Как купить земельный участок в ипотеку?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить земельный участок в ипотеку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ипотечные программы для индивидуальных домов есть в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, «Дом.РФ» и ряде других банков. Например, в Сбербанке выдают ипотеку как на покупку готового дома, так и на строительство индивидуального и даже дачи. Условия для строительства дома: первоначальный взнос — от 25%, максимальный срок — до 30 лет. Ставка по ипотеке по программе «Строительство дома» колеблется от 8,7% до 11%.

Ипотека на дом без первоначального взноса

Добиться оформления ипотечного кредита без внесения первоначального взноса невозможно – вложение собственных денежных средств или хотя бы маткапитала здесь обязательно.

По статистике банков, не вносившие изначально своих денег заемщики чаще других позволяют себе просрочку или полное прекращение погашения кредита, поскольку обращаясь за ипотекой переоценили свои финансовые возможности.

Другая, более практичная причина – дешевизна залоговой недвижимости в сравнении с необремененными залогом вариантами по рынку, минимум на 10-15%. Если заемщик прекратит выплаты, то банку придется реализовывать дом с молотка, предварительно добившись этой возможности в суде.

Поэтому банк заранее предусматривает компенсацию по возможным судебным издержкам и организации продажи недвижимого залога. Это и есть 10% минимум первоначального взноса от суммы, требующейся заемщику ипотеки.

Прежде чем разобраться в юридических нюансах таких сделок, определим основные понятия:

• Покупка дома и земли в ипотеку. Это означает, что гражданин приобретает земельный участок с находящимся на нем домом или без него полностью или частично за счет средств, выданных кредитной организацией в рамках ипотечной программы.
• Покупка ипотечного дома и земли. В данном случае предметом договора будет уже находящийся в залоге участок земли (с домом или без него). Гражданин приобретает имущество, которое ранее было куплено с привлечением ипотечного кредита.
• Продажа дома и земли в ипотеку. Такая сделка происходит, когда к человеку, имеющему в собственности необремененную землю, обращается физическое лицо или банк с предложением о продаже. При этом оплата производится как за счет собственных средств покупателя, так и с привлечением ипотеки.

Особенности ипотеки на дом с участком

Рынок ипотечного кредитования на покупку домов с земельными участками в России развит недостаточно. Соответствующие продукты предлагают далеко не все отечественные банки. И у каждого есть свои, подчас специфичные требования к объектам недвижимости.

Если сам дом или даже участок этим требованиям не соответствуют, в выдаче кредита откажут. Этим ипотека на дом с земельным участком отличается от таковой на квартиру. Условия покупки квадратных метров в многоэтажках у большинства банков схожи, а вот в отношении домов — тонкостей масса.

Банки учитывают буквально все — от расположения объекта до его технического состояния. Причем в одной организации будут больше интересоваться годом постройки и оценочной стоимостью, а в другой — обратят внимание на тип земель, на которых расположено строение.

Также могут иметь значение:

Одни банки кредитуют только своих зарплатных клиентов. Другие — дают деньги лишь на типовые дома на территориях комплексной жилой застройки.

«Перечислять требования банков можно бесконечно, — уточняет Решетникова. — Поэтому в таких случаях необходимо всегда подбирать банковский продукт под конкретный объект. Просто прийти в любой банк и взять ипотеку на дом, как на квартиру — не получится».

Нa кaкoй дoм дaдyт ипoтeкy

Нe кaждый дoм бaнк гoтoв кpeдитoвaть. Ecть нecкoлькo мoмeнтoв, нa кoтopыe cлeдyeт oбpaтить внимaниe, чтoбы пoвыcить шaнcы пoлyчить ипoтeкy нa зaгopoдный дoм:

Дoмa c кoммyникaциями лeгчe кpeдитyютcя, чeм cтpoeния бeз вoды и cвeтa, кoгдa вoдy нocят вeдpaми из кoлoдцa, a ocвeщeниe пoлyчaют зa cчeт гeнepaтopa, кoтopый нaдo peгyляpнo зaпpaвлять.

Для бaнкa выдaчa кpeдитa нa дoм – гopaздo бoльший pиcк, чeм кpeдитoвaниe квapтиpы. Пpиxoдитcя yчитывaть бoльшe фaктopoв, влияющиx нa ликвиднocть oбъeктa. 3aгopoднaя жизнь пoдpaзyмeвaeт тишинy и пacтopaль, пoэтoмy coceдcтвo c пpoмышлeнными и живoтнoвoдчecкими пpeдпpиятиями, близocть выcoкoвoльтныx линий элeктpoпepeдaчи, шyмнaя тpacca pядoм и cлишкoм бoльшaя yдaлeннocть oт инфpacтpyктypы oтpицaтeльнo cкaзывaютcя нa вoзмoжнocти oдoбpeния.

