Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Имущество движимое или недвижимое: критерии, споры, перспективы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сегодня объектом обложения налогом на имущество является только недвижимое имущество. В связи с вышесказанным актуальным стал вопрос статуса имущества: относится оно к недвижимому или нет? На практике не все так однозначно, да и сами контролирующие органы и ведомства, разрабатывающие нормативные документы, пока не могут прийти к однозначному определению недвижимого имущества.
Движимое или недвижимое?
Проблема связана с тем, что Налоговый кодекс не содержит определения понятий «движимое имущество» и «недвижимое имущество». С учетом ст. 11 НК РФ в таком случае необходимо использовать определения, содержащиеся в иных отраслях законодательства.
Согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. В свою очередь, исходя из п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся помещения и машино-места. Кроме этого, федеральным законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество.
Также в соответствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в ЕГРН.
Не далее как в феврале 2020 года ФНС направила своим сотрудникам, осуществляющим администрирование налогообложения имущества организаций, Письмо от 14.02.2020 № БС-4-21/2584@, в котором дала рекомендации по разграничению движимого и недвижимого имущества в целях определения объектов обложения налогом на имущество организации. Эти рекомендации были основаны на Письме Минэкономразвития России от 12.02.2020 № Д23и-4183. Представители ведомств пришли к следующим выводам:
1. Понятие объектов капитального строительства предусмотрено в п. 10 ст. 1 ГрК РФ и определено как «здание…, сооружение…, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)». В данном понятии присутствует некоторая неопределенность, которая не позволяет достоверно отделить «настоящие» объекты капитального строительства от «ложных», которые являются улучшением земельного участка (гражданское законодательство также использует для обозначения этого правового явления понятие «составная часть»), из-за отсутствия ясности в вопросе, что является улучшением. Однако из приведенного ряда примеров следует, что к объектам капитального строительства не относятся такие сооружения, которые, хотя и имеют прочную связь с землей, не требуют разрешения на строительство или декларации о начале строительства. Следовательно, под объектами капитального строительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства).
2. Что касается соотношения между понятиями «объект капитального строительства» и «недвижимая вещь», следует отметить отсутствие полного соответствия. Указанные понятия разные по своему объему, ведь недвижимой вещью является не только постройка, но и земельный участок, и образованные из постройки помещения, и машино-места, также они применяются для разных целей. Используемое в градостроительном законодательстве понятие «объект капитального строительства» применяется прежде всего для описания общественных отношений в ходе строительства здания или сооружения, его ремонта, реконструкции (ч. 1 ст. 4 ГрК РФ). В то же время гражданское законодательство оперирует понятиями «недвижимая вещь», «недвижимость», «недвижимое имущество» для определения зданий и сооружений как вещей, по поводу которых возникают права и обязанности участников гражданского оборота. При этом представляется возможным отождествить оба понятия, когда они применяются к уже построенному зданию (сооружению). Другими словами, вероятность признания капитального объекта после завершения его строительства объектом недвижимости (или образования из него объекта недвижимости) весьма высока, в то время как некапитальная постройка, как правило, не становится недвижимостью. Соответственно, строения и сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию, относятся к объектам капитального строительства и с большой степенью вероятности — к объектам недвижимости. Некапитальная постройка, то есть сооружение, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения его основных характеристик (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения) можно отнести, с точки зрения гражданского права, к отделимым улучшениям.
3. Что касается улучшений земельного участка, которые ГрК РФ не признает ни объектами капитального строительства, ни объектами некапитального строительства, гражданское право считает их с большей вероятностью неотделимыми улучшениями (составными частями) земельного участка. Согласно Перечню видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, использование земель и земельных участков без предоставления и установления сервитута может осуществляться с целью размещения объектов, для большинства из которых предусмотрено условие об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство, то есть являющихся либо неотделимыми улучшениями земельного участка, либо некапитальными объектами.
4. В силу п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется. Таким образом, объекты, подпадающие под регулирование данной нормы, не могут являться объектами капитального строительства.
