Договор аренды квартиры: как составить безопасно, инструкция с образцом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры: как составить безопасно, инструкция с образцом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Чем найм квартиры отличается от аренды?

Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.

В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.

Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.

Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?

Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).

Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Что должен содержать типовой договор

Каждый договор должен отражать все аспекты ситуации и составляться индивидуально. Но есть общие рекомендации, основанные на нормах закона. Согласно им, минимальные пункты договора аренды можно представить следующим образом:

1. Формальная вводная часть. Здесь нужно прописать, как называется документ, когда и где подписан, а также обозначены стороны. То есть, ФИО и данные съемщиков и арендодателей.
2. Предмет документа. Речь тут идет преимущественно о квартире. Нужно подробно описать все важные данные о помещении – адрес, количество комнат, размер площади, кому принадлежит по закону, кто будет проживать вместе с арендодателем и т.д.
3. Сведения об оплате. Нужно обозначить, сколько стоит аренда, в каком порядке нужно будет платить. Например, «20 тысяч рублей в период с 20 по 23 число каждого месяца». Также по пунктам следует указать, кто оплачивает коммунальные и прочие счета.
4. Права и обязанности. Таких разделов в документе два: для собственника и для арендатора. Условия оговариваются сторонами заранее, а в документе только подлежат закреплению. Например, хозяин квартиры предоставляет полный доступ к жилью и находящемся в нем имуществу, посещает квартиру раз в месяц, заранее предупредив об этом, и т.п. А среди обязанностей съемщиков отражены обязательства вовремя платить, использовать жилье только по прямому назначению (то есть, самостоятельно проживать там), следить за имуществом, на момент окончания проживания оставить все в прежнем состоянии, а в случае повреждений (по вине съемщиков) возместить ущерб и т.д. Таких пунктов может быть множество, стандартно принимается во внимание порядок оплаты, состояние имущества, назначение квартиры, ответственность за повреждения.
5. Ответственность сторон. Рекомендуется прописывать этот раздел отдельно, хотя, на первый взгляд, он очень похож на предыдущий. Здесь следует отразить, что хозяин квартиры проверил помещение перед сдачей, удостоверился в комплектности и исправности техники и сантехники, к примеру. Также нужно зафиксировать, что обе стороны ознакомились со всеми пунктами договора и изъявили согласие его подписать добровольно.
6. Порядок и условия расторжения договора. Здесь можно уточнить, при каких обстоятельствах съемщики могут покинуть жилье раньше срока. Предусмотреть конкретные причины сложно, поэтому чаще всего указывается, что при непредвиденных обстоятельствах стороны могут договориться и обоюдно решить такой вопрос, без обращения в суд. Также следует уточнить, когда стороне следует предупредить о прекращении срока найма – например, арендаторы за месяц (две недели, десять дней и т.д.) предупреждают хозяев о том, что собираются съезжать.
7. Дополнительные условия. Традиционно здесь следует указать непредвиденные обстоятельства, которые могут как-то повлиять на исполнение условий договора.
8. Сроки – какой конкретно период съемщики могут жить на указанных условиях.
9. Условия продления договора. Можно указать, что с истечением официального срока хозяин и съемщики могут самостоятельно продлить договор (или сделать это с помощью риэлтора, например).
10. Данные каждой стороны, их подписи.

Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).

Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.

Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.

А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:

• Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
• Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.

Как должна выглядеть квартира

Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.

Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.

Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.

Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.

Условия договора найма

Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.

Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:

• Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
• Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
• Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
• Дата подписания.
• Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
• Кто оплачивает коммунальные платежи.
• Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
• Можно составить здесь опись имущества.

Какие документы потребуются от участников сделки?

Следует различать понятия найма и аренды. В первом случае сторонами сделки станут физические лица, во втором – по крайней мере, одна из сторон – юридическое лицо. Если договор оформляется между физическими лицами, то от наймодателя потребуются:

• удостоверение личности и ИНН;
• документ, доказывающий право владения недвижимостью;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• заверенное нотариусом разрешение на передачу жилья в аренду от других совладельцев;
• если договор заключается на основании доверенности от собственника, то бланк доверенности тоже потребуется предоставить, а также паспорт доверенного лица.

