Кто может оспорить договор купли-продажи квартиры в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто может оспорить договор купли-продажи квартиры в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оспорить сделку в суде может не только одна из ее сторон, но и третьи лица, отметили в ФНП. Например, это могут быть супруги, если нет их согласия на продажу квартиры или нарушены права несовершеннолетнего. Оспорить сделку могут также представители госорганов. «Например, по инициативе органов опеки и попечительства сделка может быть признана недействительной, если в проданной квартире не выделены доли детям за счет использованного маткапитала. Сюда же попадают сделки, заключенные без согласия органов госвласти, например, когда требуется предварительное разрешение ФАС, ЦБ РФ, правительственных комиссий», — отметили эксперты.

Причиной для оспаривания сделки может стать и прямое мошенничество. Например, квартиру продают от имени умершего человека, по поддельным паспортам или поддельным доверенностям, рассказали в ФНП. «Нотариус, у которого есть доступ к базам МВД, ЗАГС и другим, а также большой опыт работы с документами и людьми, зачастую выявляет попытки аферистов», — отметили там.

Речь может идти не только о прямом мошенничестве, но и о превышении полномочий представителя. «Например, родитель подписывает сделку за малолетнего в своих интересах, гендиректор — без одобрения участниками, представитель по доверенности — без нужных полномочий в доверенности. Это тоже повод для оспаривания сделки в будущем», — предупредили эксперты.

Последствия оспаривания сделки

Оспаривание сделки проходит в суде. По оценке экспертов ФНП, в среднем такое дело рассматривается от года и сопряжено с большими расходами (оплата адвоката, оплата госпошлин, написание заявлений). Сделка, признанная недействительной, влечет реституцию. То есть стороны возвращаются в первоначальное положение. Покупателю возвращаются деньги, продавцу — квартира. Если была упущенная выгода или, например, ремонт (неотделимое улучшение), то можно взыскивать это с человека, из-за которого нарушены права.

Но вот только выиграть суд не значит получить деньги обратно. Даже когда есть решение суда и приставы берут дело в производство, далеко не всегда получается получить деньги за возвращенную квартиру обратно. «В данном случае более защищенной стороной является продавец. К нему возвращается недвижимость, которая никуда не денется. А вот деньги, которые заплатили за квартиру, могут быть потрачены. И хотя суд обязует продавца вернуть их, на практике взыскать их часто сложно, денег у продавца может уже не быть. Поэтому риск невозврата денег в данном случае очень высокий», — добавил Андрей Мисаров.

Чтобы снизить такие риски, эксперты рекомендуют досконально проверять юридическую чистоту квартиры, общаться с продавцом, узнать у него подробную историю квартиры. Дополнительной гарантией может стать участие нотариуса в сделке, который должен изучить все нюансы квартиры.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Согласно действующего законодательства, расторжение договора купли-продажи допустимо исключительно в таких двух случаях:

• по соглашению сторон — в данном случае обе стороны взаимоотношений согласны и не имеют к иной стороне ни каких претензий;
• по решению суда согласно иску одной стороны договора, в том случае, когда иная сторона существенно нарушила прописанные условия сделки.

Существенное нарушение сделки — это ситуация, при которой пострадавшая сторона в большей части лишается того, на что она могла бы претендовать в результате её свершения.

На деле это может быть ситуация, при которой покупатель, после получения в свою собственность объекта недвижимости, полностью или частично не выплатил продавцу выкупную стоимость.

Или, уже после подписания договора сторонами, у объекта недвижимости были обнаружены скрытые недостатки.

Согласно действующего законодательства предусмотрено расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по взаимному согласию или решению суда из-за существенных изменений обстоятельств, на которых основывалось изначальное заключение сделки. Под существенными изменениями обстоятельств принято понимать изменение ситуации настолько, что в случае возможности это всё предвидеть, сделка вообще не была бы подписана или подписана, но на совершенно иных условиях.

Из вышеуказанной информации можно сделать первый вывод: отмена сделки возможна по соглашению сторон или по решению суда. Расторгнуть договор в одностороннем порядки, при котором вторая сторона лишь ставится об этом в известность, по закону запрещено.

