Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Положение об изменений видов разрешенного использования земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
От сложного к простому – полезные сведения ПЗЗ
Ответы на вопросы о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимы не только для его собственника. Они требуются и для будущих землевладельцев.
Предположим, что нужна земля для осуществления фермерской деятельности, а в старом свидетельстве на право собственности на ЗУ или в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.
Так что нужно выяснить, чтобы не было ошибок при покупке ЗУ или при подготовке строительству того или иного объекта? Ни много ни мало – ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) того поселения, на территории которого расположен участок. ПЗЗ муниципальных образований представлены на их официальных сайтах.
С первого взгляда, задача кажется сложной. Это не так. В ПЗЗ всё «расставлено по полочкам»:
- земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны:
виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФделение на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначениевсе территориальные зоны имеют границывнутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом - виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФ
- деление на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначение
- все территориальные зоны имеют границы
- внутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом
- градостроительный регламент определяет:
виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоныпараметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.) - виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:
- минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров
- виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоны
- параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.)
- описание градостроительного регламента для каждой территориальной зоны излагается в текстовой части ПЗЗ
Виды разрешённого использования для каждой территориальной зоны определяют местные власти:
- с учётом исторически сложившихся условий использования территории
- с использованием материалов такого документа, как Классификатор видов разрешенного использования
- на основе положений земельного и градостроительства законодательства
Документы градостроительного зонирования:
- регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, а какие – после получения разрешения
- для каких видов деятельности участки не могут быть использованы
Территориальные зоны имеют несколько ВРИ участков
Территориальные зоны определяют:
- состав (перечень) допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков
- возможность размещения (строительства) в зоне конкретных объектов капитального строительства
- предельные параметры разрешённого строительства
Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:
- основные виды разрешенного использования:
они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКС
- технических требований по подготовке проектной документации и строительству
- условно разрешённые виды использования (УРВИ)
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам и к УРВИ
Необходимую территорию (квартал) можно найти в графическом разделе ПЗЗ.
Генеральный план – основной документ территориального планирования Санкт-Петербурга, утверждён Законом СПб «О Генеральном плане Санкт-Петербурга».
Кто устанавливает дозволение данного типа? Устанавливается процедура использования уполномоченными органами государственной власти. Полномочия между ними распределяются в зависимости от статуса правообладателя:
- Росимущество, ОМСУ городских поселений для земель, находящихся в федеральной собственности.
- Органы исполнительной власти Субъекта РФ, Органы МСУ сельских и городских поселений для земель во владении субъектов РФ.
- Органы местного самоуправления муниципалитета для муниципальной собственности.
- Органы МСУ муниципального образования для участков, находящихся в частной собственности.
- ОМСУ муниципалитетов, ОМС городских и сельских поселений для неразграниченных государственных земель.
- Росимущество, ОМСУ для земель лесного фонда.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.
По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.
Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.
В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.
Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.
Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.
Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.
Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.
Использование земельных наделов регламентируется разнообразными актами разных уровней власти. Среди них выделяют:
- генеральный план – документ, содержащий информацию о развитии земель, принадлежащих муниципалитету. Он определяет направления, виды функциональных зон, меры защиты от ЧС различного характера и предложения по границам земель;
- правила землепользования включают в себя детализированные сведения о развитии территории, охраны культурных объектов, использования природных ресурсов и иные аналогичные сведения;
- документы зонирования содержат информацию о функциональных зонах, которые располагаются на принадлежащем муниципалитету наделу. Установлено, что вся земля делится на области, используемые для конкретных целей. В отношении каждой зоны определяется назначение, виды образований и параметры развития;
- градостроительный регламент определяет параметры каждой из зон, находящихся внутри муниципалитета:
- способ применения;
- предельные размеры наделов, учитываемые при выделении, требования к строительству;
- установленные ограничения, препятствующие отдельным способам использования.