Наниматель предъявляет свой паспорт, удостоверения личности прочих лиц, проживающих с ним в съемной квартире. Если арендовать квартиру будет юридическое лицо, то от него потребуют банковские реквизиты, документы о компании с печатями, доверенность на уполномоченного представителя и его паспорт. Индивидуальный предприниматель представляет паспорт, документы о предпринимательской деятельности, реквизиты своих счетов, выписку из ЕГРИП.

Что важно учесть при оплате

Порядок оплаты прописывается в договоре, там же можно прописать и предпочтительную форму передачи денежных средств (нал/безнал). При оплате наличными попросите арендодателя подготовить форму расписки о получении средств в двух экземплярах. Одна расписка должна остаться у вас. Это важно, так как копия расписки юридической силы не имеет.

В расписке обязательно должны быть указаны паспортные данные сторон, период оплаты, сумма (в том числе прописью) с указанием валюты. Расписка сохраняет юридическую силу на протяжении трех лет. В случае оплаты банковскими или почтовыми переводами обязательно сохраняйте квитанции — как и все документы, регламентирующие ваши отношения с хозяином квартиры, — в надежном месте.

Мария Спиридонова, управляющий партнер «ЛЕГЕС БЮРО», член Ассоциации юристов России:

— Основным отличием долгосрочного найма жилого помещения является государственная регистрация договора в Росреестре. Но перед этим необходимо проверить право собственности наймодателя на квартиру, заказав актуальную выписку из ЕГРН на квартиру, а также потребовать представить оригинал документа, на основании которого он приобрел это право собственности (договор купли-продажи, дарения, приватизационные документы, свидетельство о праве на наследство). Если собственников несколько, то они должны быть указаны в договоре аренды со стороны наймодателя или выдать одному из них нотариальную доверенность на подписание такого договора. При этом обязателен оригинал паспорта наймодателя.

Сам договор аренды должен содержать все паспортные данные сторон договора, характеристики квартиры в строгом соответствии с данными ЕГРН, размер арендной платы и порядок ее внесения. При этом арендная плата может быть фиксированной постоянной (ежемесячной) либо переменной (когда кроме постоянной платы приходится оплачивать ежемесячно коммунальные услуги на основании счетов, которые выставляются нанимателю). Целесообразно отразить и условие, что арендная плата может быть повышена наймодателем не чаще такого-то периода в год (квартала, полугода и т. п.) и не более чем на 10% (для примера). Оплата должна производиться либо по распискам наймодателя либо, что наиболее предпочтительно, в безналичном порядке на карту, указанную в договоре.

В договоре должны быть зафиксированы права и обязанности сторон, особенно в части распределения обязанностей по капитальному и текущему ремонту квартиры, порядок расторжения договора (в том числе односторонний), ответственность сторон за несоблюдение обязательств по договору. Желательно также утвердить порядок и условия посещения собственником квартиры. Для наймодателя целесообразно застраховать квартиру, сдаваемую на длительный срок. К договору прилагается акт приема-передачи квартиры, который максимально подробно должен описывать ее состояние. Если квартира передается с мебелью и бытовой техникой, они также должны быть подробно описаны с указанием их состояния на момент начала найма. Возврат квартиры также производится по акту возврата помещения, в котором аналогично прописывается состояние квартиры, мебели и техники на момент возврата.

