Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор поднайма жилого помещения образец бланк». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.
Как заключается договор и нужна ли его регистрация
Действующая нормативная база предусматривает простую письменную форму заключения договора. Составляется он в 2 (двух) экземплярах. По одному экземпляру остаётся у участников сделки.
Если сделка трёхсторонняя – когда привлекается еще и сособственник жилья, регистрационная палата либо посредник (*как указывалось выше) то следует составить три экземпляра.
Что касается необходимости регистрации документа, то это зависит от сроков его заключения.
Есть два вида этого соглашения:
- Краткосрочное — когда оно заключается сроком до 12 месяцев, правовой документ не требует регистрации в нотариальной конторе. Это предусматривает пункт 2 статьи 651 ГК России.
- Длительное – срок превышает 12 (двенадцать) месяцев. Тогда государственная регистрация обязательна в нотариальной конторе.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Существенные условия договора поднайма
Договор поднайма жилого помещения считается заключенным, если стороны обговорили все условия, определяемые законом в качестве обязательных. Существенными условиями в данном случае будут являться:
- Предмет соглашения сторон (поднаем объекта жилой недвижимости либо его части), что прямо следует из п. 1 ст. 432 ГК.
- Размер платы за поднаем, а также правила ее внесения стороной (сроки, форма передачи денежных средств, порядок выдачи подтверждения внесения платы и др.). Это прямо указано в отношении помещений социального найма в ч. 2 ст. 78 ЖК и следует из п. 3 ст. 685 ГК в отношении помещений частной формы собственности.
- Перечень жильцов, которые вселяются вместе с основным поднанимателем в отношении тех сделок, предметом которых выступает государственное или муниципальное жилье, переданное на условиях соцнайма — ч. 2 ст. 77 ЖК.
Хотя договоры поднайма жилья частной формы собственности и казенного жилья имеют много схожего, но существуют в них и существенные отличия, прямо обозначенные в законе. Различия касаются сроков, на которые заключаются указанные сделки, и возможности передачи в поднаем части или целого помещения.
Исходя из определения понятия договора поднайма, приведенного в п. 1 ст. 685 ГК, наниматель без каких-либо ограничений (при наличии согласия наймодателя) может передавать в пользование как всё помещение в целом, так и его определенные части.
В отношении же социального жилья ЖК в ч. 1 ст. 76 устанавливает, что по общему правилу в поднаем может быть передана лишь какая-то часть жилища. Помещение в полном объеме может быть сдано в пользование только в тех случаях, когда наниматель временно выбывает из него. Кроме того, в отношении социального жилья ч. 1 ст. 76 ЖК дополнительно установлено требование получения согласия всех членов семьи нанимателя на передачу их жилища в пользование поднанимателю.
Еще одной значимой особенностью договора коммерческого поднайма является его срок. Он устанавливается сторонами, но на основании п. 4 ст. 685 ГК не может быть более чем срок, на который была заключена сделка непосредственно найма жилья. В отношении социального жилья такого ограничения нет, поскольку в соцнаем жилье передается бессрочно. Но в соответствии с ч. 3 ст. 77 ЖК срок будет составлять 1 год с момента заключения, если в тексте стороны не определили иное.
Каковы условия заключения документа?
Наниматель может заключить договор поднайма только в том случае, если одновременно удовлетворяются все условия (предпосылки), которые предусмотрены ст. 76 ЖК. К ним относится:
- наличие письменного разрешения наймодателя;
- наличие письменного разрешения членов семьи нанимателя, если они проживают с ним в одном доме;
- наличие разрешения всех нанимателей и обитающих с ними членов их семей, если в поднаём сдаётся «участок» в коммуналке (если в ней имеются приватизированные жилые помещения, то также потребуются разрешения всех собственников и обитающих с ними членов их семей);
- достаточная площадь дома, чтобы после вселения нового жильца на одного проживающего отводилась площадь, соответствующая учётной норме (если помещение сдаётся в коммуналке, то после вселения поднанимателей на одну персону должна отводиться площадь не менее нормы предоставления);
- оговоренный срок действия договора, причём он не может быть дольше периода, в течение которого наниматель может располагать арендуемым жильём по договору с собственником жилья;
- установление размера денежной суммы, которая должна вноситься каждый месяц в качестве арендной платы, и срок её внесения;
- оговоренный срок, за который должна вноситься плата за жилищно-коммунальные услуги, если только наниматель обязан вносить её в рамках договора найма;
- соблюдение всех действующих норм относительно регистрации граждан по месту временного проживания при вселении нового жильца в дом.