Достаточно принципиален и сам момент расторжения договора. Сделать это предоставляется возможным только до того момента, пока обе стороны не исполнят свои обязательства по сделке:

• покупатель не заплатил указанную в договоре сумму сделки;
• в Реестре не оформлена передача прав собственности на покупателя.

При этом, если только одна из сторон выполнила свои обязательства по сделке, то её всё ещё можно расторгнуть. К примеру, регистрация права на квартиру в Росреестре, но отсутствие оплаты продавцу обозначенной в договоре суммы, позволяет расторгнуть подписанное ранее соглашение.

Поэтому, вторым выводом в данной ситуации будет: законодательство не запрещает расторгать договор купли-продажи недвижимости, как до момента регистрации в Росреестре, так и после её прохождения. В данной ситуации суду будет необходимо не только расторгнуть такой договор, но и приостановить зарегистрированное в Росреестре прав собственности покупателя.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости и признания его недействительным

Обратимся к гл. 29 ГК РФ, регулирующей порядок изменения и расторжения договоров. В ст. 450-451 вышеназванной нормы перечислены основания, при наличии которых расторгнуть договор купли-продажи недвижимости вполне реально. К таковым относятся ситуации, когда:

• такое решение принято по взаимному и добровольному согласию всех сторон сделки;
• обстоятельства, имеющие место быть на момент заключения договора, существенно изменились настолько, что если бы стороны могли их предвидеть, то либо вообще не подписали такое соглашение, либо составили его на иных условиях;
• в результате существенного нарушения условия (условий) договора одной стороной вторая лишилась того, на что могла бы претендовать при надлежащем исполнении соглашения.

Признание рассматриваемого вида договора недействительным происходит только в судебном порядке. В качестве оснований, при наличии которых суд может вынести соответствующее решение, можно выделить следующие:

1. Договор составлен с нарушением норм закона.
2. Одна из сторон на момент подписания соглашения:

• была недееспособна (полностью или частично);
• не достигла совершеннолетия;
• не отдавала отчет своим действиям или не в полной мере осознавала суть происходящего;
• поставила подпись будучи обманутой мошенниками или под воздействием угроз, при стечении тяжелых жизненных обстоятельств и т.п..

1. Притворность или мнимость сделки.

Процедура и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимости недействительным и его расторжения отличаются. Главное различие заключается в том, что во втором случае аннулируются все оговоренные взаимные права и обязательства непосредственно в день его подписания. Признание же соглашения недействительным приравнивается к его отсутствию вообще. А потому одна сторона, что-либо получившая от второй, обязана возвернуть все приобретенное в полном объеме. Другими словами, покупатель должен вернуть недвижимость (а точнее – права на нее), продавец – деньги.

Кроме того, расторжению подлежит только действующий договор. Признать же недействительным можно уже прекращенный или даже расторгнутый.

Продажа без реального прогона денег

Третий вариант: у Василия есть и друг детства, и нет проблем с указанием стоимости 100 млн в ДКП. Но только нет денег на прогон их по безналу. Бывает такая тяжелая ситуация у миллионеров.

И снова Василий вписывается в проект с куплей-продажи. В этот раз им выдержаны условия № 1 и № 2 нашей ИДЕАЛЬНОЙ сделки, но нарушено условие № 3:

• имущество продается не аффилированному лицу,
• ДКП заключается на рыночных условиях,
• но покупатель «оплачивает» деньги по расписке/через банковскую ячейку/с нотариальным заверением договора, в котором указано, что деньги переданы и получены в полном объеме и т. д. Грубо говоря, этих денег никто не видел.

Такую сделку кредиторы будут оспаривать как безденежную. Для этого надо доказать, что средств на покупку данного имущества у покупателя не было. И сделка по своей сути была мнимой (фиктивной).

В этом случае действия Василия должны быть аналогичны варианту продажи имущества аффилированному лицу (см. выше). То есть надо готовиться к обоснованию происхождения денег у покупателя: справки о доходах, источник этих самых доходов, информация о наличии имущества и денег на банковских счетах и вот это вот все.

