Неисполнение Застройщиком гарантийных обязательств

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неисполнение Застройщиком гарантийных обязательств». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.

Как направить претензию застройщику

Письмо нужно отправить на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложения. Опись вложения позволит впоследствии доказать, что в адрес застройщика была направлена именно претензия, а не любой другой документ. Также можно заказать и уведомление о вручении, но можно обойтись и почтовым идентификатором, с помощью которого можно отследить дату получения претензии застройщиком.

Срок действия гарантии

Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.

Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.

Для дольщиков объекта ремонт — бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.

В 2022 году строительные компании очень много возводят объектов и работают, в основном, не над качеством новостроек, а над их количеством.

Возникает очень много проблем, связанных с недостатками на объектах, поэтому выбирайте проверенного застройщика, с репутацией и надёжным финансовым положением для того, чтобы после вынесения окончательного судебного решения вы смогли получить денежные средства и уже самостоятельно на эти деньги и устранить недостатки.

Бывают моменты, когда суд выигран, но компания не может выплатить компенсацию поскольку уходит на банкротство. Поэтому, если строительная компания сдает квартиру с недоделками да еще и с нарушением сроков не тяните, начинайте процедуру досудебного взыскания и готовьте документы в суд. Чем раньше начнете, тем больше шансов получить деньги.

Для правильного составления искового заявления, претензии застройщику на устранение недостатков по гарантийному сроку и расчета суммы максимально возможной компенсации обратитесь к опытному юристу.

Что такое гарантийный ремонт от застройщика и что он предполагает?

Квартира является технически сложным инженерным объектом, потому на нее должна распространяться гарантия. Нормативная база, предусматривающая гарантийные обязательства на недвижимость, приобретаемую по договору долевого участия, прописана в Законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Согласно этому документу, сроки гарантии на квартиру предусматриваются в ДДУ и должны составлять не менее 5 лет – на конструкцию недвижимости и не менее 3лет – на техническое оборудование.

Однако по договоренности эти сроки могут быть увеличены. Кроме того, приобретение квартиры подпадает под действие закона «О защите прав потребителей», который подразумевает безвозмездное устранение выявленных недостатков производителем или продавцом (в данном случае застройщиком).

Что же представляет собой гарантийный ремонт застройщика? Если в период действия гарантийных обязательств покупатель выявит недостатки, которые стали следствием некачественного строительства, отделки, других работ и возникли по вине застройщика, он должен их устранить в разумные сроки и безвозмездно. При этом по договоренности с другой стороной возможна компенсация стоимости ремонта, проведенного силами собственника недвижимости или третьей стороной. Сроки устранения недостатков по гарантии обычно прописываются в договоре долевого участия или могут обсуждаться в каждом конкретном случае. Но владельцу квартиры следует помнить, что задержки при проведении гарантийного ремонта – такое же нарушение ДДУ, как и отказ его выполнять, а значит, может быть основанием для предъявления претензий.

Претензия застройщику на устранение недостатков по гарантийному сроку (образец)

В шапке документа указываются название и юридический адрес компании получателя. Также необходимы данные об отправителе: ФИО, регистрация, контакты. Если договор коллективный, то нужны сведения о каждом дольщике. В заголовке допустимо указать одно слово «Претензия» или полное название – «Претензия об устранении недостатков».

В основной части необходимо прописать:

• ссылку на ст. 7 ФЗ № 214;
• перечень недостатков объекта, их детальное описание;
• номер договора с датой подписания и исполнения, ценой;
• требования к застройщику и срок для исправления дефектов;
• дату заключения и стоимость договора уступки (при наличии);
• банковские реквизиты, если присутствуют денежные претензии;
• информацию о том, что эксперт зафиксировал и оценил несовершенства постройки.

Куда направить претензию

Чаще всего на конверте указывают юридический адрес, где компания зарегистрирована по закону, даже если на самом деле офис распложен в другом месте. Если застройщик не получит письмо, это будет его вина. Адрес прописан в конце договора, но перед отправкой лучше уточнить его на сайте налоговой службы с помощью ИНН. Можно написать еще одно письмо и направить его по фактическому адресу.

Также существует «договорной адрес». Он может не совпадать с двумя предыдущими. Часто его вписывают мелким шрифтом. Застройщик делает его незаметным и в суде сообщает, что письмо было ненадлежащее отправлено. Отсылать претензию на юридический адрес следует в любом случае, но, чтобы не конфликтовать на заседании, лучше продублировать ее на договорной.

Юридические основания для подачи претензии

Закон предусматривает ряд условий, при наступлении которых дольщик может подать претензию застройщику на устранение недостатков:

• характеристики жилья не соответствуют договору, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, строительным нормам и правилам (если такие отступления ухудшают качество объекта долевого строительства);
• имеются недостатки, которые препятствуют нормальному использованию недвижимости по прямому назначению.