Если отсутствует хотя бы один из перечисленных условий, то договор поднайма не может быть признан действительным. К тому же подобный документ невозможно оформить в следующих случаях:
- наниматель или проживающий вместе с ним член его семьи страдает тяжёлыми формами инфекционных хронических заболеваний, указанных в установленном правительством перечне (заключение договора невозможно и в тех случаях, когда подобными заболеваниями болеет сам поднаниматель);
- наймодатель подал в судебные органы иск на нанимателя, чтобы изменить условия договора найма или вовсе его расторгнуть;
- здание, в котором находится рассматриваемая жилплощадь, подлежит сносу;
- жилое помещение, в которое должен переехать поднаниматель, непригодно для проживания.
Заключить договор поднайма квартиры довольно сложно и в тех случаях, когда органы домоуправления выносят решение о проведении капитального ремонта здания.
Как заполнить договор аренды (найма) квартиры между физическими лицами?
Строгой формы документа законодательно не установлено. Но в договоре аренды, как и в любом другом виде соглашений между сторонами сделки, должны присутствовать обязательные пункты. Только при правильном и полном составлении арендного договора он будет иметь юридическую силу, а его участники иметь юридические последствия в виде прав и обязанностей.
В верхней части документа должны быть указаны:
- Наименование, в нашем случае — «Договор найма жилого помещения».
- Место составления и дату.
- Преамбула содержит реквизиты участников соглашения:
- ФИО прописанные полностью;
- паспортные данные и сведения о месте регистрации Наймодателя и Нанимателя.
Эти данные должны строго соответствовать подтверждающим документам — гражданским паспортам.
Важно! При передаче денежных средств необходимо использовать правильный образец расписки.
Договор аренды или договор найма
И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект). Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона – наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. И хочу подчеркнуть, что недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку эти договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.
Рекомендуем прочесть: Тест для юриста прием на работу
Можно ли проживать в квартире без договора найма.
Собственник квартиры имеет законное право передать право пользования в устной форме, соответственно, если собственник сдаёт квартиру, он имеет право не заключать договор найма жилым помещением в письменной форме. Лица проживающие в квартире не обязаны иметь письменно заключенный договор найма квартиры. Обратимся к законодательству:
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019)
ГК РФ Статья 158. Форма сделок
1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.
3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
В гражданском кодексе в статье 158 чётко указано: 1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Передача права пользования является сделкой, соответственно, сделку возможно провести в устной или письменной форме.
Требования к документу
Составление этого документа является обязательной частью любого договора аренды жилого помещения (статья 671 ГК РФ). Составляется этот документ не сложно, но нужно знать основные нюансы. Для этого нужно ответить на самые распространенные вопросы.
Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения
- По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
- Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
О — денежной компенсации военным за — наем жилья в — 2021 — г
Денежная компенсация военным офицерских званий, а также прапорщикам и мичманам определяется по их фактическим расходам, однако она не должна превышать размера, определенного в соответствии с нормативом общей жилой площади и предельной стоимостью найма или поднайма одного квадратного метра общей площади жилого помещения.
Военным часто приходится по роду службы переезжать на новое место и снимать жилье. Также существует еще одна неплохая возможность решения жилищного вопроса для кадрового военного- бессрочный социальный заем. Деньги за аренду сегодня платятся немалые, но для военнослужащих предусмотрена денежная компенсация, уменьшающая их затраты. С 2004 г. до 2012 г. условия выплат и размеры ее не менялись, но в последние годы произошли существенные изменения для некоторых категорий военнослужащих в начислении компенсации за наем и поднаем жилого помещения.
Рекомендуем прочесть: Единовременное пособие мат капитал
Компенсация за поднаем жилья
Кто из военнослужащих имеет право получить компенсацию за поднаем
При невозможности предоставить военнослужащему служебное жилое помещение или комнату в общежитии ему разрешается заключить договор найма (поднайма).
Смотрите также, калькулятор денежного довольствия. Как изменится денежное довольствие после повышения в этом году.
