Как узаконить отдельный вход в квартиру на первом этаже

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить отдельный вход в квартиру на первом этаже». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Новые правила перевода: что усложнили

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Что необходимо иметь?

Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.

Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.

Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.

Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.

Отличия и особенности

Отдельный вход может быть трех видов:

1. Подъезд с приямком (углубление в стене, примыкающее к стене здания). Приямок должен быть такого размера и формы, чтобы позволять осуществлять подачу огнетушащего вещества и удалять дым с помощью насоса.
2. Подъезд с лестницей. Если лестница имеет высоту от уровня тротуара больше 0,45 м, то она требует специального ограждения. Уклон должен соответствовать не более 1:2, а уклон пандуса не должен превышать 1:8. Ширина лестницы должна быть не менее ширины самого входа.
3. Подъезд без приямка и лестницы.

Особенности и требования к оборудованию:

• Обязательно наличие тамбура (можно сделать тамбур снаружи здания, если есть дополнительное разрешение на это, либо сделать внутри, что сократит площадь помещения собственника).
• Вход должен быть оборудован пандусом с учетом интересов маломобильных граждан.
• Лестница должна быть безопасной (не должна скользить, должна иметь поручни).
• Ступени лестницы должны быть сделаны из металлоконструкций и опираться на плиту, которая, в свою очередь, монтируется на подсыпку.

Рекомендация. Не рекомендуется делать вместо подсыпки фундамент, так как в этом случае потребуется заключать отдельный договор аренды на этот участок земли.

• Двери входа должны открываться в сторону входа.
• Если двери стеклянные, то должны быть выполнены из противоударного прочного материала.
• Дверные проемы должны быть завершены наличниками, откосами, декором и иметь завершенный архитектурный вид.
• Металлокнструкции не должны быть связаны с несущей конструкцией дома.

Плюсы и минусы квартиры с отдельным входом

Благодаря переносу входной двери из лестничной клетки во двор предоставляет владельцам недвижимости воспользоваться единовременно несколькими преимуществами.

1. Обеспечение приватности. Владельцы недвижимости становятся в полной мере независимыми от мест общего использования. При этом права на подобные места все равно сохраняется. Благодаря небольшой пристройке, оформление которой возможно совместно со входом, появляется шанс заменить коридор.

2. Можно сэкономить на дополнительных услугах. Благодаря отдельному входу общий домофон совершенно не нуден. Если вы не планируете использование лестничной площадки, оплата за ремонт и уборку также не требуется. Однако об этих нюансах следует предварительно договориться с обслуживающей компанией.

3. Дополнительный комфорт. Владельцы имеют возможность сделать максимально удобный вход в квартиру с личным крыльцом. Если в квартире проживают люди, относящиеся к маломобильным группам населения, или маленькие дети, возможно сооружение пандуса, позволяющее исключить сложности с передвижением коляски.

4. Жилье гораздо проще перевести в статус коммерческого, так как отдельный вход будет уже обустроен. Однако стоит принять во внимание, что это только один из этапов, которые подразумеваются согласно установленного порядка данной процедуры.

Зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого

Тем, кто хочет начать вести бизнес в квартире, нельзя забывать, что эта деятельность является предпринимательской и требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Платить налоги и делать отчисления в пенсионный фонд обязательно, напомнила Софья Волкова.

Заниматься бизнесом без регистрации, даже в своей квартире, незаконно и чревато санкциями. Административный штраф за это составляет от 500 до 2 тыс. руб. «Если налоговая докажет, что человек является предпринимателем и скрывает доход, то к административному штрафу добавится предписание на выплату до 40% незадекларированного дохода и штраф в размере 10 тыс. руб. Если незаконный доход превысит 2,25 млн руб., это может привести к уголовной ответственности», — предупредила она.

Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.

После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).

В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например, в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.

Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция. Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.

Все тонкости процесса согласования входной группы в нежилое помещение в многоквартирном доме

Малый бизнес с каждым годом все активнее развивается, а его владельцы все чаще прибегают к аренде или покупке помещений в жилых домах. И именно данный факт приводит к появлению множества вопросов, связанных с особыми нормами и правилами для нежилого помещения в МКД (многоквартирном доме).

