Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в новостройке без налога по переуступке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для расчёта НДФЛ учитываются доходы, полученные за отчётный период. В 2023 году в налоговую службу подаются сведения о доходах за 2022. При этом в налогооблагаемую базу входит сумма за минусом положенных вычетов — в случае с продажей квартиры, это разница между суммой покупки и суммой продажи (прибыль от продажи уступки).
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Подготовка к продаже квартиры по переуступке прав
Если вы являетесь владельцем квартиры в новостройке и хотите её продать по переуступке прав, то вам нужно учесть несколько важных моментов. Во-первых, переуступка прав возможна только в том случае, если договор долевого участия был заключен до ввода объекта в эксплуатацию. Во-вторых, вы должны убедиться, что у вас нет обязательств перед застройщиком, которые могут помешать передаче прав на нового покупателя.
Главное, что нужно знать продавцу, это то, что при переуступке прав новый покупатель может купить уже готовое жильё, не ожидая окончания строительства объекта. Однако, перед подписанием договора нужно проверить, есть ли ипотека на эту квартиру. Если банк уже выдал кредит текущему владельцу, то риск того, что банк заберёт квартиру в случае неплатежа, возрастает.
Также стоит учесть, что при переуступке прав продавец не должен получать деньги до передачи прав на нового покупателя. Это обязанность банка, который выдает кредит покупателю, чтобы перевести деньги на счёт застройщика. Поэтому продавец должен подписывать договор только в нотариальной форме, при наличии всех необходимых документов.
Перед продажей квартиры по переуступке прав нужно обязательно узнать, какие риски возможны. В случае, если переуступка прав будет неудачной, покупатель может потерять деньги и не получить квартиру. Поэтому продавец должен убедиться, что новому покупателю передатся все права и обязанности по договору долевого участия.
Если вы решили купить квартиру по переуступке прав, то необходимо подписать документы в нотариальной форме и убедиться, что на нём есть такие данные как паспорт продавца, договор долевого участия, в случае если квартира находится в залоге — документы банка. Также нужно убедиться, что все реквизиты и данные квартиры в договоре находятся в соответствии с паспортными данными дома.
Как и при обычной сделке купли-продажи недвижимости, при переуступке прав необходимо учитывать все возможные риски и строго выполнять все обязанности, чтобы не нарушить договор и не потерять свои деньги.
Часто задаваемые вопросы о продаже квартиры по переуступке прав
Что такое переуступка прав на квартиру?
Переуступка прав на квартиру — это сделка, при которой первый покупатель новостройки продает свои права на приобретение квартиры по договору долевого участия другому лицу. То есть первый покупатель продает новому покупателю право на заключение договора купли-продажи этой квартиры с застройщиком на основании договора долевого участия, который он ранее заключил.
Кто может продать квартиру по переуступке прав?
Продать квартиру по переуступке прав может только первый покупатель договора долевого участия. Если квартира уже была куплена и находится в собственности нового покупателя, он уже не может ее продать по переуступке прав.
Какие документы нужно предоставить при совершении сделки по переуступке прав на квартиру?
Для заключения сделки по переуступке прав на квартиру, необходимо подготовить нотариально заверенный договор переуступки прав, паспорт продавца и нового покупателя, а также документы на квартиру, которую переуступают. Это может быть договор долевого участия, застройщиком подписанное заключение о готовности дома или документы на юридическую регистрацию прав на недвижимость.
Какие риски существуют при покупке квартиры по переуступке прав?
К основным рискам при покупке квартиры по переуступке прав относятся возможность отмены сделки застройщиком, наличие долгов по ипотеке, которые могут возникнуть после совершения сделки, а также риск подписания договора с недобросовестным продавцом. Поэтому перед совершением сделки покупателю необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями договора долевого участия и договора переуступки прав, а также убедиться в юридической чистоте недвижимости.
Можно ли приобрести квартиру по переуступке прав с использованием ипотеки?
Приобрести квартиру по переуступке прав с использованием ипотеки можно. Однако, для этого необходимо убедиться в том, что банк, выдавший кредит продавцу, согласен перевести денежные средства на счет нового покупателя и подписать договор на передачу денег в застройщику при заключении договора купли-продажи. Кроме этого, необходимо помнить, что в случае переуступки прав застройщик может потребовать дополнительные гарантии и справки от нового покупателя для выдачи разрешения на совершение сделки.
Кто несет обязательства по ипотеке в случае продажи квартиры по переуступке прав?
Обязательства по ипотеке в случае продажи квартиры по переуступке прав несет первый покупатель договора долевого участия, которому был выдан кредит на покупку квартиры. Он должен погасить кредит перед банком и продать квартиру, рассчитавшись с банком за использование кредитных средств. Новый покупатель не несет обязательств по ипотеке в этом случае.
Как происходит передача объекта недвижимости в случае переуступки прав на квартиру?
При совершении сделки по переуступке прав на квартиру, новый покупатель получает только право на заключение договора купли-продажи квартиры с застройщиком. После того, как договор с застройщиком будет заключен и квартира будет передана в собственность нового покупателя, он получит все документы на нее и сможет оформить все необходимые права на недвижимость.