Как в жизни обычно проявляются эти недостатки? Приведем несколько примеров:

• при строительно-монтажных и отделочных работах, устройстве инженерных коммуникаций по факту использованы более дешевые материалы, чем заложено проектом или прописано в договоре;
• со временем образуется плесень на стенах или потолке;
• уровень пола превышает допустимые отклонения от горизонтали;
• протекает крыша;
• в зимнее время промерзают стены или окна;
• отсутствует или не работает вентиляция;
• уровень стен превышает допустимые отклонения от вертикали;
• штукатурка и (или) стяжка имеют трещины и неровности;
• подоконники, оконные рамы и стекла запачканы раствором или имеют царапины.

Профессиональная юридическая помощь

Если не хотите тратить время на составление претензии к застройщику, доверьтесь специалистам Lex Group. Так вы будете уверены, что процедура претензионного урегулирования спора пройдет в строгом соответствии с законом и будет иметь положительный результат.

Наша юридическая компания специализируется на взыскании денежных компенсаций за дефекты строительства. Мы помогаем гражданам отсудить стоимость устранения недостатков и сопровождаем процесс приемки жилья от застройщика в Москве и Московской области.

Нас выбирают и рекомендуют, потому что мы:

• работаем по принципу «гонорар за успех» — вознаграждение в размере 30 % берется от взысканной и зачисленной на счет клиента денежной суммы;
• выплачиваем клиентам от 3 до 10 тысяч рублей за рекомендацию, если по ней воспользовались услугами;
• самостоятельно оплачиваем экспертизы и прочие контрольные мероприятия;
• ищем реальные дефекты, за которые можно получить компенсацию;
• осуществляем полное юридическое сопровождение процесса взыскания.

В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку

Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.

То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:

• цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
• длительность просрочки — считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
• ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.

Как правильно и на чье имя написать письмо

Предлагаем вам рассмотреть образец составления претензии.

Шапка документа содержит следующую информацию: полное наименование фирмы застройщика, адрес (юридический, фактический), личные данные гендиректора, личные данные, адрес и номер контактного телефона дольщика.

Это важно! Претензия направляется юридическому или физическому лицу, которое от имени застройщика подписывало договор.

Обязательно указываются реквизиты и контактные данные сторон подписания ДДУ:

• посередине документа запишите его название – «претензия»,
• дальше перечислите требования, которые вы выдвигаете к строительной фирме. Стандартные требования: искоренить недоработки, снизить стоимость соглашения в связи с недостаточным уровнем выполненных работ, возместить средства, потраченные на ликвидацию недоделок, прочее. Иногда в договоре заранее уточняется момент устранения недостатков. Если такой пункт в соглашении есть, то все требования должны основываться именно на нем,
• прежде чем описать суть претензии, запишите реквизиты договора, а также данные, внесенные при его регистрации в ЕГРН. Далее уточните адрес дома, номер квартиры, площадь и стоимость жилья,
• на следующем этапе составления претензии укажите пункты договора, в которых уточняется обязанность строительной компании предоставить дольщику качественно возведенное жилье,
• в случае обнаружения несоответствий в проектной документации, техническом и градостроительном регламенте, обязательно перечислите эти факты,
• далее переходите к непосредственному перечислению недоработок, установленных в процессе использования жилой площади. Также укажите стоимость работ по их исправлению (данные подрядчиков или результаты экспертизы),
• укажите ссылку на закон (ФЗ № 214 от 3 февраля 2006 года), в соответствии с которым дольщик имеет право требовать от строительной организации безвозмездного исправления недостатков в установленные сроки. В случае обнаружения серьезных недостатков, таких, например, как протекание крыши, указывается точный срок устранения течи,
• изложив суть претензии, сообщите о том, что в случае игнорирования данного документа и отсутствия на него ответа в течение 10 дней, вы намерены направить исковое заявление в суд. В данном случае требования будут заключаться не только в устранении недоделок, возмещении материального и морального ущерба, но и в выплате штрафа (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

В конце претензии поставьте дату ее составления, личную подпись (с расшифровкой). Обратите внимание на грамматику, орфографию, а также пунктуацию написанного вами документа. Особенно тщательно проверьте цифровые данные. Только после этого отправляйте документ застройщику.

Образец претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки

Весомая часть законов нашего государства нацелена на защиту прав и интересов граждан. Если говорить о сотрудничестве строительных организаций и граждан в процессе возведения жилых зданий на основании договора о долевом участии, то закон защищает самую уязвимую сторону, а именно дольщиков (Закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

Когда застройщик не укладывается в указанные в договоре сроки сдачи объекта и передачи квартир жильцам, в отношении него предусмотрены соответствующие санкции (ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве»).

Так, в п. 2 ст. 6 говорится о том, что строительная организация, которая не успевает сдать объект в срок, обязана выплачивать дольщику неустойку за каждый день пропуска.

Но при этом у исполнителя есть возможность официально изменить сроки сдачи дома. Для этого необходимо заручится согласием всех дольщиков и внести изменения в договор (п. 3 ст. 6). К уже существующему договору составляется дополнительное соглашение. В нем уточняются новые сроки окончания строительства. Это соглашение дается на рассмотрение и подпись дольщикам. Никто не может заставить будущего владельца квартиры подписать данное соглашение.

