Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каким образом и кому можно продать земельный пай в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельный пай – это часть сельскохозяйственного участка, выделенная для индивидуального владения или использования. Земельные паи используются сельхозпроизводителями для ведения сельского хозяйства. Они являются необходимой единицей землепользования в сельском хозяйстве и часто являются объектом продажи и обмена.
Особенности и преимущества земельного пая сельхозназначения
Земельный пай сельхозназначения – это частичное право собственности на земельный участок, предоставляемое гражданам или сельхозпредприятиям для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Продажа такого пая имеет ряд особенностей и преимуществ, которые необходимо учитывать при реализации данного имущественного объекта.
Основные преимущества земельного пая сельхозназначения:
- Стабильность и надежность. Земельный пай является непреходящим объектом, который не подвержен инфляции и финансовым кризисам. Сельскохозяйственные участки всегда востребованы, так как сельское хозяйство является важной отраслью экономики.
- Прибыльность. Земельные участки под сельскохозяйственные культуры дают возможность получать стабильный доход в виде сельскохозяйственной продукции. Такая недвижимость может приносить регулярный и высокий пассивный доход.
- Возможность самостоятельного ведения сельского хозяйства. Владельцы земельного пая имеют право самостоятельно заниматься сельскохозяйственной деятельностью либо сдавать участок в аренду. Такое право позволяет контролировать процесс производства сельскохозяйственной продукции и принимать решения, способствующие росту прибыли.
- Возможность участия в государственных программах и получение финансовой поддержки. Владельцы земельного пая могут претендовать на участие в различных государственных программах и получение субсидий, льгот и кредитов для развития сельскохозяйственного бизнеса.
Что ещё учесть при продаже пая
Не все помнят об обязательствах, которые возникают у супругов в браке. Например, продажа пая одним из них невозможна без согласия второго, если земля была приобретена в годы совместной жизни. Согласие оформляется у нотариуса.
Также многие сталкиваются с тем, что сделку не получается зарегистрировать из-за старых документов. До 1998 года не существовало единой системы регистрации прав на недвижимое имущество, документы выдавали разные органы. Именно в 1998 году начала формироваться общая структура, а с 2017 года выдаваемые ранее свидетельства и вовсе упразднили. Теперь все сведения содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Поэтому если на руках у владельца есть только Свидетельство о праве собственности старого образца, то нужно подтвердить его действительность и внести запись в ЕГРН через МФЦ или Росреестр.
Часто наследники стремятся как можно скорее реализовать полученное имущество. Но для наследственной земли, как и любой другой собственности, действует единое правило — нужно подождать полгода для официального вступления в наследство.
Также необходимо убедиться, что участок не находится под арестом или в залоге у банка. Это можно проверить у приставов и на официальном сайте Росреестра. Будет не лишним во время сделки приложить к пакету документов справку об отсутствии долгов по налогам.
Стандартный пакет документов для продажи земли включает:
- паспорт собственника (или собственников, если их несколько)
- выписку из ЕГРН
- документ, на основании которого возникло право собственности — договор купли-продажи, решение суда, договор дарения или свидетельство о праве на наследство
Дополнительно могут потребоваться:
- межевой план
- разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников
- нотариальное согласие супруга на продажу, если участок был приобретен в браке
- справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ
Если на участке есть зарегистрированная постройка (например, садовый домик), то на неё также потребуется предоставить документы, подтверждающие собственность.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Никаких премудростей. Обычные сделки в простой письменной форме. Договор купли-продажи подается на регистрацию перехода права собственности через любое МФЦ в Росреестр.
Если земельный пай не выделен и пайщиков до шести человек, то потребуются:
- сам договор купли-продажи;
- документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права других пайщиков на приобретение земельной доли.
Если земельный пай не выделен и пайщиков больше 5 человек, то потребуются:
- сам договор купли-продажи;
- документы, подтверждающие использование покупателем земельного участка (договоры аренды и т. п.), если покупатель фермер или сельскохозяйственная организация.
Если земельный пай выделен в самостоятельный земельный участок, то потребуются:
- сам договор;
- документы, подтверждающие соблюдение права субъекта РФ на преимущественный выкуп земельного участка.
Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности составляет:
- для не выделенного пая 100 рублей;
- для выделенного земельного участка 350 рублей.
Если до заключения основного договора был заключен предварительный договор, то представлять его в Росреестр не нужно и желательно не упоминать факт его заключения в условиях основного договора.
Если до заключения сделки, продающая сторона свое право собственности на земельный пай в ЕГРН не зарегистрировала, то в Росреестр обязательно нужно представить подлинники правоустанавливающих документов на земельную долю.
Сначала будет проведена регистрация права собственности продавца на земельную долю, а в дальнейшем переход права собственности от продавца к покупателю по заключенному договору.
Возможные получатели арендной платы
После продажи земельного пая в 2024 году возможными получателями арендной платы могут быть следующие лица:
| Лицо | Описание |
|---|---|
| Физическое лицо | Если земельный пай был продан физическому лицу, то оно будет являться получателем арендной платы. В данном случае, физическое лицо будет получать арендную плату за использование земельного пая. |
| Юридическое лицо | Если земельный пай был продан юридическому лицу, то оно будет являться получателем арендной платы. В этом случае, юридическое лицо будет получать арендную плату за использование земельного пая. |
| Государственный или муниципальный орган | Если земельный пай был продан государственному или муниципальному органу, то данный орган будет являться получателем арендной платы. |
Роль налоговых органов
Налоговые органы играют важную роль в процессе начисления арендной платы за земельный пай после его продажи. Эти органы осуществляют контроль за правильным взиманием платежей и поддерживают соблюдение налогового законодательства.
Основной функцией налоговых органов в данной ситуации является определение правильного субъекта, который обязан платить арендную плату после продажи земельного пая. Для этого налоговые органы проводят необходимые проверки и анализируют документацию.
Важно отметить, что налоговая база и размер арендной платы за земельный пай после продажи могут меняться в зависимости от условий сделки и рыночных факторов. Налоговые органы учитывают эти факторы при рассмотрении каждого конкретного случая и определении суммы платежа.
Для обеспечения прозрачности и справедливости процесса начисления арендной платы, налоговые органы ведут регистр всех плательщиков и осуществляют контроль за своевременным и полным внесением платежей. В случае нарушения плательщиком установленных требований, налоговые органы применяют необходимые меры ответственности и санкции.
| Функции налоговых органов | Значение |
|---|---|
| Контроль за правильным взиманием арендной платы | Предотвращение неправомерных действий и обеспечение соблюдения налогового законодательства |
| Определение правильного субъекта начисления | Обеспечение точного определения лица, ответственного за уплату арендной платы |
| Учет факторов и условий сделки | Адаптация начисляемой суммы к текущей рыночной ситуации и условиям продажи |
| Регистрация плательщиков | Поддержание базы данных плательщиков и контроль за своевременным и полным внесением платежей |
Уточнение процесса оценки земельных участков
В соответствии с новыми правилами, оценку земельных участков будут проводить специалисты, имеющие соответствующую лицензию и опыт работы в данной области. Они будут учитывать различные факторы, такие как местоположение участка, его площадь, категорию земель и уровень застройки в данном районе.
Важно отметить, что оценка земельных участков будет проводиться объективно и независимо от намерений владельца участка или покупателя. Это гарантирует честность и прозрачность всего процесса.
При оценке участков будут учитываться также дополнительные факторы, такие как наличие коммуникаций и инфраструктуры, близость к транспортным магистралям и объектам социального значения. Эти факторы могут повысить стоимость участка в случае их наличия.
Оценка земельных участков будет осуществляться с учетом актуальной рыночной ситуации и сопоставимости с другими аналогичными участками в данном регионе. Это поможет получить объективную стоимость участка и обеспечит справедливые условия для владельца и покупателя.
В результате оценки участка будет определена его рыночная стоимость, которая затем будет использована при составлении договора купли-продажи. Это позволит соблюсти законодательные требования и обеспечить защиту прав всех сторон в данной сделке.
Оформление документов на выделения сельскохозяйственного пая
Покупка или продажа пая — это длительная и хлопотная процедура. Простой договор купли-продажи земельного участка тут однозначно не подойдёт.