Как правильно составить договор

Главные пункты договора найма жилья – срок и арендная плата. Остальные детали прописываются по желанию сторон:

• дату и место составления договора;
• личные данные арендодателя и нанимателя (ФИО, адрес прописки и проживания, номер, серия паспорта или другого удостоверяющего личность документа);
• предмет договора – квартира (ее расположение, площадь, технические характеристики, наличие мебели, сантехники, пригодность для проживания – наличие интернета, кабельного телевидения и т.д.);
• ссылка на документ, подтверждающий право собственности арендодателя на данное жилье и то, что квартира не состоит в обременении третьими лицами;
• размер ежемесячной арендной платы;
• форма расчета (наличный, безналичный, почтовый или банковский перевод) и сроки оплаты (каждый месяц, ежеквартально, раз в полгода);
• наличие (отсутствие) лиц, которые будут совместно проживать со съемщиком жилья;
• права и обязанности обеих сторон;
• причины, сроки, нюансы расторжения заключенного договора в одностороннем порядке;
• иные условия (предварительно согласовываются участниками сделки).

Что нужно проверять при сделке?

После того, как агент по недвижимости подобрал для вас варианты, отвечающие обозначенным требованиям, следующим этапом станет осмотр квартиры и общение с собственником. Для того, чтобы избежать «подводных камней» в дальнейшем, ознакомьтесь с основными деталями заранее, ниже представлена информация, которую квартиросъемщикам стоит знать о своем жилье:

• Состояние ремонта в помещении. Если есть видимые дефекты – это следует обсудить с собственником и прописать в договоре найма.
• Состояние водопровода, канализационной системы, системы подачи газа и тепла. Обязательно откройте все краны, попробуйте спустить воду в туалете, посмотрите быстро ли уходит вода в трубах. Пообщайтесь с владельцем квартиры по поводу отопительного сезона – узнайте расценки и качество обслуживания дома.
• Осмотрите на наличие дефектов мебель и проверьте работоспособность техники. В случае обнаружения недостатков – обратите на это внимание собственника и агента.
• Расспросите наймодателя о коммунальных платежах, чтобы знать какую сумму вы будете тратить на эти расходы. Возможно, вам удастся договориться о фиксированной стоимости квартиры и коммунальных услуг, а дополнительно придется лишь оплачивать показания приборов учета.

Многие граждане в нашей стране вынуждены пользоваться съёмным жильём, однако, не все знают, какие документы проверять при аренде квартиры. Более того, многие довольно-таки несерьёзно относятся к такому нюансу, как составление соглашения. Однако в дальнейшем часто об этом могут пожалеть, ведь без документального подтверждения доказать что-либо практически невозможно.

Обе стороны сделки хотят обезопасить себя и преследуют свои мотивы. Арендодатель ставит цель заработать, при этом сохранив в должном состоянии своё имущество. Арендатор желает комфортно проживать в снятом помещении. Всё это желательно урегулировать на бумаге. Чтобы разобраться в этом вопросе подробнее, просмотрите расположённые ниже видеоматериалы.

Шаг 1: подготовка помещения

Для начала необходимо оценить степень готовности помещения к сдаче:

• Проверить всю технику, которая имеется. Возможно, что-то не работает и требует замены. Чтобы потом не было разборок с нанимателями.
• Также стоит оценить, достаточно ли в доме мебели, и в каком она состоянии. Возможно, потребуется что-то докупить. Поскольку чем больше квартира укомплектована, тем дороже ее можно сдать, а значит, доход от сдачи квартиры в аренду будет больше.
• Если в квартире давно не было ремонта – сделайте его. Не обязательно покупать дорогие материалы. Главное, чтобы они были надежные. Уделите внимание проводке и сантехнике! Обезопасьте себя и будущих жильцов. Ситуации бывают разные, никто не застрахован от замыкания проводки и прорыва трубы. Но вы можете приложить небольшие усилия и свести риски к минимуму. Думайте о последствиях. Квартиру, в который был пожар или потоп, вряд ли кто-нибудь захочет снимать. А значит, вы потеряете доход от сдачи квартиры в аренду. А также деньги, которые вы вложите в ремонт. Потому что не факт, что наниматель захочет возместить вам ущерб. Обязательно включите в договор аренды квартиры между физическими лицами пункт, посвященный подобным обстоятельствам, и пропишите ответственных лиц!
• Заберите все свои ценные вещи. Сделайте уборку, чтобы квартира выглядела чистой и комфортной. Сейчас на уютные квартиры очень большой спрос.
• Подготовьте все необходимые документы, а также ликвидируйте долги по коммунальным услугам, если они у вас имеются.