В итоге был сделан окончательный вывод: если объекты построены и введены в эксплуатацию с получением разрешительной документации, то есть как объекты капитального строительства, то такие объекты с большей степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.
Какая-то ясность в этих разъяснениях есть, тем более что они направлены в территориальные налоговые органы для использования в работе. Но не прошло и 10 дней, как данное письмо было отозвано (Письмо ФНС России от 25.02.2020 № БС-4-21/3137@). Это говорит только о том, что четкой и однозначной позиции по рассматриваемому вопросу пока не сформировано.
Как провести расчет земельного налога исходя из кадастровой стоимости
Производят расчет налога организации самостоятельно. Для того, чтобы наперед узнать, каким будет налог физическим лицам, воспользуйтесь онлайн-сервисами или проверенными агентствами.
Проводим расчет самостоятельно. Для этого кадастровую оценку умножаем на произведение площади объекта за минусом вычета, и умножаем на подходящую ставку. Рекомендуем оплачивать сбор вовремя и в полной мере, чтобы избежать проблем с законом.
Правила расчета несложные, главное знать формулу. Умножьте данные и узнаете, какую сумму нужно оплатить за весь год. Например, в одном районе РФ проводя расчет для жилого дома используется коэффициент 0,3%, в столичном регионе доходит до 0,4%. В качестве примера: налог на кадастровую стоимость квартиры составляет 0,1%, для «роскошных вариантов» может быть увеличен вплоть до 1%. Чтобы узнать цену за 1 кв. м, перед тем как провести расчет, разделите показатель на всю площадь.
Принципиальный нюанс: пошлина оплачивается не со всей площади, а только той, которая подлежит налогообложению. Теперь вы понимаете, как просто, точно и грамотно рассчитать налог на имущество собственными силами.
Чтобы получить льготу, нужно подать заявление в налоговый орган. Это необязательное требование — налоговая сама проверит, нет ли у гражданина права на льготу.
«Граждане, имеющие право на налоговую льготу, могут не направлять заявление. Тогда льгота предоставляется им на основании имеющихся у налогового органа сведений, в том числе полученных им по запросу. В этом случае льгота предоставляется в отношении одного объекта каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога», — отметил Степан Хантимиров.
Так что, если гражданин хочет выбрать объект налогообложения, на который будут распространяться льготы, уведомление лучше подать. К тому же подача заявления ускорит проверку. Заявление подается не позднее 31 декабря текущего года. К нему нужно приложить документы, которые подтверждают право на получение льготы (например, удостоверение инвалида), и документы на облагаемое налогом имущество.
Декларация по налогу на имущество
Обращаем внимание, что Приказом ФНС от 14.08.2019 № СА-7-21/405@ в редакции от 28.07.2020 утверждена новая форма декларации по налогу на имущество за 2020 год. Приказ вступает в силу 3 ноября 2020 года. По итогам 2020 года (до 1 апреля 2021) уже нужно отчитаться по новой форме.
Правила заполнения декларации с построчными комментариями из приложения к Приказу ФНС РФ от 14.08.2019 № СА-7-21/405@.
В первый раздел добавили строку 005 «Признак налогоплательщика», которая связана с коронавирус ными льготами, и строку 007 «Признак СЗПК» для организаций, заключивших соглашение о защите и поощрении капиталовложений. Для раздела два утвердили новые коды коронавирусных федеральных и региональных льгот, а также специальный код для имущества участников СЭЗ.
Самое важное нововведение — появление четвертого раздела, в котором организациям вновь придется отражать сведения о среднегодовой стоимости движимого имущества, учтенного на балансе в качестве объектов основных средств (налогом оно по-прежнему не облагается). Поправки вносят, чтобы оценить стоимость движимого имущества, которое сейчас освобождено от налога. Планируется, что обложение движимого имущества вернется в ближайшее время, но ставки по налогу снизят.
По общему правилу налоговая база по налогу на имущество — это среднегодовая стоимость недвижимости. Организации должны сами рассчитывать ее по итогам года и по окончании каждого отчетного периода, если в регионе такие периоды не отменены.