Пoэтoмy дaжe ecли вaм пoнpaвилcя дoм, и вы yвepeны, чтo бaнк нeпpeмeннo дoлжeн eгo oдoбpить, нe cтoит дaвaть зa нeгo зaдaтoк, пoкa бaнк дeйcтвитeльнo нe дacт coглacиe нa выдaчy кpeдитa пoд этoт oбъeкт.

Cпиcoк ocнoвныx тpeбoвaний бaнкoв к дoмaм:

Кому дадут ипотеку на дом

Основной момент, на который будут обращать внимание банки, одобряя или отказывая человеку, которому понадобилась ипотека на загородную недвижимость – его доход. В случае одобрения ипотечного кредита на такую дорогостоящую покупку, банк хочет быть уверенным, что у заемщика реально хватит доходов, чтобы выплачивать ежемесячные взносы. Поэтому при рассмотрении заявки банки будут смотреть не только на существующий официальный доход, но и на карьерные перспективы заемщика, а также на финансовое благополучие и репутацию работодателя.

В связи с более жесткими требованиями банка, которые демонстрируют разницу между «городскими» программами и программами на загородном рынке жилья, случается, что клиенты с высоким уровнем платежеспособности могут получить отрицательное решение по заявке на кредит. По оценкам экспертов, около трети потенциальных покупателей коттеджей, дач и прочих загородных объектов получают отказ от банков.

Наиболее подходящим возрастом для оформления ипотеки считается промежуток от 35 до 45 лет. Как правило, в этом возрасте человек уже добивается успехов в работе, у него появляется стабильность в карьере – он становится специалистом, который достаточно быстро сможет найти новое место работы, даже если потеряет нынешнее. Кроме того, в таком возрасте у заемщика впереди еще довольно много плодотворного времени для работы и построения карьеры, прежде чем придется выйти на пенсию.

Примерный портрет потенциального заемщика такой:

• возраст не меньше 18 лет и не больше 85 лет на момент окончания выплат по кредиту.
• общий стаж не меньше 3 месяцев и работа у одного работодателя от 1 месяца на момент обращения за кредитом, но чаще банки требуют стаж продолжительностью 6 месяцев или 1-2 года.
• зарплата заемщика и уровень дохода семьи в целом должны быть такими, чтобы ипотечный платеж не превышал 40% от зарплаты заемщика. Некоторые банки, например, ВТБ, допускают больший размер платежа – до 65% от дохода.
• другие кредиты допускаются с ограничениями – общая ежемесячная сумма по займам, включая ипотечный платеж, не должна превышать 40-65% зарплаты. Точный размер ограничения зависит от конкретного банка. При этом в ежемесячной сумме учитываются и кредитные карты – по ним вычитается 5-10% лимита карты. Некоторые банки ставят ограничения по числу кредитов – к примеру, не более 5 действующих договоров и карт на семью без учета запрашиваемой ипотеки.

Если собственных доходов человека, которому нужна ипотека на частный дом, будет недостаточно, он может привлечь созаемщиков, чьи доходы банк также учтет при принятии решения о выдаче кредита. При этом супруги по закону становятся созаемщиками и совладельцами купленной недвижимости автоматически, если только не пропишут иные условия в брачном договоре. Созаемщиками могут быть родственники и любые другие граждане, готовые вступить в подобные отношения с заемщиком и банком, а также юрлица – например, работодатель.

Ипотека на дом с земельным участком

Загородный дом неразрывно связан с земельным участком, на котором он расположен. В связи с этом, когда приобретается дом, покупателю нужно получить и права на землю. И значит банк должен проверить не один объект недвижимости, а два – дом и землю.

Осложняется процедура тем, что земля не всегда оформлена в собственность продавца. Она может быть в аренде, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании. Все это делает процесс переоформления сложным долгим и не всегда успешным – иногда неправильно оформленные права продавца становятся непреодолимым препятствием для заключения сделки.

В некоторых случаях коттеджный поселок строится на общей земле без выделения отдельных участков под каждый дом. Если земельный участок находится в общей долевой собственности всех собственников поселка, банк вряд ли даст одобрение на покупку такого варианта. Дело в том, что если придется продавать объект, чтобы вернуть одолженные деньги, придется получать согласие на продажу от остальных сособственников и решать массу других сложных вопросов.

Есть еще один нюанс – купить дом с участком в кредит сложно, но все-таки проще, чем получить ипотеку на пустой земельный участок для последующего строительства. В тех случаях, когда банки все-таки выдают кредит на покупку голой земли, обязательно фиксируется намерение построить на участке жилой дом. Но в целом ипотека на участок вполне реальна.