Одним из требований является наличие отдельного входа в нежилое помещение, для которого существуют отдельные варианты устройства, нормы, цены и сроки исполнения. Также входная группа должна иметь отдельный подъезд. Обустройство и оформление такого входа это важный многоэтапный процесс, требующий особого внимания и подхода с учетом всех внешних факторов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Особенности оформления строительства отдельного входа

Нормы законодательства предполагают, что здание должно иметь два входа-выхода как минимум. Оформление строительства отдельного входа в чем-то схоже со стандартным процессом перепланировки, однако есть и определенные отличия, среди которых:

• отсутствие необходимости получения согласия соседей и собственников на строительство отдельного входа;
• обязательное подтверждение перепланировки техническими специалистами;
• нежилое помещение с отдельным входом должно располагаться только на первом этаже здания;
• когда метраж коммерческой недвижимости превышает 100 квадратных метров, требуется создание отдельного аварийного входа;
• если помещение, предназначенное для коммерческой деятельности, находится на этаже выше первого, помещения, находящиеся этажами ниже, не должны относиться к жилому фонду.

К отдельному входу в коммерческое помещение предъявляются следующие требования:

• дополнительная входная дверь должна вести в небольшое помещение, которое отделяется от основной площади квартиры еще одной дверью;
• входная дверь и лестница должны быть сделаны в соответствии с требованиями к устройству входа для малогабаритных граждан;
• ступени лестницы должны быть изготовлены из нескользящего материала;
• вход не должен нарушать архитектуру здания и должен быть обустроен в единстве с цветовым решением и архитектурным характером помещения;
• отдельный вход в нежилое помещение не должен быть связан с входом в подъезд.

Отдельный вход в квартиру

Я купила квартиру на 1-ом этаже. Могу ли я без перевода в нежилое помещение пристроить лестницу к лоджии, т.е. сделать отдельный вход (входную группу). Проект мне сделали, но сказали, что возможно местная администрация не даст согласия. Так ли это? Есть ли какие-то ссылки на закон? Насколько я знаю, многие и раньше делали отдельный вход в жилую квартиру.

В действующих строительных нормах таких запретов нет.
Однако могут быть какие-то внутренние акты местных органов власти.

С точки зрения архитектурных решений вход должен быть выполнен в соответствии со СНиП 31-01-2003 — иметь тамбур не менее 1,2х1,2м, крыльцо не менее 1,2х1,2м, лестницу шириной не менее 1,05 м в свету (между перилами).
Изменения фасада должны согласовать в АПУ, или другой замещающей ее организации.
Проект должен решить вопросы отопления, в том числе:
— перенос существующих и установку новых отопительных приборов,
— если требуется дополнительная мощность (тепло) для отопления тамбура, нужно определить, где ее взять, чтобы это не повлияло на температуру существующего стояка, рассчитанного на конкретное количество и теплоотдачу радиаторов.

Также должны быть решены юридические вопросы с землей, которую займет крыльцо и лестница.
Если на месте будущего входа находится газон, нужно решить вопросы с прокладкой дорожки (и, соответственно, уменьшения площади озеленения).

Перепланировка кухни в квартире на первом этаже.

Не ошибемся, если, перефразируя классика, скажем, что все просторные кухонные помещения в квартирах похожи друг на друга, а вот тесные кухоньки неудобны каждая по-своему – слишком большой вентиляционный выступ, выход на балкон, который лучше бы сделали из жилой комнаты, узкий проем, неудачное расположение инженерных коммуникаций и т.п.

Универсальных рецептов устранения таких недостатков в природе не существует – каждый случай слишком индивидуален. Но для тесных кухонь есть несколько характерных проблем, которые решаются одним и тем же способом.

К ним можно отнести:

• Недостаток места для хранения кухонной утвари (посуды, столовых приборов и др.).
• Отсутствие места для устройства полноценного обеденного пространства.
• Нехватка рабочей зоны для приготовления еды.
• Недостаток пространства для удобного размещения холодильника, посудомоечной машины, другой бытовой техники (мультиварки, хлебопечки, кухонного комбайна, микроволновки, кофеварки и т.п.).