Для некоторых объектов недвижимости налоговой базой является их кадастровая стоимость. Считать налог по среднегодовой стоимости таких объектов уже нельзя. «Кадастровый» перечень ежегодно утверждается в регионе. В него могут попасть, к примеру, помещения в административно-деловых и торговых центрах, нежилые помещения для офисов, магазинов, объектов общепита или бытового обслуживания.
Посмотреть перечень можно на официальном сайте субъекта РФ либо на сайте регионального правительства. Так, московский «кадастровый» перечень размещен на сайте мэра Москвы.
Платить налог по кадастровой стоимости должны все организации — собственники недвижимости, даже те, кто применяет специальные налоговые режимы: упрощенную систему налогообложения или единый сельскохозяйственный налог.
Порядок определения налоговой базы. Среднегодовая стоимость недвижимости считается так: складывается остаточная стоимость недвижимости на первое число каждого месяца года и на 31 декабря, и полученный результат делится на 13.
Остаточная стоимость считается по формуле:
Остаточная стоимость = Первоначальная стоимость − Начисленная амортизация
Бухгалтерские программы автоматически формируют остаточную стоимость.
При расчете среднегодовой стоимости недвижимости не учитываются объекты, облагаемые налогом по кадастровой стоимости. Налог на имущество по каждому «кадастровому» объекту считается отдельно. Кадастровая стоимость берется на 1 января года, за который считается налог.
Если организация владеет помещением в здании и кадастровая стоимость определена только для здания в целом, стоимость помещения считается пропорционально доле его площади.
Бывает, что для недвижимости из регионального перечня кадастровая стоимость отсутствует весь год. Раньше Минфин разъяснял, что в этом случае такая недвижимость налогом на имущество вовсе не облагается.
С 2021 года, если кадастровая стоимость объекта не определена до конца года, то налог за него придется платить по среднегодовой стоимости. Это относится только к той недвижимости из регионального перечня, которая учтена в качестве основных средств — ОС. Если недвижимость не ОС, то налога не будет.
Налог на имущество организаций — региональный налог, поэтому конкретные ставки по нему устанавливаются законами субъектов РФ.
Региональные ставки не должны превышать 2,2%. А для недвижимости, которая облагается налогом по кадастровой стоимости, ставка не может быть больше 2%.
Регионы могут устанавливать различные ставки налога на имущество в зависимости от деятельности, которую ведет организация, и вида имущества, которое используется в этой деятельности.
Например, в Красноярском крае действует пониженная ставка для производителей нефтепродуктов — 1,1%, для имущества аптечных организаций — 0,5%.
Ставка налога 0% на федеральном уровне действует для очень узкого круга налогоплательщиков. Например, для тех, кому принадлежат объекты магистральных газопроводов, газодобычи, производства и хранения гелия. Причем эти объекты должны находиться в пределах Якутии, Иркутской либо Амурской области.
Какие ставки налога на имущество организаций установлены именно в вашем регионе, можно узнать с помощью сервиса «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» на сайте ФНС.
Регистрация объекта как признак недвижимости
Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Возникает вопрос: относится ли имущество к недвижимости, если права на нее не зарегистрированы?
В комментируемом письме налоговики указали, что в этом случае нужно учитывать выводы, содержащиеся в Определении Верховного суда РФ от 07.04.2016 по делу № 310-ЭС15-16638. Суд отметил, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания законодательства, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. При этом государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Аналогичные разъяснения содержатся в Определении Верховного суда РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520.
Исходя из этого, налоговики привели следующий алгоритм действий для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости.
В первую очередь нужно установить, есть ли запись об объекте в ЕГРН. Если есть, то такой объект признается недвижимостью.
Если записи в ЕГРН нет, нужно проверить наличие оснований, подтверждающих прочность связи объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Например, в отношении объектов капитального строительства исследованию подлежат документы технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.