На процесс оформления будет влиять и статус строения: жилое или нежилое. Например, у Сбербанка есть отдельные виды кредитов – на жилой дом и на дачу или коттедж, которые относятся к помещениям, не предназначенным для постоянного проживания. Ипотека на дачу оформляется по отдельной программе – различие будет не только в условиях, но и в пакете документов, предоставляемых для проверки, а также в требованиях к заемщикам. Ипотека на строительство загородного дома отличается тем, что придется согласовывать с банком выбор строительной компании и смету.

Возможные причины для отказа

• Банк вполне может отказать в выдаче кредита, если заемщик выбрал для покупки ветхое или деревянное строение.
• Не пользуется популярностью у банков и дом, в которых собственниками или зарегистрированными лицами являются несовершеннолетние, военнослужащие, лица, признанные недееспособными.
• Вызывают подозрения у банковских специалистов и недвижимость, которая за последние 3 года продавалась и покупалась более 2-3 раз.
• Основные причины отказов связаны с тем, что выбранный дом не соответствует требованиям банка к залогу либо есть вопросы к правоустанавливающим документам, личности продавца.
• Если на дом претендуют другие наследники либо он под арестом, то это также приведет к отказу в кредитовании.

Банки принимают в залог только ликвидные объекты. Если дом не достроен либо находится очень далеко от населенного пункта, то скорей всего его будет сложно продать и банк откажет выдать кредит на его покупку.

Ипотека на загородный дом может быть оформлена по ставкам от 10% годовых. Дом придется застраховать на весь срок кредитования и расходы на страховые услуги будут гораздо выше, чем на квартиру. Очень серьезные требования выдвигают банки-кредиторы и к техническим параметрам дома – процент отказов на стадии оценки залога весьма существенный.

Порядок получения ипотеки под ИЖС

Если лицо хочет взять землю без построек для последующего возведения жилого дома, действовать необходимо по классической схеме. Многие лица изначально подбирают участок, узнают его стоимость и только потом обращаются в банк за ипотекой. Подобная схема считается неверной. Объект залога должен соответствовать требованиям финансовой организации. В этой ситуации в ипотеке откажут. Для получения целевого кредита на участок под ИЖС необходимо действовать по следующей схеме:

1. Подобрать финансовую организацию, с которой будет осуществляться сотрудничество, и подать заявку. Для этого предстоит заполнить подробную анкету. Необходимо указывать максимум информации. Чем больше сведений компания знает о клиенте, чем выше уровень доверия.
2. Дождаться вынесения предварительного решения. Анализ анкеты занимает до 5 дней. Затем с клиентом свяжутся по телефону.
3. Если ответ положительный, предстоит собрать основной перечень документации и передать в банк. Бумаги, необходимые для подтверждения информации, отражены в анкете. Данные в документации не должны противоречить ранее указанным сведениям. Несоответствие информации станет поводом для отклонения заявки. Если ошибок не найдено, выносится окончательное положительное решение.
4. Заёмщик подбирает участок, договаривается с его владельцем, заключает предварительный договор купли-продажи, проводит оценку. Хозяин недвижимости в это время собирает пакет документов на объект.
5. Весь перечень бумаг передаётся в банк. Документация проверяется. После этого осуществляется выездной контроль в соответствии с требованиями. Если ошибок не найдено, заключают кредитный договор.
6. Заемщик перерегистрирует имущество, оформляет страховку и закладную. Документы необходимо передать в банк.
7. Финансовая организация перечисляет денежные средства владельцу земельного участка.

На что нельзя взять ипотеку?

Ипотека для покупки дома с земельным участком не одобряется, если:

• нет надлежащего дорожного покрытия для круглогодичного подъезда к объекту недвижимости;
• земля под домом не принадлежит к категории участков, разрешающих постоянное проживание (или застройку жилых помещений);
• отсутствует техническая документация, выписки из кадастрового реестра;
• нет средств на первоначальный взнос;
• приобретается дача в ветхом состоянии;
• дом расположен на винтовых сваях, срубах (без капитального фундамента);
• присутствует обременение недвижимости в виде ареста, проживания граждан с судебными разбирательствами, залог в сторонних компаниях.

Ипотечные программы банков

Программ ипотечного кредитования для покупки дома и земельного участка довольно много. Некоторые банки даже предлагают своим клиентам сразу несколько подобных программ, предусмотренные для приобретения загородного дома, коттеджа, таунхауса и т.д.

Ниже приведена таблица с условиями кредитования некоторых финансовых учреждений:

Куда обратиться за предоставлением ипотеки и на каких условиях?

Как описывалось выше, не каждый банк даст нужный займ. Вот несколько примеров банков, с указанными процентными ставками:

• Сбербанк — от 12,75%;
• Альфабанк — от 14,5%;
• Тинькофф — от 10,2%;
• Россельхозбанк — от 12,9%;
• Банк Санкт-Петербург — от 14,75%.

