Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменить назначение земельного участка на ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Текущий вид использования не всегда позволяет строить дом. Для проверки стоит заказать выписку из ЕГРН в отношении участка. На втором листе будет графа «вид разрешенного использования». Если там указаны формулировки, связанные с возведением частного, индивидуального или просто жилого дома, то все нормально – иных правовых процедур не требуется.
Проверка текущего назначения и возможности изменения
Если нет, то необходимо удостовериться в возможности изменения, заказав в местной администрации сведения о допустимых видах из ИСОГД. Где-то услуга бесплатная, в каких-то муниципалитетах осуществляется на возмездной основе.
В ответе ведомства будет указана текущая территориальная зона, в которой находится земля и что можно на ней строить. Стоит найти в списке «Для индивидуального жилищного строительства». Здесь возможны три варианта:
- наличие в основных ВРИ;
- наличие в условно-разрешенных ВРИ;
- отсутствие вида полностью для данной терр. зоны.
Далее разберем каждый вариант.
Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.
Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.
Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.
Таунхаусам присвоили правовой статус
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».
Таунхаус должен отвечать условиям:
- не более 10 блоков;
- не более 3 этажей.
Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
Преимущество ИЖС в сфере строительства
Постройка жилья не только улучшает жилищные условия, но и укрепляет возможности владельцев ЗУ по освоению территории. Законами РФ предусмотрена возможность возведения жилого дома на следующих землях с/х категорий:
- Садовый ЗУ. Возведение объектов капитального строительства ограничено (если участок включен в особую территориальную зону). Можно выстроить садовый дом, гараж, хозпостройки. Но он является нежилым строением и предназначен для сезонного использования, и в нем нельзя зарегистрироваться.
- Огородный участок. Аналогичная ситуация: разрешено строительство некапитальных сезонных построек без права регистрации проживания.
- Дачный участок. Можно возвести садовый или жилой дом, а также хозяйственные постройки (теплица, баня, сарай). Если дом оформлен как садовый, то прописаться в нем вы не сможете. Для устранения запрета дом придется реконструировать, чтобы превратить в капитальное жилье, утеплить, провести коммуникации.
В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:
- Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
- Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
- Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
- Проводятся публичные слушания;
- По итогам слушаний комиссия принимает решение;
- При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
- На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.
Образец текста заявления можно скачать по этой ссылке. В заявлении должны быть отображены следующие сведения:
- ФИО и контактные данные землепользователя;
- Категория земли и адресные ориентиры участка;
- Текущий и запрашиваемый ВРИ;
- Причина смены вида землепользования;
- Перечень прилагаемых документов.
Максимальный срок между рассылкой уведомлений о слушаниях посредством СМИ или почтовых отправлений и принятием комиссией решения устанавливается местным законодательством, но не может превышать 30 дней (п. 7 ст. 39 Градостроительного кодекса).
В ходе публичных слушаний выступает заявитель, аргументируя необходимость смены ВРИ, а заинтересованные лица выражают своё мнение о последствиях изменения землепользования землёй членам комиссии.
Особые мнения и возражения должны быть переданы членам комиссии в письменном виде.
Комиссия при принятии решения руководствуется следующими факторами:
- Целесообразность изменения ВРИ;
- Последствия изменения ВРИ для окружающей среды;
- Правовые и экономические последствия для соседних землепользователей.
Например, если владелец участка для огородничества хочет сменить ВРИ для строительства дома, комиссия может отклонить заявление из-за угрозы затенения соседнего возделываемого участка.
Ипотека на дом: особенности и нюансы
Дома, возведенные на участках категории ИЖС, можно приобретать в рамках ипотечных кредитов. Банки принимают их в залог, но так как объект обладает меньшей ликвидностью, чем квартира, ставки будут несколько выше. Планка первоначального взноса при покупке земли для индивидуального жилищного строительства также увеличится.
На рынке есть банки, допускающие выдачу ипотеки на постройку дома, пригодного для круглогодичного проживания, на участках ИЖС. Будущему собственнику необходимо предоставить проект и выбрать компанию, которая будет его реализовывать.
Важно! Некоторые банки выдают ипотечные кредиты на недвижимость на сельскохозяйственных территориях для ведения огородничества (дачные) и пр. Но такие предложения встречаются реже.
Как получить землю под ИЖС
Некоторые категории граждан могут получить землю у государства в рамках региональных или федеральных программ. Но чаще это не участки под ИЖС, а другие, например, сельскохозяйственного назначения с определенными обязательствами по использованию территории.
Получить земельный участок от государства бесплатно вправе герои России, СССР и герои труда и соцтруда, обладатели орденов Славы всех степеней. Они могут рассчитывать на площадь до 8 соток в городских поселениях и до 25 соток в сельских.
Некоторые регионы создают списки льготников, которые имеют право взять землю разного назначения бесплатно. Приобрести участок могут многодетные семьи, учителя и врачи в сельских населенных пунктах, участники военных действий, сироты, семьи с детьми-инвалидами и пр.
Важно! Уточнять информацию о безвозмездной передаче земли из муниципальной собственности в частную нужно в органах местного самоуправления. В каждом регионе своя ситуация.