Налоговики также обратили внимание на постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13, в котором сказано, что по смыслу гражданского законодательства права могут быть зарегистрированы лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Недвижимость, права на которую подлежат госрегистрации
Казалось бы, в связи с выходом в свет Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 148 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации» (далее — Информационное письмо N 148) должно было разрешиться много спорных моментов. Однако все не так-то просто, в частности в отношении вопроса по налогообложению покупателями и продавцами недвижимости, права на которую подлежат государственной регистрации. Давайте разбираться, в чем проблема.
До 2011 г. п. 52 Методических указаний по учету ОС допускал принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету 01 фактически эксплуатируемые объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены акты приемки-передачи, при условии, что документы переданы на государственную регистрацию. Приказом Минфина России от 24.12.2010 N 186н указанная норма скорректирована: с 2011 г. объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы, также принимаются в качестве основных средств и выделяются на отдельный субсчет к счету 01. Таким образом, в бухгалтерском законодательстве госрегистрация однозначно не является условием для учета соответствующих объектов на балансе в качестве основных средств.
Ключевой момент. Независимо от того, поданы или не поданы на регистрацию соответствующие документы при условии, что недвижимость отвечает четырем критериям признания основных средств в бухучете, перечисленным в п. 4 ПБУ 6/01, оформлены ли соответствующие акты приема-передачи, покупатель должен облагать такое имущество налогом.
Аналогичное мнение выражено Президиумом ВАС в п. 2 Информационного письма N 148, в котором рассмотрен случай покупки недвижимости.
Минфин и ФНС также согласны с тем, что в целях принятия недвижимости в качестве основных средств с 01.01.2011 не требуются документы о государственной регистрации — компания должна принять ОС к учету в момент его фактического получения (Письма Минфина России от 17.06.2011 N 03-05-05-01/44, ФНС России от 29.08.2011 N ЗН-4-11/13999@).
Виды недвижимости: экскурс в историю
Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи. Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано. Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.
Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.
Функции, происхождение, готовность
Первая классификация различает недвижимость по ее признакам. Согласно ей, недвижимость различается по функциям, происхождению и готовности к эксплуатации.
По функциональному назначению недвижимость делится на земельные участки под застройку, природные комплексы (парки, сады), жилые дома, здания, предназначенные для коммерческих целей (офисы, торговые центры, гостиницы), частные жилые постройки (дачи, коттеджи, загородные дома с земельными участками), а также промышленные помещения (фабрики, паркинги, склады).
По происхождению выделяются такие виды недвижимости, как земельные массивы, участки, жилищные комплексы, многоквартирные дома, квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах, индивидуальные жилые дома, комплексы административных зданий и торговые здания.
А по готовности к эксплуатации различают три типа объектов: готовые, нуждающиеся в реконструкции и строящиеся.
Практика признания судами строений и сооружений объектами недвижимости
Например, объектами недвижимости суды признавали следующие строения и сооружения:
производственная площадка для грузовых автомобилей, имеющая песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров. Данное сооружение признано объектом недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5);
стационарные торговые и складские объекты как здания (части здания) и сооружения отвечают признакам недвижимого имущества, права на которое, их возникновение и прекращение подлежат госрегистрации в ЕГРН (Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2010 N 8-Г10-7);
стационарный промышленный холодильник. Суд пришел к выводу о том, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. Отсутствует данные о том, что перемещение холодильника не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99 по делу N А72-2212/98-Кд136/1);
накопительные емкости с канализационными трубами. Являются инженерными сооружениями, расположены под землей и прочно связаны с ней, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.04.2016 N 74-КГ16-1);
стадион — единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом и предназначенного для спортивных игр (футбольное поле и мини-футбольное поле), а также объектов недвижимости вспомогательного характера (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N А32-29673/2011);
стадион — единое спортивное сооружение, прочно связанное с землей и имеющее в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера. Административное здание стадиона, раздевалка, туалет и водопроводная будка не могут использоваться для целей физкультуры и спорта в отрыве от самих спортивных сооружений и площадок (городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков) (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10 по делу N А56-50083/2008);
межшкольный стадион (универсальная спортивная площадка с искусственным покрытием). Спортивное сооружение помимо асфальтобетонного покрытия, состоит и из иных объектов (трибуны, сети наружного освещения, канализации и водопровода, ограждение), объединенных общим функциональным назначением, совокупность которых представляет собой единый объект, то есть спортивное сооружение, прочно связанное с землей. Такое сооружение подлежит государственному кадастровому учету как объект недвижимости (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.09.2017 N Ф09-5399/17 по делу N А50-27178/2016).