Срок кредитования — до 30 лет. Условия, как и перечень документов, которые необходимы для получения займа, у всех финансовых учреждений одинаковые:

1. После оформления права собственности на участок, он переходит к банку в качестве гарантии последующей выплаты. Если сумма не будет погашена, банк сможет продать участок на торгах, для возмещения своих расходов;
2. Срок кредитования не менее одного года;
3. Площадь земли должна находится в пределах от 6 до 50 соток. Больший размер уже считается промышленным, и ипотека на такие территории не распространяется. В этом случае придется воспользоваться обычным кредитом;
4. Кроме этого, каждый банк, по-своему усмотрению, может называть дополнительные условия, в зависимости от Вашей конкретной ситуации.

Порядок оформления ипотечного кредита

Если принято решение оформить ипотеку на покупку земли, важно следовать определенной схеме. Многие считают, что первым делом необходимо выбрать подходящий надел, потом уже обращаться в банк для оформления кредита. Но практика показывает: такое мнение ошибочное.

Различные банковских учреждения предлагает свои условия, имеют особенности заключения ипотечных договоров. Потому вначале стоит подыскать финансовую организацию, затем уже выбирать земельный участок, учитывая установленные к нему требования. Подобный подход позволит значительно сэкономить время и силы.

Последовательность действий:

• Выбрать банк, ознакомиться с его условиями и предложениями.
• Подобрать земельный участок, соответствующий банковским запросам.
• Подать заявку, дождаться одобрения финансовой организации.
• Собрать необходимые документы. Некоторые из них требуют нотариального заверения.
• Внести первоначальный взнос.
• Получить деньги на приобретение надела, зарегистрировать его в частную собственность.

В процессе заключения договора требуется обсудить некоторые нюансы. Именно на этом этапе решается вопрос возведения на участке жилого дома без разрешения кредитора.

Финансовые организации предоставляют такую услугу как ипотека на покупку земельного участка. Она позволяет всем платежеспособным гражданам при необходимости приобрести подходящую землю в кредит, построить на ней жилой дом или применить ее в иных целях. Чтобы воспользоваться ипотечным займом, следует выбрать банк, ознакомиться с его условиями кредитования, затем подыскать подходящий земельную недвижимость.

Для подписания договора с банковским учреждением также нужно собрать необходимые документы. После их тщательной проверки сотрудниками банка заинтересованные стороны подписывают взаимовыгодное соглашение на оговоренный период времени. Во избежание неприятных последствий, предварительно важно обсудить условия договора, учесть возможные форс-мажорные обстоятельства.

В индустрии кредитования выделяют следующие программы для приобретения дома с землей в ипотеку:

1. Покупка дома, уже готового к эксплуатации. Новый жилой объект или вторичный рынок недвижимости. Наиболее востребованный вариант. Фиксированная стоимость, привлекательные условия по залоговым обязательствам перед банком.
2. Ипотека на строительство дома. Кредитные средства выдаются на покупку материалов и оплату услуг строителей. Требуется смета, архитектурный проект с разрешением государственных органов на строительство. Вариант более рискованный. Строительство может быть не завершено из-за нехватки средств или других обстоятельств, учитывая, что кредитор выделяет не более 75% от суммы, озвученной оценочной комиссией. Условием сделки является предоставление отчетной документации по затратам после окончания строительства и введения частного дома в эксплуатацию. Ипотека предполагает выдачу ссуды не единой суммой, а траншами на каждом этапе возведения объекта. Банк может запросить в качестве залога по ипотеке на земельный участок, а иную собственность, квартиру, автомобиль. Обременение переоформляют на дом с участком по завершении строительства и присвоению жилого статуса.
3. Ипотека на покупку загородного дома с землей. Это может быть коттеджный поселок, деревня, расположенные в местности, одобренной банком. Допускается приобретение дома, не включенного в жилищный фонд. Банком предусмотрены специальные программы, которые могут быть разработаны совместно с правительством.

Как оформить ипотечный заем

Процедура кредитования на покупку частного дома проходит в несколько этапов, которые мало чем отличаются от ипотечного займа на квартиру:

• Обратиться в офис банка за консультацией по условиям ипотеки. Информацию можно получить на сайте компании или по телефонному звонку.
• Собрать пакет документов по списку банка, подтверждающих личность и платежеспособность заявителя. Получить предварительный расчет на кредитный лимит, доступный клиенту для покупки дома.
• В течение срока, озвученного кредитором, выбрать недвижимость и собрать на нее необходимые документы.
• Передать информацию кредитному инспектору на рассмотрение, чтобы получить окончательное решение по сделке.
• Перейти к следующему этапу, — оформление недвижимости в собственность и передача кредитных средств продавцу.
• Оформить страховку на дом и залоговые обязательства перед банком.

Похожие записи:

• Достоверные максимальные и минимальные размеры земельного участка под ИЖС
• Порядок заполнения декларации по НДС в 2023 году
• Договор купли-продажи квартиры