Какие обязательства налагаются на стороны при совершении сделки по переуступке прав на квартиру?
Главное обязательство, налагающееся на продавца, — это передать новому покупателю все права и возможности, которые он имел на момент заключения договора долевого участия. Новый покупатель должен оплатить продавцу стоимость квартиры, указанную в договоре переуступки прав, а также возместить все расходы, связанные с регистрацией сделки и переоформлением всех необходимых документов на квартиру.
При переуступке права на жилье, объект может находиться в одном из двух состояний: готовое или новостройка. В первом случае сделка заключается между продавцом и покупателем, во втором – могут участвовать застройщик или банк.
Перед тем, как купить жилье, необходимо получить документы, подтверждающие права продавца на недвижимость. Если объект был куплен в ипотеку, то продавец обязан предоставить договор с банком и всю необходимую документацию.
Главное при переуступке прав – заключение нотариально оформленного обязательства перед переходом права с продавца на покупателя. При этом продавец должен получить деньги, а покупатель – право на жилье.
В случае переуступки прав на квартиры, необходимо заблаговременно подойти к вопросу о получении ипотечных кредитов. Как правило, в этом случае оформляется новый договор на приобретение жилья, а первоначальный продавец оказывается лишь посредником.
При подписывании договора о переуступке прав на долевого участника, покупатель обязан перевести деньги на счет продавца. Застройщик при этом несет обязательство перед новым покупателем.
Но при переуступке прав могут возникнуть риски, которые покупатель должен учитывать. Например, возможность передачи прав продавцу в случае неисполнения обязательств со стороны покупателя.
- Вводе нового покупателя в долевое строительство может возникнуть ряд проблем. В первую очередь, это связано с необходимостью регистрации передачи прав.
- Если договор о переуступке прав был заключен между продавцом и третьим лицом, то новый покупатель может столкнуться с необходимостью подписания нового договора на переуступку прав или приобретение жилья в общедолевой собственности.
Также не стоит забывать, что переуступка прав на недвижимость может сопровождаться дополнительными расходами, такими как затраты на регистрацию права собственности и на получение нового паспорта на черновик.
При переуступке прав на жилье необходимо: При переуступке прав на долевого участника жилья необходимо: Получить документы, подтверждающие права продавца на недвижимость; Перевести деньги на счет продавца; Заключить нотариально оформленное обязательство; Рассмотреть возможность оформления нового договора на приобретение жилья; Рассмотреть возможность получения ипотечных кредитов; Учитывать возможность передачи прав продавцу в случае неисполнения обязательств со стороны покупателя; Подписать новый договор на переуступку прав или приобретение жилья в общедолевой собственности. Покупая квартиру в строящемся доме, дольщик заключает договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с компанией-застройщиком. В соответствии с ДДУ он получает право требования на будущую квартиру, потому что на момент заключения такой сделки самого дома физически еще нет. И даже если он есть, но не введен в эксплуатацию, вступить во владение квартирой нельзя. В ДДУ обычно прописывается, когда дом будет введен в эксплуатацию, а дольщик получит ключи.
Покупка квартиры в строящемся доме, особенно на начальном этапе строительства, обходится дешевле, чем если купить ее в готовом доме. Разница в цене может быть как значительной, так и небольшой — это зависит от многих факторов, но она всегда есть.
Инвесторы в недвижимость пользуются такой возможностью: покупая право на получение квартиры в доме еще в стадии котлована, они перепродают его, когда стройка почти завершена.
То есть сделка проходит, когда объекта недвижимости еще не существует, — он продолжает строится, и адреса у него тоже нет.
Фактически продавец уступает свое право на будущую квартиру новому покупателю. Это называется переуступка прав требования. Такую сделку оформляют, заключив договор переуступки. В документе есть специальные термины:
— цедент (продавец);
— цессионарий (покупатель);
— цессия (непосредственно переуступка).В цессии прописывают замену предыдущего дольщика, оформившего ДДУ в начале строительства дома, на нового, которому квартира в этом доме понадобилась сейчас.
Как продать квартиру по переуступке с ипотекой
Частные инвесторы и партнеры застройщика — не единственные продавцы жилья в строящихся домах. Обычные покупатели, которые оформили ДДУ в ипотеку, тоже могут оказаться в ситуации, когда будущая квартира перестала подходить. Это происходит по разным причинам.
Покупали однокомнатную, родились близнецы, понадобилось жилье больше. Планировали переселить родителей, а они передумали переезжать. Бывают и более неприятные ситуации, например, потеря работы и, как следствие, невозможность обслуживать ипотечный кредит.
Продажа квартиры по переуступке с ипотекой не запрещена. Но ее сложнее организовать, и, скорее всего, она будет не очень выгодна продавцу (цеденту). Ипотечные сделки предполагают залог — это имущество или права требования, которые банк сможет продать, если заемщик будет не в состоянии обслуживать кредит. Значит, на продажу нужно разрешение банка.
