Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдавать в наем ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Как составить договор аренды (найма) ипотечной квартиры
Договор коммерческого найма жилья — главный документ для обеих сторон сделки. Заключается он в письменной форме. Важно составить его максимально подробно и понятно для всех участников.
Что обязательно надо указать в договоре:
- Предмет договора (что и на какой срок вы сдаете).
- Максимально подробное и конкретное описание жилья с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели и так далее.
- Права и обязанности сторон.
- Условия оплаты.
- Данные сторон сделки.
- Паспортные данные, платежные реквизиты, номера телефонов и иные личные данные наймодателя и нанимателя, которые могут пригодиться.
Если не уверены в том, как составить договор коммерческого найма жилья — обратитесь с юристу или хотя бы скачайте типовой бланк договора в интернете.
Чтo дeлaть, ecли бaнк нe дaeт coглacия
Ecли зaeмщик peшит cдaвaть нeдвижимocть yжe пocлe зaключeния ипoтeчнoгo coглaшeния, в кoтopoм yкaзaн зaпpeт нa дaннoe дeйcтвиe, peшить пpoблeмy мoжнo тpeмя cпocoбaми:
- Cдaвaть жильe бeз coглacoвaния c финaнcoвoй opгaнизaциeй. 3aпpeт бaнкa нa пpeдocтaвлeниe apeнды нeдвижимocти нocит лишь юpидичecкий xapaктep. Нa дeлe зaeмщик мoжeт взять нa ceбя oтвeтcтвeннocть и зaключить дoгoвop apeнды, нe пpeдyпpeдив бaнк. Нecмoтpя нa тo, чтo финaнcoвaя opгaнизaция ocтaвляeт зa coбoй пpaвo пpoвepять, ктo имeннo пpoживaeт в квapтиpe, нa пpaктикe тaкиe cлyчaи являютcя eдиничными. Кpoмe тoгo, бaнк нe cмoжeт дoкaзaть, чтo жильe cдaeтcя в apeндy, ecли нe yвидит cooтвeтcтвyющeгo дoгoвopa мeждy зaeмщикoм и apeндaтopoм нeдвижимocти.
- Пepeзaлoжить нeдвижимocть в дpyгoй финaнcoвoй opгaнизaции, cпocoбнoй пpeдocтaвить бoлee лoяльныe ycлoвия, в тoм чиcлe вoзмoжнocть cдaчи квapтиpы в apeндy.
- Пoлyчить paзpeшeниe бaнкa. Дaжe ecли в дoгoвope пpoпиcaн зaпpeт нa apeндy жилья, вceгдa мoжнo пoпpoбoвaть нaлaдить диaлoг c финaнcoвoй opгaнизaциeй. Нe иcключeнo, чтo бaнк пoйдeт нaвcтpeчy cвoeмy клиeнтy и cocтaвит дoпoлнитeльнoe coглaшeниe, paзpeшaющee нaйм кpeдитнoй нeдвижимocти.
BAЖНO! 3aпpoc нa paзpeшeниe cдaчи жилья в нaeм paccмaтpивaeтcя бaнкoм в тeчeниe нeдeли. B cлyчae пpинятия пoлoжитeльнoгo peшeния, финaнcoвaя opгaнизaция тaкжe мoжeт нaлoжить oпpeдeлeнныe oгpaничeния, нaпpимep, oгpaничить cpoки apeнды или тpeбoвaть пpeдвapитeльнoгo coглacoвaния дoгoвopa o нaймe жилья.
Сдача ипотечной квартиры – большое финансовое подспорье для заёмщика. Это не запрещено законодательством, но банки не всегда приветствуют такие сделки, ведь на время действия договора между хозяином квартиры и арендатором банк теряет возможность распоряжаться жильем.
Поэтому, оформляя кредит на покупку недвижимости, лучше заранее уточнить у банка, на каких условиях можно сдать квартиру, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем.
В этом случае будет полезно проконсультироваться с риэлторами, которые занимаются вопросами аренды квартир. Они помогут грамотно составить арендный договор, но главное – подобрать банк, который наверняка пойдёт на уступки заёмщику. Агентство недвижимости «Азбука жилья» проконсультирует вас, по какой ставке стоит сдавать квартиру в аренду и поможет найти идеальных квартирантов.
Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку
После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру. Этот документ накладывает следующие ограничение на использование объекта владельцем:
- нельзя дарить квартиру без согласия кредитора;
- нельзя продавать полностью или долями залоговую недвижимость без согласия кредитора;
- нельзя производить обмен залоговой недвижимости без разрешения кредитора.
В случае необходимости собственник может продать или подарить ипотечную квартиру. Правда, обременение на сделку банк снимет только в случае полного погашения долга. Нет долгов — нет обязанностей. А как обстоят дела с разрешением на сдачу залогового жилья в аренду? Ведь аренда не приводит к возникновению прав третьих лиц на ипотечную жилплощадь.
Российское правительство в законодательной форме закрепило возможность сдачи залогового жилья. Согласно закону об ипотеке, собственник имеет право зарабатывать на аренде. При этом существуют следующие ограничения:
- жилое помещение нельзя сдавать как офис, а офис нельзя сдавать как жилую квартиру;
- срок аренды не должен превышать срок действия ипотечного договора;
- собственник, сдающий жилье в аренду, не обязан регистрироваться как ИП: владелец получает прибыль и платит с нее подоходный налог как физлицо;
- если договор ипотеки запрещает сдачу квартиры в аренду, заемщик не должен нарушать это положение.
Прежде чем брать жилищный заем, прочтите банковское соглашение. В зависимости от конкретного банка, возможны следующие варианты:
- в договоре отсутствуют сведения о позиции банка по отношению к сдаче жилья в аренду, либо аренда разрешена ипотечным соглашением. Этот вариант — оптимальный для будущего арендодателя;
- собственник имеет право сдавать жилье в аренду на определенных условиях. Например, срок сдачи может быть ограничен по времени;
- ипотечный договор запрещает сдавать недвижимость в аренду третьим лицам.
Для тех, кто изначально планирует зарабатывать на своей недвижимости, наиболее приемлемы первый и второй варианты. После оформления займа необходимо получить у банка официальное разрешение на сдачу жилья, и можно заселять жильцов.
Банковские ограничения
Вы готовы заключить официальный договор с арендатором? В этой ситуации также возникают определенные ограничения. Согласно тексту Закона об ипотеке продавать, обменивать, дарить залоговое имущество можно, только получив согласие залогодержателя на данные действия. Поскольку при этом происходит передача прав собственности третьему лицу.
В случае с арендой собственник объекта не меняется. То есть, законодательного ограничения или запрета на заключение договора с квартиросъемщиками нет. В 2016-м году было опубликовано Постановление Верховного суда № 309-АД16-8799, в котором разъяснялось, что банк не имеет права запрещать собственнику использование залоговой квартиры по собственному усмотрению. В том числе и для заселения в нее квартиросъемщиков, если аренда оформлена официально.
До выхода данного постановления банки обычно вносили в ипотечный договор пункт, запрещающий аренду. Сейчас они предпочитают прописывать это условие в виде ограничения, обязывающего заемщика согласовывать такие действия с кредитно-финансовой организацией. Поскольку за прямой запрет и фактическое нарушение прав собственника на банк может быть наложен штраф. Однако если ограничение на аренду вписано в договор ипотеки, оно имеет юридическую силу.
Вы хотите взять ипотечный кредит, купить квартиру и сдавать ее в аренду? Внимательно прочитайте кредитный договор, поскольку в нем могут быть прописаны какие-либо ограничительные условия. Подписав договор, вы фактически согласитесь с ними и будете обязаны их соблюдать во избежание возможных неприятностей.
И, конечно, не рискуйте приобретенной жилой недвижимостью, сдавая ее без официального оформления аренды. Поскольку это чревато серьезными последствиями вплоть до утраты залоговой квартиры. Банк имеет право провести проверку предмета залога, если у его менеджеров появятся данные, что вы сдаете жилье «в темную» и не платите налоги. Такое вполне возможно в случае вашего конфликта с незаконными квартиросъемщиками или соседями.
Мы надеемся, что эта статья была вам полезна.