Новые правила налогообложения с 2020 года
Так, прекращает действовать условие об обязательном учете объектов недвижимости на балансе организаций в качестве основных средств для их налогообложения исходя из кадастровой стоимости. При этом сохраняются иные условия, а именно:
Напомним, чтобы перейти к исчислению налога на имущество организаций по кадастровой стоимости объектов недвижимости, субъект РФ должен принять соответствующий закон. Если кадастровая стоимость таких объектов не определена, то налог или суммы авансовых платежей по нему в текущем налоговом периоде исчисляются по их среднегодовой стоимости.
Кроме того, с налогового периода 2020 года плательщик налога на имущество организаций, состоящий на учете в нескольких налоговых органах по месту нахождения принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их среднегодовая стоимость, на территории субъекта РФ, вправе представлять декларацию по налогу в отношении всех таких объектов недвижимого имущества в один из указанных налоговых органов по своему выбору, уведомив об этом налоговый орган по субъекту РФ.
Уведомление о порядке подачи декларации в налоговый орган на территории субъекта РФ представляется ежегодно до 1 марта года, являющегося налоговым периодом, в котором применяется предусмотренный п. 1.1 ст. 386 НК РФ порядок представления налоговой декларации. Изменение выбранного налогоплательщиком порядка представления декларации в течение налогового периода не допускается. Таким образом, вместо нескольких налоговых органов для представления налоговой декларации можно выбрать один. Но указанные положения не применяются в случае, если законом субъекта РФ установлены нормативы отчислений от налога в местные бюджеты.
На сайте ФНС заработала промостраница «Новый порядок налогообложения имущества организаций». Она содержит все актуальные разъяснения по этой теме и поможет налогоплательщикам разобраться в нововведениях, действующих в налоговом периоде — 2020.
Вопросы разграничения движимого и недвижимого имущества
Понятие недвижимого имущества в России определено в Гражданском Кодексе. В статье 130 указано, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
В постулате указано, что возникновение права собственности на недвижимость, переход и прекращение такого права подлежат государственной регистрации.
Для отнесения вещи к недвижимости следует руководствоваться наличием у неё характерных признаков:
- Крепкая связь с землёй. Находится на её поверхности или в земной коре.
- Возведена для длительного периода эксплуатации.
- Имеет индивидуальные материальные характеристики.
- Не может быть перемещена без разрушения хотя бы части имущества, существенно влияющего на его стоимость.
Как правило, недвижимость обладает следующими типичными свойствами:
- Приносит долговременную пользу владельцам жилья, или используется для ведения бизнеса.
- При желании собственника передаётся в долгосрочную аренду или ипотеку.
- Прочно устанавливается, сооружается на земле, за исключением стихийных бедствий и войн не подлежит быстрому уничтожению или перемещению на другое место.
По совокупности присущих признаков разделяют такие группы активов:
- Земля и недра (участки на поверхности в земной коре, пруды, водохранилища и многолетние насаждения).
- Жильё (индивидуальные и многоквартирные жилые дома, коттеджи).
- Нежилые помещения (здания, предназначенные для социальных потребностей людей и коммерческого использования).
- Прочие здания и сооружения (инженерные сети-газопроводы, водопроводы, линии электропередач и другие фундаментальные объекты длительного пользования).
Движимые вещи не содержат всех необходимых признаков недвижимости и, вследствие этого операции с ними не подлежат государственной регистрации.
Пример 1: в районе остановки общественного транспорта установлен торговый павильон. На него получено в местных органах власти временное разрешение на торговлю сроком на 3 года. Павильон сооружен из панелей без строительства капитального фундамента. По отдельным договорам временно проведены коммуникации: электричество, вода.