Для некоторых земель регламенты не разрабатываются. К ним относят, к примеру, земли сельхозназначения, расположенные под лесом, покрытые водой и некоторые другие.
- Вид разрешенного использования (ВРИ) подразумевает наличие ограничений на строительство. Особенности также определяются той территориальной зоной, в которую входит конкретный участок.
После принятия решения необходимо внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого необходимо подать заявление (лично или через представителя) в территориальное отделение Росреестра или же воспользоваться аналогичной электронной услугой.
Если вы подаёте заявление в электронной форме, вам будет необходимо подготовить межевой план участка в формате XML, подписанный электронной цифровой подписью (ЭЦП) кадастрового инженера. Учтите, что заявление также необходимо подписать ЭЦП заявителя.
При подаче заявления в традиционной бумажной форме (лично или по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении) в орган кадастрового учёта по месту нахождения земельного участка необходимо представить следующие документы:
- заявление;
- паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
- свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- решение главы местной администрации об изменении вида разрешённого использования земельного участка;
- межевой план.
Срок рассмотрения документов составляет 20 рабочих дней.
Когда нельзя менять категорию
Существует несколько случаев, в которых перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается.
Это происходит, если:
- законом установлены ограничения перевода участков из одной категории в другую либо запрет на такой перевод;
- существует отрицательное заключение государственной экологической экспертизы в случае, если её проведение предусмотрено федеральными законами;
- установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утверждённым документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Когда возникает необходимость по решению вопроса об эксплуатации надела против его целевого назначения либо не использования требуется определить срок, в течение которого надел не используется, что влечет его признание бесхозным или эксплуатируемым в недостаточной мере. Данное положение не только на земли, имеющие с/х назначение, но и предназначенным для строительства индивидуального характера.
Арендные соглашения относительно территориальных зон, расположенных в пределах города, предназначающихся под стройку, проводится по аналогичным правилам. В ситуации, когда на протяжении трехгодичного срока со дня, когда был заключен договор, арендатор не применял надел – признается основанием для прекращения действия соглашения одной стороной.
Данное правило распространяется и на лиц, арендующих наделы, имеющие с/х назначение. Это ИП, а также граждане не проводящие обработку земли на протяжении указанного срока. Спустя три года после оформления договора – он подлежит аннулированию.
Если дело касается надела, находящегося в собственности – когда земля осталась без хозяина, в случае гибели собственника и отсутствия правопреемников – субъект, осуществляющий хозяйственную деятельность, имеет правомочия на обращение в судебную инстанцию с иском об изъятии земельного надела. Такое обращение может осуществляться по прошествии десятилетнего периода с момента начала простоя земли.
Если владельцы установлены – им направляется предупреждение с указанием сроков, когда необходимо исправить допущенные нарушения. В противном случае происходит изъятие.
Также установить сроки необходимо для заключения арендных правоотношений. В КоАП устанавливает наказание в виде штрафных санкций за пропуск времени, отведенного для составления соглашения.
Нецелевое использование земель и санкции
Использование земли не по назначению может быть выявлено контролирующими органами и приведет к административной ответственности согласно статьи 8.8. КОАП РФ.
Нецелевое назначение – использование земельного участка не предусмотренное его категорией, невыполнение обязательств по его сохранению и рекультивации.
Влечет наложение штрафа на физическое лицо от 20-50 тыс. рублей, на должностное лицо от 100-200 тыс. рублей, на юридическое лицо от 200-400 тыс. рублей.
Применяются и другие виды наказаний:
- штраф в размере 1% от кадастровой стоимости участка для физлиц, 1,5% для должностных лиц, 2% для юридических.
- владельца могут лишить земельного участка по решению суда;
- с арендатором могут расторгнуть договор раньше срока.
- Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
- Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
- Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
- После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.
Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома
В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:
✓ 2.1 – «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
✓ 2.2 – «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
✓ 13.2 – «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома – жилые и садовые.
Важно! Если у участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено.
Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.
Если вид разрешенного использования участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.