Допустим, банк его дал. Заемщик отправляется к застройщику, получает разрешение на уступку. И оказывается в ситуации, когда в ЖК продается, например, еще 10 таких же квартир. Объявления о продаже по рыночной цене (цене как от застройщика) могут висеть месяцами, не получая предметных откликов. Все это время нужно продолжать платить ипотеку, если не удалось договориться с банком об ипотечных каникулах.
Скидка не запрещена, но пространство для маневрирования ценой ограничено, потому что определенную сумму нужно вернуть банку.
Заемщики, которые покупали квартиру по программам субсидируемой ипотеки от застройщиков, чаще всего не смогут выручить от продажи по переуступке сумму, достаточную для погашения кредита.
Механизм таких программ рассчитан на то, чтобы минимизировать ежемесячный платеж. Это получается при низкой ставке, но увеличении стоимости сделки. То есть застройщик предлагает квартиру, например, за 15 млн рублей вместо 12 млн рублей и дает очень низкую ставку. В том же доме могут быть покупатели, которые оформляли сделку на рыночных условиях, с ними квартира по спецпрограмме конкурировать в цене не сможет.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Сколько нужно потратить денег на переуступку прав?
Если продаете квартиру, купленную по ДДУ, большая часть расходов придется на переоформление документов. В договоре долевого участия прописывают фиксированную цену переуступки прав. В зависимости от типа дома, количества комнат и площади цена за переуступку прав колеблется от 60 до 150 тыс. руб. Иногда в договоре прописывают проценты — от 2 до 7% от стоимости квартиры за переуступку прав. Вторая строчка расходов приходится на услуги нотариуса. Цена по Москве — от 2 до 3 тыс. руб.
Если покупатель готов выкупить права на собственность, процесс переоформления будет выглядеть так.
-
Заверяете копии всех документов на квартиру у нотариуса.
-
Берете задаток у покупателя при нотариусе.
-
Уведомляете застройщика о переуступке прав.
-
Регистрируете недвижимость на покупателя у застройщика и передаете документы.
-
Представители застройщика пригласят покупателя и продавца, ознакомятся и подпишут документы.
-
После этого продавец получает деньги, а покупатель становится дольщиком.
Коротко: как продать квартиру на этапе строительства?
-
Продавать квартиру вы не можете, но разрешается переуступить права, предварительно уведомив застройщика.
-
Если недвижимость куплена с помощью ипотеки, предупредите банк, что собираетесь переуступить права.
-
Когда банк отказывает оформлять ипотеку на другого человека, найдите покупателя, который согласится внести всю сумму сразу для снятия обременения.
-
Разрешается переуступить права квартиры, приобретенной по эскроу. Для этого уведомите о сделке застройщика и банк.
-
Если цена продажи квартиры будет больше, с дохода заплатите налог и подайте декларацию.
-
После того как договорились с покупателем о переуступке, проверьте занесение данных в реестр, чтобы новый владелец не перепродал квартиру повторно.
Переуступка в построенном доме
Если дом построен, то с момента передачи ключей дольщику переуступить свои права уже нельзя.
С момента, как уложен последний кирпич, установлены лестничные пролеты, смонтированы лифты, обустроены входные группы, до подписания акта сдачи в эксплуатацию проходит несколько месяцев.
Срок часто определяется репутацией застройщика, сданными ранее объектами и наличием в них недоделок. Комиссия обязана сверить фактическую площадь и иные параметры с задекларированными в проектной документации.
Если собственник не планирует использовать купленную недвижимость для личных нужд, этот промежуток времени можно использовать для продажи по переуступке. Он получает меньшую сумму, но не тратится на обустройство, проведение ремонта.
Переуступка квартиры: что такое и когда используется?
Квартира в строящемся доме не может быть продана с помощью обычного договора купли-продажи, потому что на момент сделки она еще не существует физически и юридически. По факту она представляет собой обязательство застройщика передать готовое жилье в срок, определенный договором участия в долевом строительстве.
Именно для таких случаев существует особый тип сделок – переуступка прав требования. Как правило, переуступку используют при продаже недвижимости на поздних этапах строительства. Это могут делать как юридические лица, которые специализируются на сделках с недвижимостью, так и обычные граждане.
Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены, либо же все оставшиеся расходы лягут на плечи нового владельца квартиры. По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации.
У нового владельца будут ровно те права, которые принадлежали бывшему. Так, в договоре переуступки важно отметить, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу. Цедент (тот, кто передает права) должен передать цессионарию (тот, кому передаются права) оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель же обязуется в обозначенный срок произвести оплату. Точная сумма сделки прописывается в договоре. Также важно иметь на руках согласие застройщика на уступку и банка, если квартира была куплена в кредит. После составляется акт передачи всех документов. Такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре и только после этого вступает в силу с юридической точки зрения.
Так как сделка не может произойти без участия застройщика, он может согласиться на переуступку, выдвинув свои условия. Комиссия застройщика обычно составляет 1–5% от стоимости приобретаемого объекта. Стороны могут поделить эти расходы между собой, либо же их берет на себя кто-то один по договоренности. Документ об оплате останется после сделки у цессионария.
Похожие записи: