потребуется доказать суду, что стороны не допускали таких изменений и не могли на них повлиять.
Важно учесть, что факт освобождения имущества арендодателя не является основанием для прекращения выплаты арендной платы.
Когда арендатор может прекратить отношения
Основания могут быть предусмотрены как в законодательстве, так и в соглашении между сторонами. Вначале опишем те причины, по которым ГК РФ даёт право арендатору добиться досрочного расторжения договора в судебном порядке.
Во-первых, пользователь может ставить вопрос о расторжении договора тогда, когда владелец вообще не передаёт имущество в аренду, либо чинит всякие препятствия в его использовании.
Во-вторых, за арендатором сохраняется право прекратить отношения в случае, если в процессе эксплуатации в имуществе выявляются существенные скрытые дефекты, которые сводят возможность нормального пользования вещью на нет.
При этом арендатор должен доказать, что:
- Арендодатель не поставил его в известность о недостатках в объекте аренды при подписании договора
- На момент приёма имущества в наём дефекты в нём не могли быть обнаружены
Порядок расторжения договора
Законом устанавливается уведомительный порядок расторжения договора аренды нежилого помещения прежде установленного срока. Порядок срок уведомления может быть определен в самом соглашении.
Если же в соглашении подобных правил не было установлено, то действуют общие правила гражданского законодательства:
- сторона должна уведомить контрагента в устанавливаемый договором или законом срок;
- фактом уведомления признается направление соответствующего претензионного документа в не зависимости от принятия контрагентом;
- соглашение считается расторгнутым с момента истечения срока для письма уведомления;
- в случае возникновения спора, он решается в суде.
Так в большинстве случаев стороны направляют уведомлению и по истечению установленного соглашением или законом срока прекращают исполнять свои обязательства, для контрагентов это становиться неожиданностью. По этой причине очень часто такие споры доходят до суда.
Если основание для расторжения предусматривается достаточным, причиной для оспаривания может стать тот факт, что контрагент не получил соответствующее уведомление по уважительным причинам.
Но как показывает судебная практика, подобная причина очень редко учитывается судами.
Срок уведомления о расторжении договора
Как уже было сказано, стороны вправе самостоятельно определить в соглашении сроки, в течение которых они направляют друг другу уведомления. Однако, если такие сроки соглашением не устанавливаются, то действуют правила гражданского законодательства.
Так, Гражданский Кодекс устанавливает, что по соглашениям об аренде недвижимости уведомления об одностороннем отказе от обязательств должно быть направлено как минимум за три месяца до непосредственного прекращения обязательств.
Такой долгий срок установлен в силу того обстоятельства, что аренда помещений предполагает въезд и перенос определенного количества имущества.
Так что трехмесячный срок предполагается минимально достаточным для устранения всех последствий переезда в данное помещение.
Упрощение порядка или сокращение срока уведомления о расторжении договора аренды не допускается.
По инициативе арендатора
Рассмотрим ситуацию, при которой инициатива расторжения договора находится за арендатором.
Законодатель установил некоторые случаи, при которых со стороны арендатора вполне законно будут следовать требования о досрочном прекращении соглашения на аренду имущества.
Данные требования он должен подать в суд, которые удовлетворит их, если:
- собственник не предоставляет арендатору предмет договора или препятствует его использованию в соответствии с условиями подписанного соглашения, а если в соглашении ничего об этом не сказанного, то в соответствии с назначением имущества;
- собственник не осуществляет капитальный ремонт, который является его обязанностью, если другое не прописано в договоре; как правило, такой ремонт должен проводится в установленные сроки, и если этого не происходит, то арендатор имеет право на досрочное расторжение договора;
- предмет договора приходит в непригодное для использования состояние по причинам, не зависящим от арендатора;
- предмет договора был передан арендатору, но оказалось, что его нельзя использовать по назначению из-за имеющихся у него недостатков; это возможно в тех случаях, если при подписании договора эти недостатки не оговаривались, а значит, не были известны арендатору заранее.
В последнем случае важным условием является то, что сам арендатор не мог при осмотре передаваемого ему в пользование предмета договора обнаружить эти недостатки. Как указывалось выше, в само соглашение могут быть вписаны и другие основания, которые позволяют арендатору досрочно разорвать договор аренды по своей инициативе.
По инициативе арендодателя
А как быть, если расторжение соглашения происходит со стороны арендодателя.
В этих случаях рекомендуется придерживаться досудебного порядка урегулирования разногласий. Собственник может потребовать досрочного прекращения действия соглашения только после того, как арендатору будет вручено письменное предупреждение о том, что он должен выполнить взятые на себя обязательства в разумный срок.
Юристы рекомендуют такие сообщения направлять через почту с уведомлением о вручении. В ином случае, нужно вручить это сообщение адресату под расписку.
Такие действия позволяют в дальнейшем предъявить суду факт урегулирования спора в досудебном порядке.
Важно показать, что другая сторона отказала в урегулировании спора либо если она проигнорировала данное обращение, что и послужило обращением заинтересованной стороны в суд с заявлением о прекращении соглашения аренды.
Когда и как необходимо оповещать о своем намерении?
Как говорилось ранее, как арендатор, так и арендодатель должны сообщить о своем решении заранее и оповестить другую сторону в установленные сроки. Подобные меры позволяют съемщику подыскать новую квартиру для аренды, а собственник жилья может подготовиться к сдаче объекта новым жильцам.
Законом предусмотрен срок в 3 месяца или 90 дней для оповещения одной из сторон в письменном виде. Об этом говорится в п. 2 статьи 610 ГК РФ. Уведомление является таким же документом, как опись имущества или договор аренды и может быть представлен в суде, как доказательство, если того требуют обстоятельства.
Письмо с информированием о своем решении можно вручить лично, если такая возможность имеется. Проследите, чтобы получатель или его представитель поставил подпись на документе. Само наличие подписи является доказательством получения уведомления. К тому же, в большинстве случаев такое действие будет иметь дисциплинирующий эффект и позволит избежать затягивания сроков одной из сторон.
Судебные разбирательства
При каких обстоятельствах действие перерастает в процесс, что проходит в суде? В судебном процессе контракт разрывается, когда этого требует лицо, снимающее жилье, или лицо, которое его сдает, при условии, что имеет место хотя бы один из случаев, предусмотренных законодательством. Например, когда условия съемного жилища непригодны для пребывания в нем.
К тому же законодательство предусматривает, что толчком для разрыва соглашения в судебном порядке может стать аварийное состояние жилья, которое сдается. Напоминаем, что инициатором этого при таких обстоятельствах имеют право выступить обе стороны.
Что касается конкретно наймодателя, то он лично может инициировать расторжение документа в судебном порядке. Причинами таких требований будет невыполнение нанимателем пунктов, указанных в соглашении, касательно платы за жилье.
Также весомой причиной выше упомянутых действий со стороны наймодателя будет незаконное поведение с имуществом со стороны нанимателя.
В результате разбирательств в судебных органах, судья по завершению процесса должен вынести свое решение. Многое зависит от сложившейся ситуации.
К примеру, суд может выделить нанимателю определенный термин для того, чтобы он возобновил или оплатил испорченное им имущество. ( Читайте на нашем сайте о том, для чего нужен страховой депозит при сдаче квартиры в аренду). На такие действия дается и определенный термин, он не превышает одного года. За это время наниматель должен выправить ситуацию.
По любых сложившиеся негативных обстоятельствах наймодатель или наниматель могу обращаться в судебные органы. Вынесение остаточного приговора судьей должно быть выполнено в сроки, предусмотренные законодательством РФ.
Порядок расторжения по основаниям в договоре
Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:
- Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
- Ожидает ответа 30 календарных дней.
- Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.
Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.
Если расторжение по инициативе арендодателя, то порядок следующий:
- Уведомить контрагента о своем намерении.
- Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
- Составить соглашение о прекращении договора.
- Заключить акт передачи имущества и его оценки.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора в 2020 — залог, последствия
Если у нанимателя возникает необходимость расторгнуть существующий договор, то ему следует внимательно изучить текст составленных договоренностей об аренде. Это позволит разрешить сложившуюся ситуацию без обращения в суд.
Поэтому еще на стадии оформления сделки ее участники должны предусмотреть такую возможность, а арендодатель прописать особые условия для прекращения арендных правоотношений и порядок расторжения соглашения.
Но если этот момент никак не отражен в обоюдных соглашениях, то пройти процедуру прекращения права аренды будет весьма затруднительно.
И если расторжение все-таки необходимо, то это право может возникнуть исходя из срока договоренностей, и если аренда имеет бессрочный характер, то отказаться от договоренностей сторон можно когда угодно.
Правда, для законности этого факта, пожелавшая разорвать отношения сторона обязана заблаговременно предупредить другого участника сделки. Отдельно прописывать эти условия в договоре нет необходимости, поскольку ст. 610 Гражданского Законодательства позволяет ему сделать это даже без обращения к судебным органам.