Обратите внимание! Если вы подпишете документ, то потеряете возможность получить квартиру в установленные ранее сроки и, соответственно, не сможете требовать с застройщика выплату неустойки.

Если вы не согласитесь с новыми сроками, строительная компания должна будет выполнить принятые на себя обязательства, то есть сдать объект вовремя.

Как рассчитывается размер неустойки за невыполнение сроков строительства?

Застройщик, который не выполнил условия договора и не передал дольщику жилое помещение в установленный срок, обязан выплатить неустойку.

Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России на день выполнения обязательств от цены договора за каждый просроченный день. В том случае, если дольщик – физическое лицо, сумма неустойки увеличивается вдвое.

Таким образом, для расчетов пени берутся следующие данные:

• стоимость договора (обычно, это цена квартиры),
• количество дней, которые прошли после установленного срока сдачи дома (если срок указан датой) или с последнего дня квартала, указанного в качестве крайнего срока,
• ставка рефинансирования, которая на данный момент равна 9% (с 19.06.2017 г.).

Эффективность обращения с жалобой зависит от того, насколько прав собственник, выбрав инстанцию.

Вопросами решения проблем в долевом строительстве жилых объектов именно в Московской области занимается Министерство строительного комплекса, сюда могут апеллировать дольщики при выявлении любых недостатков.

Специалисты Минстроя плотно взаимодействуют с другими госструктурами, в том числе с судебными органами.

Здесь поквартально анализируется отчетность застройщиков, постоянно под пристальным контролем находится вопрос целевого использования финансов.

При поступлении любых сигналов – жалоб, претензий, заявлений – проводится тщательная проверка фактов, выдаются предписания с требованиями устранить нарушения.

Минстрой наделен полномочиями инициировать иски в суды против застройщиков с целью защиты прав будущих собственников.

С претензиями по качеству строительства, примененных материалов, а также при наличии сомнений относительно следования застройщика проекту можно обращаться в Госстройнадзор Московской области.

В какой срок застройщик обязан устранить недостатки

Действующим законодательством установлено, что застройщик обязан устранить допущенные недостатки в разумный срок. Что же имеет в виду законодатель, употребляя данную формулировку?

Прежде всего, необходимо уточнить, что срок для устранения нарушений устанавливается самим участником долевого строительства в претензии об устранении недостатков. При определении разумного срока необходимо исходить из того, какое время понадобится застройщику для устранения того или иного нарушения в строительстве. При этом срок не может быть чрезмерно коротким или долгим. Неспециалисту определить оптимальные сроки достаточно сложно. Для этого лучше всего воспользоваться помощью строительного эксперта.

Претензия застройщику осталась без ответа, что делать?

Каждый участник долевого строительства, обратившийся к застройщику с претензией об устранении недостатков, надеется на сознательность застройщика и своевременность устранения допущенных им недостатков. Однако нередки случаи, когда с момента обращения к застройщику прошло уже 45 дней, а дефекты в строительстве до сих пор не устранены. Что же делать в данном случае?

Ответ прост — необходимо обращаться в суд. В исковом требовании к застройщику участник долевого строительства вправе потребовать:

1. Соразмерного уменьшения цены договора, на сумму компенсационного ремонта.
2. Взыскания неустойки за нарушение сроков исполнения требований потребителя.

   Согласно положениям ФЗ № 2300-1 от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работ или назначенных потребителем новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работ. В случае, если цена выполнения работ договором не определена — общей цены заказа.

3. Возмещения причиненного ему морального вреда и убытков.
4. Компенсации расходов на проведение строительной экспертизы.
5. Компенсации расходов на юридические услуги.
6. Взыскания с застройщика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной в пользу участника долевого строительства.

Необходимо помнить, что взыскание компенсации за недостатки объекта по ДДУ — весьма сложное дело. Недостаточно лишь написать претензию к застройщику, важно сделать это правильно! Но и юридически грамотно составленная претензия не является залогом устранения недостатков застройщиком. Как показывает практика, все чаще обманутые дольщики вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.

Как подать претензию.

1. Путем направления почтовой корреспонденции (по почте любые документы лучше отправлять заказным письмом с описью и уведомлением о вручении).
2. По электронной почте. Если требования не будут удовлетворены и придется обращаться в суд, то для суда нужно будто представить доказательства отправки. В этом случае такой способ отправки немного уступает почтовому отправлению, так как почтовая квитанция является документом и в дальнейшем можно ее приложить к исковому заявлению (к распечаткам с электронной почты суды относятся критически). Однако почтовое отправление можно продублировать по электронной почте застройщику для уменьшения сроков решения вопроса.
3. Лично предоставив в офис застройщика. Документ распечатывается в двух экземплярах, на одном из них ставится отметка о получении с печатью и подписью работника застройщика.

Похожие записи:

• Увольнение по статье за невыполнение должностных обязанностей в 2018 году
• Обязательная доля в наследстве
• Законность запросов из полиции и других правоохранительных органов