Многих интересует вопрос, можно ли оформить договор аренды в обход госструктур. Подобная идея появляется не в последнюю очередь из-за материальной выгоды: если договор неофициальный, то с дохода не нужно платить налог. Также представители банка не станут ходить по всем квартирам, что находятся в залоге, и проверять, кто в них живет: собственник или арендатор. Более того, даже если банковские служащие захотят проверить подобную информацию, они нарушат закон. Только органы власти имеют право требовать показать документы на квартиру. Поэтому сдать ипотечную квартиру внаем неофициально вполне возможно. Однако, если данный факт откроется, собственник жилья может столкнуться с неприятными последствиями:
- расторжением договора аренды и компенсацией средств арендатору;
- декларированием полученного незаконно дохода и оплатой налога с него;
- выплатой штрафа;
- требованием от банка досрочного погашения ипотеки ввиду нарушения условий договора.
Очевидно, что при таких условиях сдавать квартиру невыгодно: прибыль с аренды не покрывает трат собственника. Чтобы оставаться в плюсе, жилье требуется сдать за 40 тысяч в месяц. Такая сумма поможет покрыть все расходы, включая незапланированные (на замену мебели, косметический ремонт и пр.). Однако можно изменить не цену аренды, а условия приобретения жилья. Например, имея миллион на первоначальный взнос, выбрать квартиру дешевле, найти банк с меньшей процентной ставкой по ипотеке, увеличить срок выплаты кредита. В последнем случае увеличится переплата за жилье, однако снизится ежемесячный платеж. Также следует учитывать, что в нашем примере приводились средние значения, алгоритм. На практике же ситуация может выглядеть иначе. Таким образом, рекомендуется просчитать все расходы и возможные доходы, чтобы выбрать наиболее прибыльный вариант. Но есть и другой вопрос. Если сдача все же оказывается невыгодной, стоит ли приобретать жилье? Есть несколько аргументов в пользу покупки:
- квартиру можно в дальнейшем монетизировать, причем ее цена способна со временем вырасти;
- аренда после погашения ипотеки будет приносить доход;
- стоимость аренды может возрастать, а платеж по кредиту останется неизменным;
- временная сдача квартиры, купленной для себя, способна позволить сэкономить на ежемесячных выплатах банку.
Официальная аренда ипотечной квартиры или «черная»: есть ли выбор?
Без согласия банка сдать жилье возможно лишь в том случае, когда в кредитном договоре не прописаны условия об ее аренде. Если такой пункт присутствует, то перед заемщиком стоит выбор: сдавать квартиру официально или прибегнуть к нелегальному способу. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки. При выборе официальной аренды вас ждет следующая процедура:
- Посещаете банк с письменным заявлением, где подробно изложены все обстоятельства и причины ситуации. Кредитор в течение 5 дней рассмотрит заявку и даст официальное согласие. Учтите, что не все банки выступают против сдачи ипотечных квартир в аренду. Многие рассматривают такую перспективу как дополнительные гарантии по регулярным кредитным платежам. Согласие обеспечено, если вы: исправно погашаете кредит; содержите квартиру в надлежащем состоянии; внесете в договор страхования необходимые изменения.
- Если согласие получено, собираете дополнительные документы: свидетельство о праве собственности на жилье; справку из ЖЭКа о составе семьи; нотариальное согласие всех собственников квартиры.
- Находите квартиросъемщиков и оформляете договор аренды, где прописаны все условия по оплате аренды и коммунальных услуг, обозначены сроки платежей, а также указаны правила поведения. Обязательно нужно приложить к договору акт приема-передачи имущества и зарегистрировать сделку у нотариуса.
- Платите ежегодно подоходный налог в размере 13% от прибыли. Для этого следует заполнить в налоговом органе декларацию и приложить договор аренды, расписки о получении платы за аренду и справки с места работы.
Банк, отклонивший заявку, давать объяснений не обязан, однако это может произойти по следующим причинам:
- у вас плохая кредитная история из-за неоднократных просрочек платежей и начисленных штрафов;
- договор найма заключается на срок свыше года;
- банк обследовал жилье и выявил, что оно уже сдается без его согласия.