Как вариант — делать покупку активов на кредитные деньги. Это снимет сразу несколько вопросов:

1. Проверена платежеспособность покупателя. Раз банк выдал деньги, значит, он проверил финансовое положение покупателя и уверен, что у того есть возможности, чтобы эту сумму вернуть.
2. Факт перечисления денег. Банк выдаст деньги или перечислит их напрямую продавцу, если для оплаты будет взят целевой кредит. И никаких геморов с доказательствами от кого и откуда деньги — все можно будет подтвердить через банк.

Оформление сделки без согласия супруга (и)

Имущество, находящееся в совместной собственности супругов, подлежит реализации только при согласии всех сторон. При заключении соглашения о купле-продаже продавец обязан предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества.

Если такого документа нет, то супруг (а) в течение одного года может обратиться в суд с целью признания перехода права собственности недействительным и об ущемлении ее прав.

Признание договора купли-продажи недействительным, основания которого представлены выше, возможно в определенный срок. Для ничтожной сделки он составляет три года с момента заключения подобного соглашения, для оспоримой — один год.

Выявление хотя бы одного основания является поводом для признания договора недействительным. Такое решение может вынести только суд. Если будет выявлено, что ни одна сторона не совершала сделку с умыслом, то производится возврат ценностей друг другу.

В случае наличия умысла одной стороной суд назначит конфискацию ее имущества или денег, полученных в результате соглашения, и выплату морального вреда потерпевшей стороне. При сговоре обе стороны лишаются полученных объектов и ценностей в результате подобного соглашения в пользу государства.

Какие сделки считаются ничтожными

Законодательство РФ отличает оспоримые операции от ничтожных. Ко второму типу относят операции, которые были незаконными или недействительными с самого начала. При этом факт признания таковой по суду не имеет никакого значения.

К ним относят соглашения, которые не соответствуют законным требованиям (как по форме, так и по своему составу), нарушая общественные или личные гражданские интересы. Также сюда относят документы, нарушающие нравственные вопросы и установленный в стране правопорядок.

Продажа состоялась «для вида»? Это мнимая операция. Она тоже считается ничтожной. Как и соглашения, оформленные для прикрытия другой юридически значимой операции. Дети, не достигшие возраста 14 лет, не могут самостоятельно распоряжаться имуществом. Исключение — мелкие бытовые ситуации, вроде похода в магазин за продуктами.

Как признать сделку с недвижимостью ничтожной?

Хотя законодательство прямо говорит о том, что признание сделки с недвижимостью ничтожной через суд не требуется, достаточно подтверждения наличия одного из условий, перечисленных выше, на практике все же обычно судебное решение требуется. Потому оспаривание сделок с недвижимостью производится в таком порядке:

• Подготовка судебного иска о признании сделки ничтожной. Подготовить заявление может как одна из сторон договора, так и третье лицо, которое является заинтересованным в ситуации (это, например, может быть налоговая служба). В самом иске истец просит суд признать сделку ничтожной на основании того или иного обстоятельства;
• Сбор необходимых документов для судебного иска – вместе с заявлением в суд нужно подать документы, подтверждающие позицию истца и конкретные факты, позволяющие признать договор ничтожным. Это может быть справка о психическом заболевании одной из сторон сделки, подтверждение притворности/мнимости договора и т.д.
• Подача заявления в суд – данные иски рассматриваются судом общей юрисдикции и подаются по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Иск в суд можно передать лично или отправить заказным письмом. Следует также отправить копии документов ответчику и всем заинтересованным сторонам.
• Рассмотрение дела в суде –во время слушаний нужно, предоставив доводы, убедить суд в том, что условия сделки позволяют признать ее ничтожной. Если это удастся, судья вынесет соответствующее решение.

Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?

Потребовать аннуляции сделки могут только те лица, которые имеют отношение к заключенному договору:

• продавец;
• покупатель;
• третьи лица, интересы которых затронуты или представлены в договоре. Ими могут быть опекуны, родственники, незаконно выписанные из квартиры, бывшие супруги и т.д.

Существует два вида сделок, которые можно признать недействительными:

1. Ничтожные сделки.
2. Оспоримые сделки.