Если бы сделка была между равнозначными пайщиками, то был бы уместен Договор купли-продажи земельного ПАЯ. Но не земельного участка.
Но обычные граждане (не пайщики) тоже очень хотят купить сельскохозяйственный пай. Но законодательство Российской Федерации не позволяет продавать пай в виде пая именно простым гражданам. Это позволено только таким же пайщикам.
Обычным гражданам (не пайщикам) разрешается покупать только уже готовый выделенный в счет пая ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.
Но на продажу выставляются НЕ готовые выделенные земельные участки со своими уточненными границами, с реальным расположением и видом собственности «частная». На продажу обычно выставляются какие-то виртуальные паи не известно где расположенные, на совершенно не известно каком поле целого колхоза (или совхоза, или АО или ЗАО и т. п.), с характеристиками: 1/1320 доля, с видом права «общая долевая собственность».
Мы, юристы по земельному праву имеем большой успешный опыт по проведению таких сделок по купле-продаже сельскохозяйственных паев.
Мы производим все эти длительные и комплексные юридические процедуры, ведущие к чистой сделке по покупке-продаже готового, с уточненными координатами угловых точек, со своим кадастровым номером, выделенного именно земельного участка с видом собственности уже не «общая долевая», а «частная».
Дарение земельного пая между субъектами права осуществляется посредством заключения договора дарения (ст. 572 ГК). Поскольку пай, это доля в праве собственности, в соответствии с п. 2 ст. 246 ГК, его владелец волен распоряжаться им по своему собственному усмотрению как самостоятельным объектом права. Однако оборот земель в РФ находится под особым контролем государства, ввиду чего возможность свободного дарения таких паев ограничена.
Согласно ст. 12 ФЗ № 101 от 24.07.02г., без выделения земельного участка в счет принадлежащей владельцу доли, он может подарить ее по договору дарения только в пользу другого, такого же как он, пайщика, сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства, также имеющим права на участок, находящийся в долевой собственности.
Для распоряжения земельным наделом по своему собственному усмотрению (для дарения его в пользу каких-либо других лиц, кроме совладельцев), его собственнику необходимо произвести процедуру выделения земельного участка в счет имеющейся у него доли. Выделение предполагает образование нового участка, которым его полноправный владелец может распоряжаться уже как самостоятельным объектом права частной собственности.
Как найти земельный участок
Продажа земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по стандартным правилам, регламентированным на законодательном уровне, с учетом гражданского и земельного законодательства.
Единственным отличием является то, что перед заключением соглашения с третьим лицом, продавец обязан уведомить местную администрацию о планах реализовать свой сх надел.
Чтобы понять, как найти земельный участок, нужно определить, у кого гражданин или организация планирует приобрести объект. Если у частника, то можно посмотреть сайты и газеты с объявлениями, пообщаться со знакомыми, обратиться в действующий колхоз или бывшим его работникам.
Если физическое или юридическое лицо планирует приобрести муниципальные или государственные сельхозугодья, то посмотреть свободные участки можно на кадастровой карте, размещенной на официальном сайте Росреестра.
Также, сведения о землях, которые выставлены на продажу, содержатся в местных СМИ (газетах, телевидении и др.).
Еще один вариант – обратиться в администрацию или в комитет по управлению имуществом (в зависимости от того, кто является уполномоченным органом в данной сфере). Вполне возможно, что работники ведомства любезно предоставят информацию о свободных землях сельскохозяйственного назначения, которые можно купить.
Для чего нужна сельхоз земля?
Сельскохозяйственные угодья эксплуатируются по-разному, преимущественно выделяют 5 пунктов, к ним относятся:
- Пастбища, сенокосы, угодья. Как правило, это относится к подсобному хозяйству и предполагает взращивание долголетних растений и прокладку внутренних коммуникаций (что разрешается законодательно).
- Бросовые земли. Участки земли, рельеф которых не позволяет на них провести вспашку, потому они используются в ином назначении, для выращивания подходящих культур.
- Угодья, сооружения, склады. На с/х ЗУ разрешено возводить постройки, которые используются в производственных целях, — не иначе. На строительство необходимо получить определенное разрешение или же целевое назначение земли предполагает наличие построек.
- Водные объекты, лесной фонд. Используются для развития аквакультуры, постройки водонапорных сооружений, организации ИП и так далее.