Коротко о перепланировке квартиры

• Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
• Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
• Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
• Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.

Сделать отдельный вход в квартиру на 1-ом этаже.

Согласование и/или узаконивание нового входа в нежилое помещение — это одна из разновидностей перепланировки. Как правило, новый вход оборудуют с лицевой (фасадной) части здания. Реже со стороны дворового фасада. В случае, если нежилое помещение располагается в жилом здании, отдельный вход в такое помещение обязателен — это прописано в законодательстве. По пожарным нормам, для нежилых помещений, расположенных в жилых домах, у помещения должно быть два входа (один как эвакуационный выход). Если же нежилое помещение расположено в отдельно стоящем нежилом здании, новый вход обычно делают для удобства или при конкретной необходимости его обустройства.

Обустройство нового, отдельного входа обычно предусматривает появление:

• нового дверного проема на фасадной (внешней) стене дома или здания;
• ступеней, крыльца;
• входного тамбура (входное помещение отделенное двумя дверьми, небольшой, как правило, площади);
• навеса или козырька над входом в помещение;
• входной группы (т.е. лестницы, тамбура, дверного проёма, козырька).

Новый отдельный вход нужен для продуктовых и различных бытовых магазинов, офисов, расположенных в жилых домах, кафе и ресторанов, салонов красоты, беби-клубов, ломбардов и прочих ритейловых бизнесов, если помещение, на момент обустройства под ведение бизнеса, не имеет необходимого количества входов и выходов.

Оформление отдельного входа в нежилое помещение или в квартиру при переводе её в нежилой фонд, как и любые работы по перепланировке, требует подготовки проекта перепланировки (в нашем случае с реконструктивными работами по фасаду здания), технического заключения о безопасности планируемых изменений планировки и предварительного согласования с контролирующими органами.

Что бы согласовать в законном порядке новый отдельный вход (не из подъезда!) с фасадной части многоквартирного жилого дома, главное — это получить согласие 2/3 собственников общедомового имущества проведя собрание в соответствии с 45 ст. Жилищного кодекса и получив заветный протокол собрания с необходимым количеством согласных, т.к. фасад жилого дома, в соответствии с 36 ст. Жилищного кодекса, относится к общедомовому имуществу, как и общедомовые коммуникации, и прочие места общего пользования. Для многоквартирных домов это сложная и часто проблемная задача. Само собой большинство владельцев нежилых помещений, расположенных на первых этажах желают оформить отдельный вход с «первой линии» улицы, т.е. в максимально проходном месте для удобства посетителей и соответственно максимальной посещаемости. Проще всего, с технической точки зрения, обустраивать новый отдельный вход на месте оконного проема, путем демонтажа подоконного блока. В большинстве таких случаев оформление отдельного входа не затрагивает несущую, конструктивную часть строения и не требует получать техническое заключение у автора проекта дома или организаций ГБУ «Экспертный центр», МНИИТЭП.

Если вам всё же удалось получить заветное согласие собственников и как следствие протокол общего собрания с положительной резолюцией по вопросу обустройства новой входной группы в количестве не менее 2/3 участников голосования, можно приступать к разработке проекта перепланировки, т.к. в большинстве случаев при появлении нового входа меняется немного и внутренняя планировка помещения. Вот примерный (стандартный) пакет документов, которые потребуются для согласования и регистрации нового входа:

• проект перепланировки (изменения вида фасада) нежилого помещения с разделом КР по укреплению проёма в случае необходимости;
• техническое заключение о допустимости и безопасности планируемого переустройства или перепланировки помещения;
• техпаспорт помещения из БТИ;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о собственности, выписка ЕГРН или зарегистрированный долгосрочный договор аренды);
• протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с положительным решением по вопросу обустройства новой входной группы;
• положительное заключение Роспотребнадзора (специалисты ведомства должны дать положительное заключение на проект перепланировки в части соответствия санитарно-эпидемиологическим нормам);
• распоряжение Мосжилинспекции на выполнение работ;
• акт Мосжилинспекции о приемке выполненной перепланировки;
• обновленные документы БТИ соответствующие фактической планировке после переустройства;
• новый техплан помещения для регистрации изменений в ЕГРН.