Если же рассматривать как купить землю, то в случае с ИЖС, граждане имеют возможность воспользоваться программами ипотечного кредитования. Получить участок в населенном пункте под любые личные цели можно и за наличные средства или средства нецелевого потребительского кредита.
Что делать, если отказали?
Отказать в переводе земель промышленного назначения в другие категории могут по разным причинам. Не допускается перевод земель из одной категории в другую, если:
- есть ограничения или запрет на изменение категории, зафиксированный в законодательстве;
- выдано отрицательное заключение экологической госэкспертизы, если по закону такая экспертиза должна проводиться;
- целевое назначение земель противоречит утверждённым документам по планированию территории и землеустроительной документации.
Отказать также могут, если:
- пакет документов будет неполным;
- обнаружатся фактические ошибки в документах;
- у заявителя нет прав на проведение смены категории земли.
Обратите внимание! К числу причин, по которым промземли не будут переведены в другую категорию, относится и её кадастровая стоимость. Если она превышает 50 % средней стоимости в регионе, то заявитель получит отказ.
К акту об отказе изменения категории земли прилагается обоснование отрицательного решения. Исправив замечания, заявитель может подать ходатайство повторно. Также он может оспорить решение через суд и составить новое ходатайство, если суд примет положительное решение.
Для обращения в суд нужно:
- Получить акт об отказе в изменении категории земли.
- Составить заявление в суд, к которому приложить копии акта, ходатайства и всех документов к нему, документы, которые подтверждают неправомерность отказа в переводе, другие документы, которые имеют отношение к делу.
Если суд удовлетворит требования, то нужно получить экземпляр судебного решения и начать процедуру смены категории участка земли промышленного назначения с самого начала. То есть снова написать ходатайство и приложить к пакету документов судебное решение.
Перевод промышленных земель в другую категорию требует знания различных юридических тонкостей. Браться самостоятельно за реализацию всех процедур без помощи юриста не рекомендуется. Ведь из-за неверно оформленных документов можно потерять не только время, но и деньги.
Как перевести назначение земли из ИЖС в коммерческую
Многие граждане России, особенно те, кто проживают в небольших населенных пунктах, хотели бы заниматься коммерческой деятельностью «не выходя из дома».
Например, в собственности имеется дом и гараж на участке ИЖС, почему бы не использовать хозяйственную постройку (гараж) как автосервис?
Или рядом с домом возвести небольшое капитальное строение и использовать его в качестве магазина, салона, парикмахерской и т.д.?
Идеальный вариант для многих, но не законный, если заниматься коммерческой деятельностью на участке, предназначенном только для строительства жилого дома для одной семьи.
Но можно перевести часть участка или весь его в коммерческую недвижимость.
При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:
- Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
- Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
- Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.
Перевод ИЖС в коммерческую категорию участков – от и до о проведении процедуры
Градостроительный Кодекс РФ и ряд Федеральных законов регламентируют, что земельные участки на территории нашей страны должны использоваться исключительно по своему назначению. Последнее определяется во время регистрации земли в соответствующих госструктурах и представляет собой категорию, присваиваемую участку. Некоторые из них предназначены для частного строительства, а другие для коммерческой деятельности.
Но что делать, если требуется изменить официальное назначение земли, к примеру, из частного-жилищного в прямое коммерческое? К счастью, законодательство РФ проведение такой процедуры не запрещает и для ее осуществления достаточно прибегнуть к закрепленному законами порядку.
Более подробно именно о процессе перевода земли из одной категории в другую поговорим в представленном ниже материале.
Несмотря на то что вид разрешённого использования земельного участка представляет собой едва ли не самую главную характеристику надела, его можно изменить. Сделать это можно, как корректируя целевое назначение участка, так и оставив его прежним.
Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путём перевода земель и земельных участков из одной категории в другую, что регламентируется Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В таком случае земельному участку может быть присвоен любой вид разрешённого использования, исходя из его целевого назначения.
Если же вносить изменения в категорию участка не планируется, вид разрешённого использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве вариантов для конкретной категории земель.
Для того чтобы изменить вид разрешённого пользования, в органы местной власти по месту нахождения земельного участка необходимо представить заявление (ходатайство), в котором должны быть указаны кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок.
Вместе с ходатайством представляют выписку из государственного кадастра объектов недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок.
Классификация земельных наделов
Ст. 7 Земельного кодекса распределяет участки на следующие правовые статусы:
- земля сельхозназначения;
- земля лесного фонда;
- земля особо охраняемых объектов и территорий;
- земельные наделы поселений;
- земля водного фонда;
- земельные наделы, которые имеют специальное назначение, включая промышленное.
От статуса надела зависит целевое использование земельного надела. Использование участка по другому назначению является незаконным.
Земельные наделы для поселений могут предназначаться:
- для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
- для ведения своего подсобного хозяйства (ЛПХ);
- для дачного строительства (ДНП).
Участки, выделенные под ведение сельскохозяйственной деятельности, законодательство разделяет:
- на земли, которые можно использовать для с/х производства (ЛПХ);
- на земельные участки, которые разрешено использовать для занятия огородничеством или садоводством (СНП, СНТ);
- на земельные наделы, на которых разрешается дачное строительство (ДНП).
В документации на участок зачастую указывают конкретное предназначение, например, животноводство.