Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека при разводе: как делится недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Какие долги признаются совместными
Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:
- те, в которых оба супруга выступают созаемщиками (например, ипотечный кредит или договор займа), или о которых оба супруга знали и второй давал свое согласие на такую сделку;
- те долги, которые были оформлены на одного из супругов, но денежные средства при этом пошли на приобретение общего имущества (автомобиля, квартиры и т. д.).
Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.
Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:
- как эти долги были оформлены;
- на какие цели были направлены полученные в долг денежные средства или имущество;
- можно ли отнести имеющиеся долги к совместным.
Как оформить раздел имущества
Если у вас есть недвижимость, тем более, если вы покупали ее в браке, то при разводе не забудьте составить нотариальный документ о разделе имущества. Иногда при разводе по согласию через ЗАГС супруги не оформляют раздел имущества.
Пример. Вы купили квартиру в браке, она записана на вас, то есть именно вы указаны как собственник в документах. И вот развод — развелись в ЗАГСе, раздел имущества не оформили — вы же и так собственник по документам. Через год вы решили продать квартиру. Но поскольку она куплена в браке, то по закону это совместная собственность, а документа о разделе имущества у вас нет. Это значит, что для любой сделки с квартирой вам понадобится согласие бывшего супруга. Поэтому, чтобы не испытывать судьбу, оформляйте документы на раздел имущества.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Раздел квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, может быть произведен как в период их брака, так и после его расторжения.
Важно знать: в случае раздела совместного имущества неважно, кто из супругов работал, а кто занимался домашним хозяйством – вся совместно нажитая собственность будет делиться поровну.
Если между супругами возник спор о разделе совместно нажитого имущества, необходимо обратиться в судебные органы за его разрешением.
Раздел совместно нажитого имущества: частные случаи. После заключения брака могут наступить события, которые могут повлиять на раздел совместно нажитого имущества в случае развода.
Раздел имущества в случае наличия в семье несовершеннолетних детей. По сложившейся практике в случае развода, большую долю в совместном имуществе получает тот супруг, с которым остаются жить несовершеннолетние дети.
Раздел недвижимого имущества, приобретенного на средства материнского капитала. Если квартира куплена на средства материнского капитала, то она считается приобретенной в общей долевой собственности между всеми членами семьи, включая детей. То есть такое имущество в случае развода родителей не подлежит разделу как совместно нажитое.
При этом в случае развода родителей, тот супруг, который остается с детьми, получает их доли до достижения ими возраста совершеннолетия.
Семейным законодательством определено, что совместно нажитое имущество является собственностью только мужа и жены. Совершеннолетний ребенок не имеет прав на вещи и объекты режима законной собственности супругов. При этом соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться с учетом интересов той стороны, с которой остаются проживать несовершеннолетние дети. Такой же позиции придерживается суд, разрешая споры о разделении долей, поэтому могут быть предоставлены некоторые преимущества. Что касается ситуаций оформления ипотеки на средства материнского капитала, дети имеют свою долю, что должно учитываться. Производится раздел в равных долях между всеми членами семьи, однако обязательства по выплате ипотечных взносов возлагаются исключительно на родителей. Если для погашения обязательств по ипотечной квартире использовалось имущество детей, этот факт обязательно учитывается, и ребенку выделяется доля соразмерно внесенной части. Она может быть продана для выплаты кредита в рамках реализации личных имущественных прав.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.
Судебный раздел ипотечной квартиры
34 статья Семейного кодекса РФ определяет нажитое совместно в браке имущество совместной собственностью, подлежащей равному делению между супругами при расторжении брака. При этом долги также подлежат равному разделению. Но суд вправе учесть обстоятельства, оказывающие влияние на распределение долей в недвижимости – к примеру, при подтвержденном внесении одним супругом большего вклада при покупке квартиры, суд может присудить данному супругу более значительную долю в жилье.
Также суды учитывают совпадение оформленного права собственности (титульное владение) и единоличного статуса ипотечного заемщика одного из супругов – в этом случае квартира останется полной собственностью титульного владельца и заемщика ипотечного кредита.
Если одна из сторон развода сможет доказать факт выплаты какой-либо части ипотеки из личных средств (наследство, подарок), то при судебном разделе имущества доля в квартире для данного супруга будет увеличена пропорционально внесенном вкладу.
А что, если ипотека оформлена до брака. Кому достанется квартира?