Правом получения компенсации могут воспользоваться:
граждане РФ – военнослужащие, проходящие службу, и члены их семьи;
- члены семьи военнослужащего, который погиб (умер) в период военной службы;
- граждане РФ, которые уволились из армии, но не обеспечены жильём и состоят на учёте, и члены их семьи;
- члены семьи уволенного гражданина, который погиб (умер) после увольнения и состоял на учёте.
Как квартирой могут владеть несколько собственников?
Для того, чтобы ответить на поставленные вопросы, необходимо для начала разобраться, в праве общей собственности какого вида находится имущество, которое планируется сдавать в наем, так как именно от определения данного обстоятельства зависят права собственников по распоряжению имуществом.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом собственность может быт долевой, то есть с определением доли каждого из собственников или совместной, то есть без определения таких долей.
По общему правилу, общая собственность является долевой. Случаи, когда собственность является совместной, установлены законом. Например, при отсутствии брачного договора между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью.
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, также зависит от того, долевая она или совместная.
Согласно ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Согласно ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом здесь не предполагается согласие всех собственников, если один из них распорядился имуществом.
То есть, если имущество находится в общей совместной собственности, получать согласие всех собственников не требуется, так как такое согласие предполагается. Однако, и тут есть ограничения. Например, если один из супругов хочет сдать имущество в наем на срок более одного года, ему требуется получить нотариальное согласие второго супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной.
Если же речь идет о долевой собственности, здесь процедура немного сложнее.
Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом, поэтому если один из собственников хочет сдать имущество в наем, обязательно нужно получить согласие других собственников.
Итак, теперь мы понимаем, что проблемы чаще всего возникают, когда собственность долевая, так как здесь при распоряжении имуществом всегда требуется согласие всех собственников. Один из собственников, не получив согласие других собственников, не имеет право распоряжаться общим имуществом. В случае, если такое согласие не было получено, другие собственники имеют право обратиться в суд с требованием о признании такого договора найма недействительным.
Как правильно платить налог и кто его платит?
В соответствии со ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации – для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Согласно ст. 208 НК РФ, к доходам от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. Налоговая ставка равна 13 %.
То есть собственник квартиры, которая сдается в наем, обязан уплачивать НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.
Для того, чтобы разобраться, кто из собственников должен уплачивать НДФЛ и в каком размере, необходимо обратиться к условиям договора найма.
В договоре собственникам жилого помещения надлежит указать размер доли каждого собственника в праве общей собственности. Также необходимо установить, какую часть денежных средств от суммы оплаты получит каждый из собственников жилого помещения. По общему правилу, размер оплаты, которую получит каждый из собственников, равен размеру его доли в праве общей собственности. Однако, соглашением сторон собственники могут изменить данное положение.
Именно от этого соотношения и нужно исходить при решении вопроса, кто и в каком размере платит НДФЛ. Например, у квартиры 2 собственника, каждому из них принадлежит 1/2 доли в праве общей собственности. В договоре они могут установить, что в этом же соотношении будут делить и оплату. Соответственно каждый из собственников будет уплачивать НДФЛ с 1/2 суммы полученных по договору денежных средств.
Стороны договора найма
Пользоваться жильем на основании договора найма могут только граждане (См. п. 1 ст. 677, ГК РФ). Если помещение снимает организация, отношения оформляют договором аренды или иным договором.
При этом функциональное назначение жилья изменять нельзя. Юридическое лицо не вправе использовать арендованные площади иным образом (См. ст. 671, ГК РФ).
Важно! Наниматели жилого помещения – только физические лица.
Наймодателями выступают граждане или юридические лица – собственники помещения. Органы государственной власти не уполномочены сдавать помещения, находящиеся в их ведении, на условиях коммерческого найма.
В чем состоит правовое регулирование данного соглашения? Основанием для его заключения является достижение определенного консенсуса между двумя сторонами.
Смысл его состоит в том, что один участник – собственник (или его представитель) соглашается предоставить во временное пользования и для проживания другому участнику сделки – нанимателю определенную недвижимость.
Кроме того, условия, на которых совершается сделка должны быть известны и приняты каждому из участников. Каков порядок заключения?
После устного обсуждения всех нюансов и выяснения интересующих моментов, участники могут зафиксировать соглашение в письменной форме, закрепив все нюансы.
О том, как составить договор, вы можете узнать из нашей статьи.