Собственник жилой недвижимости при сдаче ее в наем тоже должен проявлять внимательность в отношение людей, которых он предполагает пустить для проживания. Как подобрать порядочного квартиранта, какие документы нужны для правильного оформления арендного договора, как оформить договор и расписки – об этом расскажем в следующей части.

Арендодатель (собственник жилой недвижимости) тоже может столкнуться с достаточными неприятностями и проблемами. Независимо от типа сдаваемого жилья (комната, квартира, дом), в основном эти проблемы схожи. К наиболее распространенным из них можно отнести следующие:

• причинение ущерба имуществу,
• помещение, оставленное незапертым,
• пребывание в квартире лиц, имеющих проблемы с законом,
• сдача квартиры третьему лицу нанимателем,
• значительная задержка оплаты,
• соседи выражают недовольство.

Срок действия договора

Если квартиру в аренду официально сдают на год и более, письменное соглашение нужно правильно регистрировать в «Росреестре». Максимальный срок – до 5 лет. Наниматель имеет преимущественное права на продление договора (ГК РФ ст. 684). В соответствии с отмеченными законодательными нормами, наймодатель обязан заблаговременно предложить новое соглашение на действующих либо новых условиях. При отсутствии подобного уведомления договор продлевается автоматически.

Важно! Следует подчеркнуть сохранение соглашения при смене собственника. Если сдача в аренду зарегистрирована в ЕГРН правильно, покупатель приобретает недвижимость вместе с этим обременением. Новый владелец не вправе расторгнуть договор без уважительных причин либо изменить в одностороннем порядке существенные условия.

Сдать квартиру без посредников: длительный срок или посуточно?

Ответ на этот вопрос зависит исключительно от вашего делового настроя, энергичности и количестве времени, которое вы готовы отдавать делу поиска постояльцев.

Очевидно, что сдача квартиры на длительный срок займет у вас совсем немного времени: поиск первого квартиранта (от 1 дня до нескольких недель), оформление договора найма и передача ключей (15 минут), ежемесячное получение оплат (около 1 часа в месяц, в зависимости от удаленности), оплата коммунальных платежей (примерно 1 час при оплате онлайн один раз в месяц). Вы даже можете прибегнуть к помощи риелтора и сдать квартиру через агентство на длительный срок. Это отчасти сэкономит вам время.

Однако, совершенно несложно сдать квартиру без посредников на длительный срок. Достаточно сделать это один раз и у вас больше не возникнет необходимость в агентах.

Посуточная сдача квартиры или комнаты в аренду – это без преувеличения полноценная рабочая загрузка или небольшой бизнес. Здесь от вас потребуется демонстрировать квартиру гораздо чаще, чем при длительной аренде. Необходимо будет производить регулярную уборку комнат, смену и стирку белья. Частое оформление документов и получение оплат повлечет необходимость юридического оформления этой услуги в виде индивидуального предпринимательства или открытия ООО. Также, износ этой недвижимости в ряде случаев происходит более интенсивно: более частые поломки и выход из строя сантехники, фурнитуры, отопительного оборудования и т.д. То есть это может потребовать дополнительных вложений.

Безусловно, посуточная аренда приносит в разы больше прибыли, но перед вами встанет в полный рост еще одна задача – маркетинговое продвижение своего объекта. О вас должны знать потенциальные арендаторы и регулярно вас находить. Для этого вполне может подойти тот же сайт – Авито, но вероятно вам уже понадобиться более профессиональное и независимое продвижение в интернете. А это также потребует своего бюджета.

Резюмируя, скажу, что посуточная аренда квартир это перспективное и прибыльное направление при условии того, что вы готовы этим заниматься на условиях полной занятости.

Похожие записи:

• Договор купли-продажи квартиры
• Можно ли вернуть лампочки в Леруа Мерлен?
• О взыскании средств, выплаченных по больничному листу