Вопрос: относится ли это сооружение к объекту недвижимости?
Ответ: не относится, поскольку он не имеет ряда существенных признаков недвижимости:
- Не связан неразрывно с землей.
- Не установлен для долгосрочного использования и может без существенного экономического ущерба быть перемещён на другое место.
Пример 2: на территории шахтного участка из ДСП и сип панелей построена слесарная мастерская и бытовые помещения, к ним подведены электричество и вода. Фактически эти сооружения используются пять лет.
Вопрос: являются ли они недвижимым имуществом?
Ответ: нет. Несмотря на продолжительный срок службы под эти объекты не выделялся земельный участок, не заключался договор аренды земли. В связи с этим эти постройки следует отнести к временным не титульным сооружениям, возведенным для осуществления шахтостроительных работ и организации добычи угля.
Что понимается под имуществом в гражданском праве
Среди недвижимости уместно особое внимание обратить на так называемые имущественные комплексы: прежде всего речь идет о предприятиях и многоквартирных домах (заменивших по ЖК РФ кондоминиумы как объекты прав). Общим для этих объектов является наличие в составе вещи разнородных объектов: движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей (в некоторых случаях даже нематериальных благ). Между тем имущественный комплекс предприятия по общему правилу находится в собственности одного лица (при совместной деятельности — в общей долевой собственности). Многоквартирный же дом представляет, по определению, совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества (помещений, строений, коммуникаций, устройств), принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. В отличие от предприятия, являющегося сложной вещью, выделение из которой некоторых частей в натуре может и не отразиться на его назначении, комплексный характер многоквартирного дома имеет специфику: часть его уже разделена и находится в собственности различных лиц, а оставшаяся часть (общее имущество) неделима.
Такая сложная правовая конструкция подвергается справедливым нареканиям. В частности, указывается, что недостатком таких конструкций будет утрата зданием (многоквартирным домом) своего качества как недвижимости, так как он перестает существовать как единый объект. Общие части дома также, по мнению Е.А. Суханова, перестают быть самостоятельными вещами, поскольку лишаются оборотоспособности. Существенным пороком признается установление различного правового режима для тесно связанной принадлежности и главной вещи. Вместе с тем определенные сомнения вызывает имеющая место непредназначенность отдельных квартир в многоквартирном доме для самостоятельной эксплуатации (очевидная неспособность к автаркии каждой квартиры в доме). Предлагается модель признания общей долевой собственности жильцов на единый объект недвижимости: дом в целом, с предоставлением им помещений в пользование (не вполне ясен титул) или на ограниченном вещном праве Суханов Е.А. К понятию вещного права // Нотариус. 2005. N 2.. Однако существует опасность привнесения еще большей неопределенности в данную сферу. Неясно, как индивидуализируется жилое помещение, исходя из наличия общей долевой собственности на дом в целом; как происходит отчуждение помещения: как отчуждение доли влечет за собой переход права пользования к приобретателю доли.
Таким образом, модель осуществления права собственности на многоквартирный дом как имущественный комплекс достаточна сложна, ибо многоквартирного дома как объекта недвижимости в целом не существует, а он представляет собой единый комплекс вспомогательного имущества, находящегося в общей долевой собственности; остальные же помещения, являющиеся фактически (пространственно) неотъемлемой частью многоквартирного дома, юридически являются отдельными объектами недвижимости, собственность на которые принадлежит различным лицам. Разумеется, что осуществление прав собственности у таких лиц имеет в силу вышеобозначенных обстоятельств специфику по сравнению с традиционной моделью.
Итак, известно, что сущностью прав собственника является возможность извлекать полезность из блага любым возможным (легально и фактически) путем, т.е. уже упоминавшаяся презумпция наиболее полного господства над вещью. Власть собственника распространяется как на использование его, так и на определение самого существования объекта и отчуждение его вовне, что в классической триаде подразумевается под правомочием распоряжения. Данное положение остается верным и для традиционной общей собственности, правда, с известной спецификой: долю в праве собственности правообладатель может отчуждать лишь с учетом преимущественного права сособственников.