Если ипотека оформлена до брака, суд будет разбирать ситуацию индивидуально.
Например, если большая часть займа выплачена одним из супругов до вступления в брак, то при разводе квартира остается в его собственности, но второму супругу может быть назначена денежная компенсация (50% от платежей, внесенных за время брака).
Как делится ипотечная квартира при разводе
С точки зрения закона раздел ипотеки при разводе не представляет собой ничего сложного. Долги супругов, как и имущество, делятся пополам. Но это только в теории, в судебной практике с этим возникает масса проблем. Главная из них связана с тем, что стороной в договоре является банк, и его интересы тоже учитываются. Поэтому банк также привлекается к участию в судебном деле, и практически всегда выступает против раздела ипотеки. Банк можно понять – он выдал кредит надёжному заёмщику, платёжеспособность которого им проверена. А в результате раздела у этого заёмщика останется только половина кредита. Вторая половина перейдёт другому супругу. Финансовую состоятельность этого супруга банк не проверял и выдачу ему кредита не одобрял. Получается, что суд фактически обязывает банк выдать кредит неизвестному лицу. Что, конечно, не устраивает банк и является незаконным. Часто кредит оформляется на обоих супругов, и они выступают созаёмщиками. Но банк обычно всё равно против разделения одного договора на два. Это связано с тем, что созаёмщики выступают солидарными должниками. То есть банк может потребовать погашения очередного платежа как от обоих должников, так и от любого из них. Представим, что договор ипотеки будет разделён на два. Теперь банк может требовать уплаты только от каждого в отдельности и уплаты только его части. Чтобы избежать таких ситуаций банки часто требуют при выдаче кредита заключать брачный контракт. Или включают в договор условие о том, что при расторжении брака кредит должен быть погашен досрочно.
Раздел долевого участия при ипотеке
Самой большой проблемой при разделе совместного имущества является раздел договора долевого участия. Особенно, если для его оплаты получался ипотечный кредит, и оба договора оформлены только на одного из супругов. Дело в том права собственности на ипотечную квартиру у этого супруга нет. Оно возникнет только после завершения строительства. На момент развода есть только право требовать передачи этой квартиры. Поэтому суд в зависимости от конкретной ситуации примет одно из следующих решений:
- Оставит все права по договору долевого участия одному из супругов. При этом за ним останутся и обязанности по погашению кредита. Второму супругу в этом случае присуждается денежная компенсация.
- Примет решение о том, что второй супруг имеет право на выделение ему доли в квартире после ввода дома в эксплуатацию. Но тогда и кредит оба супруга должны будут продолжать выплачивать в равных долях.
Квартира взята в ипотеку до брака
Рассмотрим, как разделить квартиру в ипотеке при разводе, если она оформлялась до брака. Согласно действующему законодательству РФ и Семейному Кодексу, все имущество, приобретенное мужем и женой до брака, является личной собственностью и не может быть разделено. Но если второй супруг сможет доказать, что кредит не был погашен до брака, а финансовые обязательства погашались из семейного бюджета, он сможет требовать себе долю недвижимости. Даже супруг, который не работал может претендовать на часть квартиры, так как все доходы считаются общими.
Часто супруги сталкиваются с проблемами с квартирами, которые куплены в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жилье владелец получает после сдачи дома в эксплуатацию.
Раздел ипотечной квартиры в новостройке после развода может происходить следующими способами:
- Если при получении свидетельства о собственности заемщик находился в браке, чаще всего суд выделяет долю и второму супругу.
- Если семейная пара разведется до оформления жилья в собственность, судья может присудить ответчику выплатить истцу денежную компенсацию, так как все выплаты осуществлялись из семейного бюджета.
Порядок раздела квартиры, купленной в ипотеку при разводе
Банки не очень охотно идут на внесение любых изменений в кредитные договоры, поскольку такие поправки могут отразиться на окончательной выплате кредита. Юристы, специализирующиеся на бракоразводных процессах и семейном праве, советуют в первую очередь подать исковое заявление на раздел совместной собственности.
У многих супругов, которые решили расстаться, но имеют кредит в банке, возникает вопрос, как возможно разделить квартиру в ипотеке после развода.
Следует придерживаться такого порядка действий:
- Муж или жена подают исковое заявление в суд, не указывая наличие финансовых обязательств перед банком.
- Суд выносит решение о разделе имущества. После этого оба супруга с судебным решением обращаются в Росреестр для переоформления права собственности на общую квартиру. В ЕГРН вносятся изменения относительно выделенных долей каждому супругу.