Категории видов разрешенного использования земли
Данные виды разделяются на три основных категории:
- Основные – устанавливаются градостроительным регламентом. В данном случае собственник имеет право на самостоятельный выбор изменения без какого-либо согласования со стороны;
- Условно разрешенные – определяется градостроительным органом в данном регионе и нуждается в дополнительных согласительных действиях через комиссию;
- Вспомогательные – данный тип напрямую зависит от первых двух и рассматривается только в комплексе с ними, без основной категории их рассматривать запрещено. К данному виду имеет отношение, к примеру, под гараж или локальные объекты инженерной инфраструктуры.
Условно-разрешенные виды использования земли в 2021 году
Основное отличие условного типа пользования – для его присвоения объекту требуется дополнительное согласование с государственным органом власти. Основной ВРИ назначается для надела сразу, без дополнительных заявлений и слушаний комиссии.
К примеру, у торгового объекта и площадью в двести квадратных метров могут быть такие условные типы назначения:
- Административное учреждение.
- Офисное помещение.
- Торговый павильон.
- Подсобное помещение.
- Склад.
В помещениях такого типа также можно обустроить больницы, спортзалы или бассейны.
Для надела в сельской местности помимо основного (ЛПХ) условными типами эксплуатации могут быть:
- Разведение крупного и мелкого скота.
- Птицеводство.
- Возделывание сада и огорода.
- Цветоводство.
При этом участки делятся на приусадебные и полевые. В первом случае разрешено возводить коттеджи, дачные домики, гаражи. В поле запрещены любые постройки с фундаментом.
Условно разрешенный вид земельного участка: порядок назначения или изменения
Для того, чтобы изменить или назначить новое условие использования земельного надела, необходимо пройти процедуру разрешения и регистрации (регламентируется Градостроительным кодексом РФ):
- Необходимо собрать полный пакет документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.
- С собранным пакетом обратиться в местную администрацию, написать заявление.
- Служащие администрации организуют комиссию и публичные слушания по делу.
- На их основании делается заключение – заявителю дается согласие или отказ от предоставления условно-разрешенного ВРИ.
- При положительном решении администрация направляет информацию в Кадастровую палату, где она фиксируется и заносится в Росреестр.
- После этого собственнику можно получить измененную выписку ЕГРН и использовать землю по назначению.
Образцом может быть перевод земли сельскохозяйственного назначения в землю под жилое строительство.
Виды разрешенного использования земельных участков
Следует учесть, что законодатель предусмотрел следующее виды разрешенного использования:
- Основные. Данные вид разрешенного использования предусмотрен изначально для данного земельного участка исходя из зоны, в которой он находится местоположением. Использование данного участка не предполагает дополнительных разрешений.
- Условно-разрешенные. Данный вид использования предусмотрен органами государственной власти в соответствующем градостроительном регламенте и для его реализации предусмотрен разрешительный порядок. Данное разрешение получается у органа власти на основании заявления правообладателя;
- Вспомогательные. Такое использование подразумевается исключительно в дополнении с вышеуказанным и не может использоваться самостоятельно.
Ответственность за нецелевое использование земель
Государство жестко контролирует целевое применение земель. Владелец не может самовольно возвести на собственном садовом участке магазин или многоэтажный жилой дом – на территории с/г назначения. Для этого предварительно нужно изменить вид разрешенного использования. Существуют и другие причины таких изменений, например, желание увеличить стоимость недвижимости при перепродаже.
Нецелевое применение земель чревато привлечением к административной ответственности. Владельцы караются штрафами в размере от 3 000 до 20 000 рублей и более, что зависит от характера нарушений. Своевременное изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения и других категорий участков позволяет избежать неприятностей с государственными органами. Разрешение на проведение подобных операций предоставляет – земельный комитет, районная, городская либо областная администрация. Для этого нужно собрать пакет документов, приложив их к заявлению.
Подробная информация по данному вопросу есть на официальных сайтах перечисленных инстанций.