Когда банк не разрешает сдавать жилье или вы просто не хотите документальной волокиты, можно прибегнуть к «черной» схеме. Сдавая квартиру без согласия банка и без договора, доверяя «джентльменскому соглашению», вы подвергаетесь определенному риску. Закон гласит, что сотрудники банка имеют право в любое время вас навестить с целью проверки истинного состояния ипотечного жилья. Если кредитор обнаружит нелегальную деятельность, то вас ждут санкции со стороны банка и налоговых органов.
Однако, судя по отзывам заемщиков, банки практически не контролируют состояние квартиры, если ссуда вовремя погашается. Статистика гласит, что большинство заемщиков впускает арендаторов в ипотечные квартиры без согласований с финансовым учреждением.
Учтите, что нелегальная сдача квартиры сопряжена с различными рисками. Если арендаторы испортят имущество или не заплатят за проживание, взыскать убытки вы не сможете, поскольку сделка не законна.
Осталось только выяснить, что считают по этому поводу закон и кредитная организация, на балансе которой находится залоговое имущество.
Как оказалось, в законе никаких препятствий по этому поводу нет. Например, ст. 346 ГК РФ отмечает, что лицо, у которого остается предмет залога, может пользоваться активом по его назначению, в том числе извлекать из него доходы. Также указывается, что гражданин может без согласия держателя залога передавать заложенное имущество во временное пользование другим лицам. Но, как в первом, так и во втором случае, закон указывает, что это возможно лишь при отсутствии особых условий в договоре.
Иными словами, закон не против сдачи ипотечной квартиры в аренду, но отсылает к условиям заключенного договора между банком и заемщиком. Именно здесь нужно искать ответы на все вопросы.
Если следовать закону, то банк не может прописать в договоре запрет на сдачу ипотечной квартиры в аренду. Поэтому такого пункта граждане, скорее всего, не увидят.
Однако банк может в договоре указать на необходимость получения согласия кредитной организации перед тем, как гражданин решит сдавать свою ипотечную квартиру.
Если гражданин решит сдавать ипотечные квадраты, не получив предварительно согласия банка, то к нему в соответствии с условиями договора могут применяться штрафные санкции. При самом неблагоприятном раскладе банк может потребовать досрочного погашения всего кредита. Если гражданин не сможет выполнить условие банка, то кредитная организация имеет право подать в суд и, например, потребовать реализации заложенного имущества для возврата кредита.
Таким образом, необходимо внимательно читать условия договора и, если банк требует уведомления перед сдачей в аренду или получения согласия, то нужно следовать указаниям.
Сдача квартиры, приобретенной без первоначального взноса
Многих интересует, можно ли сдавать залоговую квартиру, купленную в ипотеке у сбербанка или другого банковского учреждения, если при этом не был сделан первоначальный взнос. Следует знать, что Федеральное законодательство позволяет сдавать ипотечную квартиру в аренду, используя какую-либо законную схему. Поскольку купить квартиру в ипотеку разрешается без первоначального взноса, то это значит, сдача квартиры на таких ипотечных условиях является вполне легальной операцией. Но при этом согласно ссылке в действующем законе, залогодатель не имеет права на получение доходов от недвижимости, в случае, если это запрещено в условиях договора ипотеки.
Таким образом, в законе содержится прямая информация по поводу того, можно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку, с первоначальным взносом или без него. То есть, ответ положительный и помещение можно сдавать в аренду. Главное, чтобы в ипотечном договоре не содержалось никаких ограничивающих условий. При этом условия договора аренды могут быть оговорены с арендатором в произвольном порядке.
Регламентирующих требований по поводу оформления договора аренды для таких случаев не существует. Вполне подходит стандартный договор, но также допускается использовать свой вариант, предварительно согласованный с банком.
А закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.
Но среди положений статьи 209 ГК РФ, есть и ограничение, предел правомочий. Это интересы третьих лиц, нарушать которые нельзя. В случае ипотеки таким третьим лицом выступает банк.
Отношения с ним регулируются не только ГК, но и другими нормативными актами. Главным из них является Федеральный закон «Об ипотеке» № 102.
В статье 29 ФЗ № 102 сказано, что заемщик имеет право:
- использовать квартиру по назначению, то есть жить в ней;
- извлекать из нее плоды и доходы.
То есть с точки зрения закона, использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо.
В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.