- Супруги обращаются в банк, оформлявший ипотеку, с заявлением на заключение двух раздельных договоров на выделенные доли в общей квартире. После судебного раздела недвижимости банк не будет возражать.
Необходимые документы
Начинать решение любых имущественных вопросов необходимо с установления обстоятельств, касающихся судьбы данного имущества. При разделе квартиры необходимо собрать и проанализировать следующие документы:
- кредитный договор и документы, подтверждающие внесение кредитных платежей;
- договор купли-продажи и документы, подтверждающие оплату по договору;
- документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН — получить ее можно в Управлении Росреестра через многофункциональный центр). До 2016 года выдавались свидетельства о праве собственности, но сейчас силу официального документа имеет только выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
- свидетельство о заключении брака;
- свидетельство о рождении детей;
- свидетельство о расторжении брака или решение суда о расторжении брака;
- брачный договор, если он составлялся.
В каждом конкретном случае могут потребоваться дополнительные документы, но для определения основных вариантов раздела квартиры и ипотечного кредита достаточно будет собрать документы из вышеприведенного перечня.
Если ипотечная квартира сдается в аренду
Ипотечные платежи могут достигать половины дохода семьи, и для компенсации своих расходов некоторые заемщики сдают ипотечную квартиру в аренду. По закону сдача ипотечной квартиры в аренду без согласия банка запрещена. В каждом ипотечном договоре есть пункт, запрещающий ухудшать жилье и сдавать его в аренду.
Конечно, сотрудники банка физически не могут проверять все ипотечные квартиры, и у банка нет такой задачи. Но в банк могут пожаловаться недоброжелатели, или, если жильцы ведут себя неаккуратно, в банк может поступить сигнал от участкового. В этом случае банк может потребовать досрочного погашения кредита.
При значительной сумме остатка задолженности досрочное погашение может оказаться невозможным, что повлечет за собой взыскание долга в судебном порядке и продажу жилья. Никто не скажет, что жизнь дешевеет, но при поиске способов улучшить свое материальное положение стоит внимательно прочитать договор с банком, обратить внимание на свои обязанности и права банка, даже – проконсультироваться с юристом. Так можно избежать в будущем осложнений, связанных с выплатой кредитного долга.
Раздел квартиры, взятой в ипотеку в гражданском браке
Гражданским браком принято называть совместное проживание пары семьей, ведение общего хозяйства без регистрации брака в органах ЗАГС, хотя по терминологии, используемой в семейном законодательстве, наоборот, зарегистрированный в органах ЗАГС брак является гражданским.
Действующее законодательство признает совместно нажитым имуществом только то, которое было приобретено с момента именно официальной регистрации брака. В связи с этим, если до регистрации брака была куплена в ипотеку квартира, то она признается собственностью того, на кого она оформлена.
Если квартира, купленная до заключения официального брака, была продана в период брака, то вырученные от ее продажи средства тоже являются личной собственностью того супруга, на которого квартира была оформлена.
Конфликты по поводу купленной в гражданском браке квартиры возникают чаще всего из-за того, что куплена она была на средства обоих гражданских супругов, а оформлена на одного. В этом случае при разделе такой квартиры важно собрать доказательства, показывающие, что и второй гражданский супругу финансово участвовал в покупке. Например, переводил денежные средства на карту второго супруга с пометкой «на покупку квартиры», лично оплачивал часть стоимости квартиры продавцу и может это письменно подтвердить. Такие дела вызывают особенную сложность, так как доказательства участия в покупке обоих гражданских супругов не сохраняются.
Раздел недвижимого имущества без ипотеки и детей: важные моменты
Супруги при разводе и разделе общей квартиры без участия банка могут поступить разными способами. Третья сторона в процесс не вмешивается, поэтому будет проще договориться.
Так как их доли признаются равными, то квартиру можно просто продать и разделить деньги пополам. Это удобно оформить соглашением. Такое соглашение составляется в обязательной письменной форме и удостоверяется у нотариуса. Примечательно то, что даже в браке это можно сделать. А также в браке можно заключить брачный договор. Но до брака соглашения не составляются, только брачные договора.
Оформили раздел квартиры на доли, зарегистрировали сделку в Росреестре, теперь ее можно продавать. В данном случае будут выступать в качестве продавцов две стороны:
- продавец 1;
- продавец 2.