Однако в рассмотренном случае с многоквартирными домами для обеспечения их нормальной (безопасной) эксплуатации осуществление общей собственности на общее имущество, очевидно, будет отличаться от традиционной модели. Так, если предназначение помещения (иного объекта) выходит за пределы обслуживания квартиры, принадлежащей одному собственнику, а тем более если такое помещение предназначено для обслуживания всего многоквартирного дома, то очевидно, что правовая связь его с каждым сособственником не может быть уничтожена.
Исходя из этого, законодатель не допускает отчуждения доли в праве собственности на общее имущество. Таким образом, налицо существование самостоятельной разновидности права общей долевой собственности, с элиминированным правомочием распоряжения. Обоснование выделения такой разновидности общей собственности наиболее аргументированно было приведено П.В. Крашенинниковым Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2004..
Системный анализ частей 3, 4 ст. 36, ч. 2 — 4 ст. 37 и ч. 2 ст. 40 позволяет выделить конкретные особенности общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В литературе все чаще высказываются мнения о том, что из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты. Следует согласиться с мнением, выраженным в Концепции, что на самом деле недвижимыми вещами являются не сами леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты, а те земельные участки, на которых они расположены. Исключение лесов и многолетних насаждений из разряда недвижимых вещей не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться объектами недвижимости. Кроме того, недавно принятый Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» призван совершенствовать правовое регулирование земельных участков в составе земель различных категорий.
В то же время сам Закон о переводе земель породил немало вопросов, в том числе и в отношении используемых понятий. В соответствии с Земельным кодексом, на категории подразделяются земли, а не земельные участки. Однако Закон о переводе земель регулирует как перевод земель, так и перевод земельных участков, различая эти две процедуры. Так, например, в соответствии с п. 5 ст. 3 Закона о переводе земель, акт о переводе земель должен содержать, в том числе, границы и описание местоположения земель, а акт о переводе земельных участков также еще их площадь и кадастровые номера.
В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона о переводе, перевод земель и земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи ЕГРП. Вместе с тем совершенно неясно, как при существующих регулировании и практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможно закрепление в ЕГРП информации о категории земель безотносительно к конкретному земельному участку. Ведь в соответствии с ГК РФ, Законом о регистрации, Правилами ведения ЕГРП Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219., в ЕГРП могут вноситься лишь сведения о земельных участках как объектах гражданских прав, а не о землях. В п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прямо указано, что идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственный кадастровый учет.
Земля же, в соответствии с ЗК РФ, является объектом земельных правоотношений и выступает в этом качестве как природный объект и природный ресурс. Безусловно, «земля как природный объект не может принадлежать кому бы то ни было на каком бы то ни было праве» Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. проф. А.К. Голиченкова. М., 2002.. Земля в понимании ЗК РФ достаточно абстрактное понятие и не может являться объектом гражданских прав. В этой связи совершенно неясно, как категории земель могут регистрироваться в ЕГРП, который может содержать информацию лишь об объектах гражданских прав, относящихся к недвижимости, правах на них и сделках с ними.
В Российской Федерации признаются и равным образом защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 2 ст. 8 Конституции; п. п. 1, 4 ст. 212 ГК). Право собственности физических лиц наряду с правом собственности юридических лиц относится к частной форме права собственности.
До принятия 12 февраля 1990 г. закона Литовской ССР «Об основах собственности» в законодательстве бывшего СССР понятия «частная собственность» не существовало. Вместо этого использовался термин «личная собственность граждан». По действовавшему в тот период законодательству право собственности граждан распространялось главным образом на предметы потребления, а также на мелкие средства производства, необходимые для использования в личных подсобных хозяйствах и на садовых участках. Все остальные виды имущества могли принадлежать на праве собственности государству, кооперативам и общественным организациям.
Отличия между указанными категориями заключаются не только в объективном составе, но и в основаниях приобретения права собственности. Так, к примеру, запрещалось использование наемного труда, приводящего к возникновению продукции, плодов и доходов. Долгое время существовала и презумпция права государственной собственности на res nullius — бесхозяйное имущество.