- Другие назначения. Связано с градостроительными объектами, главная цель которых защита земель от негативного воздействия (обеспечения необходимой защиты).
Стоит отметить: что в РФ земель с/х назначения около 8% от общего количества ЗУ, уступая своё место лишь лесному фонду. Данная цифра говорит о том, что люди в России желают вести и ведут фермерские хозяйства.
Сельскохозяйственные наделы, априори, наделены 2 целями, ими являются:
- Сельское производство;
- Иные цели, предполагающие помощь в достижении первой.
Первое, что предполагало государство при введении данных ЗУ в товарооборот и соответственную их выдачу гражданам, это использование выданных территорий под сельскохозяйственные угодья. Однако не все территории используются по прямому назначению. Поэтому появился второй пункт, под которым предполагаются лесопосадки, водо и лесопокрытые территории, дороги, склады.
Четвертый шаг — проведение оценки имущества
После того, как вы определились с выбором пайма, следующим шагом будет проведение оценки имущества. Но что это такое и зачем оно нужно?
Оценка имущества – это процесс определения стоимости земельного пая сельхозназначения, который необходим для продажи, обмена, аренды или иных видов взаиморасчетов с земельными участками.
При оценке имущества следует учитывать следующие факторы:
- общая площадь земельного пая;
- местоположение земли;
- качество почвы;
- находящийся рядом инфраструктурный объект;
- возможности для разработки земли и прочими факторами.
Пятый шаг — регистрация в Росреестре
Для продажи земельного пая сельхозназначения необходимо осуществлять регистрацию в Росреестре. Ниже представлен порядок действий для выполнения этого шага:
- Собрать необходимый пакет документов, который должен содержать следующую информацию:
- Извещения о намерении продать земельный пай или обменять его на другие земельные участки;
- Предварительные договора купли-продажи или обмена земельными паями;
- Договор аренды, если земельный пай находится в аренде;
- Разработка земельно-правового режима земельного участка.
- Определить стоимость земельного пая и совершить предварительные договоренности с покупателем или обменяться с ним земельными паями.
- Подать заявление и все необходимые документы в уполномоченную службу Росреестра.
- Получить от Росреестра информацию о порядке регистрации земельного участка.
- Оформить регистрацию земельного пая в Росреестре. Для этого необходимо:
- Заполнить специальные формы заявления на регистрацию;
- Составить таблицу учета пайщиков;
- Предоставить документы, подтверждающие право собственности на земельный пай.
- Отправить документы в Росреестр. После отправления документов, служба Росреестра проведет проверку и, в случае отсутствия претензий, произведет регистрацию земельного пая.
После регистрации земельного пая сельхозназначения в Росреестре можно начинать процесс продажи или обмена пая.
Как продать земельный пай без межевания, если неизвестно где он находится, куда надо обратиться
Председатель СНТ где находится у бабушки земельный участок (дача) сказал что нужно провести межевание земельного участка и стоимость сколько будет это стоить. Но земельный участок у бабушки находится в собственности с 2008 года и межевание земельного участка было сделано. Имеет ли право председатель СНТ обязать делать межевания если земля в собственности и было уже делано межевание? Имеет ли право требовать деньги за межевание? И как отказаться бабушке от межевания?
Есть земельный пай принадлежащий моему родственнику. Пай в виде доли на участке. Хотел оформить дарственную но в МФЦ сказали что нельзя надо проводить межевание и только после этого можно продать или подарить. Без межевания можно как то с этим что то сделать? Есть ли какие то варианты? Межевание дорого и пока нет в этом надобности.
Мои родители имею 4 пая по 12 га каждый. Земля находится в Шелаболихинском районе Алтайского края. Паи находятся в аренде у колхоза. В данный момент встал вопрос о межевании земельных участков. Межевание стоит 4 тысячи рублей за каждый пай. Многие владельцы паёв за неимение возможности провести межевание продают их директору колхоза за 20 тысяч рублей. То есть директор становится их владельцем. У меня вопрос такой: обязательно ли проводить межевание своих земельных участков. Ведь по сути необязательно знать, где находится земля. Главное, чтобы она приносила пользу для населения.