Если отдельный вход в ваше нежилое помещение, расположенное в жилом, многоквартирном доме, был сделан без разрешения и согласования и зафиксирован сотрудниками БТИ «в красных линиях» — это считается перепланировкой, выполненной без разрешения.

К сожалению, по нормам того же Постановления №508-ПП в действующей редакции в Приложении №1 к данному постановлению есть 20 пункт, который гласит, что с 1 января 2001 года Мосжилинспекция не выдает Акты о завершенном переустройстве на ранее выполненные без разрешения работы по фасаду. На практике, Мосжилинспекция не принимает заявки на согласование изменений фасада, которые зафиксированы в БТИ в красных линиях.

Своим клиентам в таких случая мы рекомендуем или возвращать помещение в проектное состояние по фасаду (как было до появления красных линий), проводить инвентаризацию БТИ, чтобы техник БТИ внёс данные в базу и «зачернил» фасад и после выполнения этих действий, если это всё же необходимо — с начала разрабатывать проектную документацию, получать разрешение Мосжилинспекции на изменение фасада, а потом уже выполнять работы, что собственно вполне логично и более правильно, т.к. очень большое количество собственников нежилых помещений в Москве даже не задумываются по 5-10 лет привести хоть раз документы по своим объектам недвижимости в порядок.

Проведение перепланировки балкона/лоджии

Чтобы оборудовать квартиру отдельным входом, важно оформить и согласовать планируемую реконструкцию, и только после этого ее можно выполнять. Всю процедуру разделим на 5 этапов.

Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Очень нужна ваша помощь — консультация по вопросу вывода отдельного входа (входной группы). У нас квартира на 1 этаже 10 этажного дома. Вопрос: можно ли вывести отдельный вход, если да, то куда обращаться (распишите инстанции), если нет, то почему.

В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое регулируется статьей 23 Жилищного кодекса РФ (№188 ФЗ редакция от 29.07.2018 г.).

В 2 хэтажном жилом доме-2 квартиры, одна квартира на 1 м этаже, вторая — на 2 м этаже, каждая квартира имеет отдельный вход с улицы, имеется лестница, ведущая на 2 й этаж в квартиру и далее 8 ступенек к чердачному люку, т.е. она обслуживает 1 жилое и 1 нежилое помещение. На лестничной клетке 2 этажа имеется отопление от котелка 2 й квартиры.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое регулируется статьей 23 Жилищного кодекса РФ (№188 ФЗ редакция от 29.07.2018 г.).

Можно ли сейчас оспорить данные техпаспорта 1975 г.? В 1999 г. приватизирована 1 я квартира исходя из общей площади дома /без лестницы/, указанной в техпаспорте 1975 г. В ППРФ 491 указано, что в общее им-во дома включается лестница, обслуживающая более 1 жилого и /или/ нежилого помещения.

Владелец помещения в МКД, желающий сделать отдельный вход «к себе», да еще с крыльцом, должен сначала получить согласие всех остальных собственников помещений в своем МКД.

Нарушение норм общежития

Аналогично сосед имеет право обратиться в суд, если произведенная реконструкция нарушает нормы общежития. Например, собственник перенес туалет на место кладовой, и это создает определенные неудобства.

К тому же при затоплении ущерб будет более значительным, чем если бы затопило ванную комнату. Так что если перепланировка затрагивает интересы других жильцов дома, лучше сначала заручиться их согласием, и только потом производить ремонт.

Конечно, если собственнику досталась квартира с незаконной перепланировкой (например, от умершего родственника), то тут ничего не поделаешь: придется уговаривать соседей дать разрешение, платить всевозможные штрафы и осуществлять за свой счет узаконивание переделки через суд.

Похожие записи:

• Имеют ли право судебные приставы удержать выплаты по больничному листу
• Как можно выселить из квартиры бывшего супруга
• Договор безвозмездного пользования квартирой