Суть данной презумпции сводилась к тому, что пока не доказана иная принадлежность имущества, предполагается, что его собственником является государство. Данное предположение было закреплено в Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 29 июля 1925 г. «О презумпции (предположении) права собственности государства на спорное имущество». Такое положение особенно активно применялось на практике в первые годы Советской власти, а также после Великой Отечественной войны. Позже оно стало терять свое значение, и окончательно презумпция государственной собственности на бесхозяйное имущество утратила силу с введением в гражданское законодательство института приобретательной давности.
На сегодняшний день приобретение имущества в собственность гражданами, как и использование уже принадлежащего имущества, может осуществляться индивидуально и ассоциированно (совместно) с другими лицами (например, по договору простого товарищества (ст. 1041 ГК), посредством совершения общегражданских сделок (к примеру, договора розничной купли-продажи, ст. 492 ГК) или путем осуществления предпринимательской деятельности (с использованием наемного труда или без такового). При этом собственник вправе использовать любое имущество, принадлежащее ему на праве собственности для личного потребления и для ведения предпринимательской деятельности. В литературе в связи с этим предлагалось выделять две разновидности права частной собственности граждан: первая имеет потребительское значение, а вторая используется в сфере предпринимательства Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике.. Нетрудно заметить, что критерием деления при этом является назначение имущества, принадлежащего гражданину.
Как было сказано выше, законодательство РФ признает и закрепляет многообразие форм собственности на землю, выделяя частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности, ведущее место среди которых занимает, бесспорно, право частной собственности, долгое время не признаваемое нашим государством.
В литературе справедливо отмечается, что «российское законодательство не формулирует понятия частной собственности» Духно Н.А., Чубуков Г.В. Земельный правопорядок и ответственность. М., 1998.. Однако анализ гражданского законодательства, его общего смысла позволил авторам определить частную собственность следующим образом: «Под частной собственностью понимается имущество, которое находится в собственности граждан и юридических лиц, не являющихся государственными или муниципальными предприятиями, организациями».
Основания возникновения права собственности физических лиц, как и иных субъектов гражданского права, традиционно подразделяются на первоначальные и производные. Однако следует отметить, что существуют и такие основания, которые обнаруживают специфическую принадлежность только к отдельным субъектам гражданского права. Например, физические лица не могут как государство приобрести право собственности на имущество посредством его национализации или как юридическое лицо стать собственником имущества (или его части) в результате реорганизации другого юридического лица. Вместе с тем право собственности у физических лиц может возникать в силу таких юридических фактов, существование которых невозможно ни в отношении юридических лиц, ни в отношении государственных образований.
Прежде всего, следует назвать общесоциальные способы приобретения права собственности, к которым относятся различные стипендии, пенсии, а также иные социальные пособия и выплаты. В законе предусмотрены и иные особые основания возникновения права собственности физических лиц. Так, в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление (например, супруг или иной член семьи пайщика, его наследники), полностью внесшие паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на данное имущество.
Специфика иных оснований возникновения, как и прекращения права собственности физических лиц, может быть обусловлена различными характеристиками данных субъектов и особенностями отдельных объектов гражданских прав Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6..
Итак, в ст. 130 ГК РФ содержится понятие и виды недвижимого имущества. Последние можно классифицировать следующим образом:
- Недвижимость по природе. В основу этой классификации положен фактический критерий — тесная связь с землей. Сюда относятся земельные участки, жилые дома, здания, леса, обособленные водные объекты, машино-места (последние — с июля 2016 года) и др.
- Недвижимость в силу закона. Движимые в естественно физическом смысле объекты, но считающиеся недвижимыми в силу специального указания закона. Это воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В зарубежном праве понятие недвижимости несколько отличается от отечественного.
Так, в Германии (стране той же правовой семьи, что и Россия) к недвижимости относят:
- земельные участки;
- права, связанные с правом собственности на земельный участок.
Квартиры, дома и т. д. недвижимостью в германском праве не считаются.