Ничтожные сделки. Они признаются недействительными без обращения в суд. Следует отметить, что в случае ничтожности в суде оспаривается не сама сделка, а ее последствия. Срок давности для непосредственных участников сделки составляет 3 года с даты подписания договора, для третьих лиц – 10 лет.

Причины, по которым сделка признается ничтожной:

1. Нарушение законодательства и прав посторонних лиц.
2. Лицо, выступающее участником сделки, недееспособно:

• младше 14 лет;
• имеет нарушения психики, подтвержденные судебно-медицинской экспертизой.

Сделки с этой категорией граждан совершаются через доверенное лицо – опекуна, признанного органами опеки.

Обратите внимание, что наличие алкогольной и наркотической зависимости не является причиной недееспособности, и оспорить сделку можно только через суд.

1. Нарушение существующего порядка и нравственных интересов. В законодательстве нет точного определения таких сделок. Традиционно к этой категории относят те соглашения, сама цель которых противоречит социальным нормам. Примеры:

• продажа помещений по похищенным или фиктивным документам;
• поддельные подписи в договоре или на иных бумагах;
• ущемление прав недееспособных граждан.

1. Цель сделки — создать видимость возникновения правоотношений, а не реальная передача недвижимости по договору. В гражданском кодексе отмечено два вида таких сделок:

• мнимая сделка существует только на бумаге, без реальных действий с недвижимостью;
• притворная сделка заключается на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, или маскирует настоящую договоренность.

Примеры:

• избавление от налога путем заключения договора купли-продажи вместо дарственной;
• избавление от имущества с помощью дарственной, чтобы избежать его изъятия за долги.

1. Предметом сделки становится имущество должника, признанного банкротом.

Оспоримые сделки. Чтобы признать такую сделку недействительной, нужно в течение 1 года обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи.

Поводы, по которым можно оспорить сделку:

• составленный договор нарушает положения принятого законодательства;
• продавцом или покупателем выступает ребенок с 14 до 18 лет;
• не выполнены обязательства по договору: средства не оплачены в полном объеме, имущество не передано новому владельцу и т.д.;
• лицо, выступающее продавцом или покупателей, регулярно употребляет алкоголь или наркотические средства, или же пребывает в состоянии, в котором не отвечает за свои действия (стресс, угрозы со стороны, прием наркотических веществ и т.д.);
• заниженная стоимость продажи;
• реализация квартиры без согласия супруга;
• искажение воли какой-либо из сторон;
• предоставление заведомо неверной информации о жилье, к примеру, выписка отсутствующих родственников как умерших и т.д.

Наличие оснований для недействительности не дает гарантий на благополучный исход дела. Поэтому перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с юристом, учесть все нюансы и возможные риски. Специалисты нашего сайта могут помочь вам в поиске юридических доказательств и составлении иска.

Расторжение по соглашению сторон

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.

В соглашении обязательно должны быть прописаны:

1. Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
2. Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
3. Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
4. Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
5. Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.

При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Кто может обратиться в суд?

Заявить требование о признании сделки недействительной может сторона сделки или лицо, чьи права и законные интересы нарушены. Например, если продавец скрыл факт продажи квартиры от наследника, который имел на нее право, но не вступил в наследство, то наследник может обратиться в суд.

---

Что нужно указывать в исковом заявлении

Текст заявления лучше всего составить с помощью опытного юриста, чтобы избежать риска отклонения иска или решения в пользу ответчика. В документе должны содержаться следующие сведения:

1. Данные сторон, включая адреса проживания. Необходимо приложить копии паспортов обеих сторон.
2. Информация об объекте сделки, включая ее адрес, площадь, этаж, число комнат и другие данные.
3. Выписка из ЕГРП по состоянию на текущий момент (после регистрации договора купли-продажи).
4. Основания, руководствуясь которыми истец требует признания купли-продажи недействительной.
5. Данные всех тех лиц, которые могут подтвердить важные обстоятельства сделки (копии паспортов).

Похожие записи:

• Льготы пострадавшим в результате Чернобыльской и других радиационных катастроф
• Как оформить доверенность: азы и юридические тонкости
• ВС запретил отказывать адвокатским запросам без причин